我國房地產信貸面臨的風險與防范

[摘 要]房地產業是資金密集型行業，近年來，隨著我國房地產信貸業務的開展，房地產業的高風險性決定了房地產信貸風險的必然存在。本文針對我國房地產信貸風險形成的原因提出防范措施，以期通過本文的闡述有利于推動我國房地產信貸和國民經濟持續健康發展。

[關鍵詞]房地產 信貸風險 開發商 銀行

自1998年我國實施擴大內需政策以來，城市化與消費結構升級促使房地產業快速發展，房地產開發投資增長率逐年上升，房地產業已經成為拉動GDP增長的重要力量和國民經濟新的增長點。但我們應該注意到，房地產業是先天具備的高風險性行業，其和金融業的天然聯系決定了房地產信貸風險的必然存在。我國部分地區房地產市場過熱問題已經有所呈現，無論政府，還是金融機構都要對房地產信貸風險提高警惕，做到充分認識并積極防范。

1 我國房地產信貸風險的形成

1.1 由借款人引發的風險

即由于借款人不遵守借款合同約定的按期還貸而導致金融機構利益受損產生的風險，這是住房信貸風險中最常見的。引發借方違約的原因十分復雜。主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突變，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失。目前對借款人主要審查借款人借款時的還款能力，也就是貸款時的把關，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業銀行無法對借款人的財務狀況進行持續有效的監督，二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發生一段按揭期后，房地產價格大幅度下降，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，而利用尚需償還商業銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業銀行貸款不能收回，這種風險對銀行的損害更大。房地產行情上漲時，這種情況一般不會發生。三是由于不可預見的自然災害等不可抗力因素。導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。

1.2 由房地產開發商引發的風險

由于房地產開發商不能按照合同約定準時、按合同質量標準將樓房交付借款人使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛，貸款利益受到損失。具體表現：一是善意違約。開發商將購房款人賬后，因地價、建筑材料、施工技術、自籌資金和環境保護等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發商簽訂的合同標準，由此引發購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發商利用當前銀行法規不健全的空隙和一些工作人員執行制度不嚴的機會。通過不正當的手段，以其關聯企業或有特殊關系的個人名義購買開發的房產，用以籌措資金；甚至偽造購房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。

1.3 銀行自身引發的風險

商業銀行作為貸方當事人，是住房信貸風險的真正受害者，也是防范以至杜絕信貸風險的最大受益者，理應在防范信貸風險上積極主動。在面臨外部環境不確定的情況下，商業銀行為迫于搶占市場份額而面臨風險。按照委托代理理論，在銀行向房地產開發商和購房者提供貸款上。商業銀行無疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問題是指那些具有很強冒險精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從商業銀行獲得貸款。從而給商業銀行帶來風險。鑒于住房信貸是銀行的優良資產，許多商業銀行為了吸引客戶，過分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風險的危害性。在對客戶的審查過程中敷衍了事，不能嚴格按照銀行的規章制度辦事，擅自降低首付比例，或者以住房信貸名義進行商業用房貸款，或者對未完工的期房發放貸款。貸方引發信貸風險是銀行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防范。是信貸風險防范工作的重中之重。

1.4 抵押物引發的風險

目前，以房屋產權作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產權不清晰，抵押物的歸屬確定難：二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立。但執行起來又受民事訴訟法有關條款的限制，難以達到目的：三是價值不實，抵押人在對房產權進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現的風險。

2 防范房地產信貸風險的策略

2.1 嚴格準人房地產開發項目貸款

金融機構應在對項目進行可行性、風險性充分分析的基礎上謹慎貸款，這也是于我國目前提出的穩健的財政政策相符合的。一是選擇性，優先選擇那些開發資質較高、資信程度較好，同時市場前景明了的項目予以優先支持；二是審查性，嚴格審查房地產開發貸款的條件，企業自有投入開發資金占整個房地產建設投資的比例符合標準并具備四證。(《國有土地使用證》、<建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》；三是有比例性，房地產金融機構應盡量提高抵押貸款的比例，確定合理的抵押率，尤其是要盡量避免常出現的有施工單位作為房地產開發企業抵押人的情況發生；四是專管性，即對房地產開發資金實行統一的會計和統計管理科目，嚴格跟蹤控制貸款用途，按照工程施工進度合理的掌握貸款的發放額度，并及時控制銷售資金的回籠；四是循環性，把開發商房地產開發貸款同個人住房按揭貸款相結合，以住房按揭貸款作為房地產開發貸款的條件之一，保證后續按揭業務的拓展，實現整個資金體系的循環運行。

2.2 加強個人住房貸款的監管

目前，個人住房消費貸款總體數量大，關系較為復雜，而且個人住房貸款于居民的個人切身利益密切相關，關系重大。首先要按照目前關于個人住房貸款的新要求，完善個人住房貸款的管理辦法，規范其審查程序和標準，建立個人住房貸款的信用登記制度；其次要健全個人住房貸款的擔保制度，完善擔保辦法，進一步嚴格按照國家和各大商業銀行制定的控制居民第二套住房的貸款比例和額度，同時要加強擔保執業機構的業務管理和監管，推行標準化文本，有效防范貸款風險；再次要嚴格評估貸款抵押物實值，嚴格執行貸款額與抵押物實值比例不得超過80％的要求，杜絕“零首付”貸款的發放；最后要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，杜絕擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發生。

2.3 提高房地產信貸業預警能力

一是要加強房地產政策及時、廣泛的收集；二是要建立一套完善的政策分析、統計、研究體系，加強對房地產市場、客戶、前景的分析預測，提高房地產信貸預警能力；三是要加強房地產信貸從業人員的培訓工作，加強建筑工程預決算、房地產評估等業務環節，提高業務水平和市場判斷能力，從每一個環節上保證信貸體系運行順暢，并及時規避風險。

結束語

總之，努力防范房地產信貸風險，加強金融監管，規范房地產信貸操作，積極推進個人信息制度建設，有利于推動我國房地產信貸和國民經濟持續健康發展，最終有利于和諧社會的構建和“居者有其屋”目標的實現。