中小城市調(diào)控房價的有效途徑探討

[摘 要]近年來，我國房價持續(xù)增長，申小城市的房價也普遍增長了3-6倍。房價上漲過快給中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會民生帶來了不良的影響。本文利用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，提出建立城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場一體化。能夠有效地增加中小城市中低檔住房的供給量，將是解決高房價問題的有效途徑。

[關(guān)鍵詞]房價 中小城市 城鄉(xiāng) 一體化

1 高房價的危害

自2002年以來，我國各地的房價開始持續(xù)連年上漲。2008年3月全國房價同比上漲11.7％，達(dá)5年來最高水平。房價的迅猛上漲由一線城市開始，但自2002年以來，由于炒樓資金從大城市轉(zhuǎn)移到中小城市，二三線城市接過大城市房價上漲的接力棒，開始大幅上漲。以中等城市蚌埠為例，2006年蚌埠以房價漲幅10.2％排在了全國第五位。2007年3月至5月，廣西北海新建商品住房價格漲幅連續(xù)3個月位居全國首位，4月份更是上漲23.6％。房價的高漲給我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會民生帶來了很多隱患，這已成為專家學(xué)者的共識。而中小城市房價的高漲帶來的社會問題將比大城市更為嚴(yán)重。原因：

1.1 對絕大部分的中小城市而言，房地產(chǎn)價格過高，短期內(nèi)可以帶動當(dāng)?shù)谿DP的增長。但同時房價過高會導(dǎo)致企業(yè)的商務(wù)成本上升，中小城市投資成本低的競爭優(yōu)勢將消失，更無法與大城市爭奪優(yōu)秀的企業(yè)資源，導(dǎo)致企業(yè)流失。因此將會導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.2 高房價和當(dāng)?shù)鼐用袷杖雵?yán)重不符，將會影響到人才像該地區(qū)的流動，甚至還可能導(dǎo)致人才因房價過高的原因從該地區(qū)流失。

1.3 大部分中小城市房價的迅速上漲都是由瘋狂的投資炒作引起，隨著這部分資金獲利撤離，中小城市本身高房價并沒有大城市強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)和需求支撐基礎(chǔ)，將會導(dǎo)致比大城市更加嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)，引發(fā)金融危機(jī)。因此，中小城市合理科學(xué)的調(diào)控房價具有重要意義。

2 建立房地產(chǎn)市場城鄉(xiāng)一體化，增大中低檔住房的供給量

中低檔住房的供小于求就是住房市場的價格居高不下的癥結(jié)所在。而構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場能有效解決中低檔住房的供給問題。

由于土地的稀缺性，城市可用土地日益減少，要加大住房尤其是中低價住房的供給量首先要從住房所用的土地擴(kuò)大化人手，，只能從城郊和小城鎮(zhèn)來擴(kuò)大土地的源頭。目前我國現(xiàn)行的住房體系使得城鄉(xiāng)土地市場還沒有一體化。這種格局導(dǎo)致了城市與鄉(xiāng)村房價的差距過大，城市房屋和土地供不應(yīng)求，農(nóng)村房屋和土地因流轉(zhuǎn)困難，大多處在低效利用甚至閑置狀態(tài)。如果建立一體化的城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場，土地作為一種生產(chǎn)要素才能在城鄉(xiāng)之間自由流動。農(nóng)村非農(nóng)用地拿來開發(fā)房地產(chǎn)，建設(shè)用地的供應(yīng)量就增大了，保障性住房與中、低價商品住房的供給也隨之增加。對于中小城市而言，較大城市城區(qū)范圍小，加上我國交通基礎(chǔ)設(shè)施逐年完善，小汽車普及率大大提高，選擇到城郊居住已變得合理可行。這樣中低檔住房的供給增加，高檔住房的需求減少，整體房地產(chǎn)的市場價格將下降，中小城市地價和房價的上漲也將得到抑制，同時還有利于加快新農(nóng)村建設(shè)。

3 中小建立城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場的具體措施

3.1 從法律上對土地市場進(jìn)行改革

3.1.1 對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體范圍進(jìn)行法律調(diào)整

現(xiàn)行法律規(guī)定限制了農(nóng)村宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)。只保障了農(nóng)民的居住權(quán)利，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，卻忽視了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性。農(nóng)民無法用自身有限的財產(chǎn)資本，與城鎮(zhèn)居民平等參與市場競爭、共同發(fā)展的權(quán)利。 建立城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場，應(yīng)將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主題范圍調(diào)整為：農(nóng)戶、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織。在保障農(nóng)民安居樂業(yè)的前提下，只要是不改變農(nóng)村宅基地的使用用途，沒有破壞其使用的功能，法律應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)適度地向城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織流轉(zhuǎn)。城鎮(zhèn)居民可以在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，以公開規(guī)范有償?shù)姆绞剑茏屴r(nóng)民集體土地的宅基地使用權(quán)，為農(nóng)民在處分其房屋和土地時提供更多的選擇。

3.1.2 對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得制度進(jìn)行法律調(diào)整

現(xiàn)行立法只允許因繼承房屋時及本村村民之間住房的出賣和出租而發(fā)生的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓。不允許非本村村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織，通過轉(zhuǎn)讓、贈與、出租等方式取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

建立城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場，應(yīng)將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得重新劃分為兩類：農(nóng)戶基于本村村民的身份，依申請審批程序取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織通過買賣、繼承、贈與等合法方式取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)。這類農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得，是通過土地使用權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移而實現(xiàn)的。

3.2 合理規(guī)范地解決小產(chǎn)權(quán)房問題

“小產(chǎn)權(quán)房”主要是指無償使用或占用農(nóng)民集體所有土地建造的房屋，擁有村委會發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明，但不能向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住房。從理論而言，小產(chǎn)權(quán)房和城市住房具有同樣的性質(zhì)，即土地所有權(quán)的公有性，土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的私人性。在構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場，應(yīng)把一部分小產(chǎn)權(quán)房的合理合法的納入城鄉(xiāng)一體化的住房體系中。對于解決城市住房緊張和農(nóng)村土地低效利用之間的矛盾，規(guī)范農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，具有一定作用。對于合法的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)在有關(guān)房地產(chǎn)及土地主管部門，申請辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)證和注明“集體土地”字樣的房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書。

3.3 加大對于違法投機(jī)行為的打擊工作

近年來，國家連續(xù)出臺宏觀調(diào)控政策，大城市房價的高漲使得房地產(chǎn)的投資炒作在一線城市投機(jī)成本加大，投機(jī)行為變得困難。而中小城市由于相對房價低，金融管理漏洞多，制度不完善，管理監(jiān)督不到位，很多炒樓資金從大城市撤離進(jìn)進(jìn)人中小城市。因此，中小城市更要加強(qiáng)對金融行業(yè)的管理，因地制宜地制定各種調(diào)控房價的政策，打擊非法融資和投機(jī)行為，確保當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)秩序。

3.4 建立城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場的注意事項

目前農(nóng)地人市，還不能完全依賴市場機(jī)制運(yùn)行。要加大力度打擊下游市場開發(fā)商對土地的“節(jié)流”，這樣土地才能真正順利在市場流通，解決土地供不應(yīng)求的矛盾。要謹(jǐn)防出現(xiàn)類似城市市場中的圈地、囤地運(yùn)動和尋租現(xiàn)象問題的產(chǎn)生，特別是土地單次推量、退出周期與價格的決定權(quán)還應(yīng)由政府來管制。只有當(dāng)農(nóng)村在城市化過程中有了自己的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，政府不依賴土地收入，土地流轉(zhuǎn)公平化、透明化，農(nóng)村土地的大量供應(yīng)，合理的地價才可能解困高價樓市。

住房問題不僅涉及到老百姓的切身經(jīng)濟(jì)利益，也涉及到勢力強(qiáng)大的地方政府和大的投資財團(tuán)的經(jīng)濟(jì)利益，改革實施阻力較大。因此，房地產(chǎn)市場一體化的建設(shè)更需要國家進(jìn)行加大政策調(diào)控力度，政策執(zhí)行力度，防止出現(xiàn)地方保護(hù)主義和房地產(chǎn)行業(yè)壟斷。

綜上所述，通過合理建設(shè)房地產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化市場，增大中低檔住房的供應(yīng)量，能夠有效的調(diào)控中小城市的高房價，消除中小城市房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展，有利于長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

本課題為徐州工程學(xué)院省級培育課題：“城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)調(diào)控作用機(jī)制研究－以徐州為例”的研究成果。