房產(chǎn)新政催逼稅制變革

高房?jī)r(jià)困擾中國(guó)，抑制房?jī)r(jià)暴漲，房地產(chǎn)稅制改革成為重要突破口之一。

2010年4月，國(guó)務(wù)院?jiǎn)?dòng)新一輪房產(chǎn)新政。作為新政核心內(nèi)容的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(即“國(guó)十條”)明確要求，“發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。”

由此，房地產(chǎn)稅制改革的走向越發(fā)成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。

目前，各大房地產(chǎn)上市企業(yè)已發(fā)布年報(bào)，通過(guò)對(duì)年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析可以看出，各大房地產(chǎn)企業(yè)所適用的稅種和稅率并無(wú)區(qū)別，“國(guó)企、民企”這種所有制性質(zhì)上的差別對(duì)稅負(fù)影響很小，稅負(fù)率高低不同的主要來(lái)源是土地增值稅。

房地產(chǎn)稅費(fèi)有待簡(jiǎn)化

我國(guó)的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系由兩大部分組成：房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)費(fèi)。

房地產(chǎn)稅主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、契稅等十多種。

房地產(chǎn)費(fèi)則名目更多，大致可分為三類：第一類是土地使用費(fèi)，主要包括地租、國(guó)家對(duì)土地的開發(fā)成本、征用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，第二類是房地產(chǎn)行政性收費(fèi)，主要包括登記費(fèi)、勘丈費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和房屋租賃登記費(fèi)及其監(jiān)證費(fèi)；第三類是房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)，主要包括拆遷管理費(fèi)、房屋估價(jià)收費(fèi)等。

與房地產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)費(fèi)在房?jī)r(jià)成本中所占的比例要更高。除了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)外，開發(fā)商在房屋開發(fā)過(guò)程中，還需要交納其他各種行政性收費(fèi)或事業(yè)性收費(fèi)。

在稅收方面，以2009年?duì)I業(yè)收入排名房地產(chǎn)上市企業(yè)第一的萬(wàn)科為例，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)稅為房地產(chǎn)銷售收入的5％，城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率分別為7％、5％、l％(納稅義務(wù)人所在地在城市城區(qū)的稅率為7％，納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5％，納稅義務(wù)人所在地不在前面兩項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為1％)，教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅稅額的3％。

2009年，萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)收入為488.81億元，所繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)及其他分別為25.35億元、1.11億元、0.68億元、1.19億元，營(yíng)業(yè)稅及其附加合計(jì)為28.33億元，約占營(yíng)業(yè)收入的5.80％。

此外，萬(wàn)科在2009年還繳納了7.69億元的土地增值稅，占營(yíng)業(yè)收入的1.57％，繳納了21.87億元的企業(yè)所得稅，占利潤(rùn)總額的25％。

2009年，萬(wàn)科繳納的各項(xiàng)稅收合計(jì)為65.37億元，已超過(guò)當(dāng)年64.30億元的凈利潤(rùn)，稅負(fù)率為11.84％。

相對(duì)于萬(wàn)科而言，在營(yíng)業(yè)收入排名前五的上市房地產(chǎn)企業(yè)中，保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)2009年的稅負(fù)率更高，分別達(dá)17.00％和14.38％。申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)高級(jí)分析師殷姿表示，稅負(fù)率高低不同的來(lái)源在于土地增值稅。由于土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，稅率為30％至60％，因此，稅負(fù)率高的房企，所交的土地增值稅通常較多。

土地增值稅收緊

雖然房地產(chǎn)稅費(fèi)較多，但名義稅負(fù)和實(shí)際稅負(fù)卻存在差異，這在土地增值稅的征收方面表現(xiàn)得尤其明顯。因此，很多專家認(rèn)為應(yīng)本著“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，進(jìn)行相應(yīng)的改革。

土地增值稅出臺(tái)于17年前的1992年至1993年，當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)過(guò)熱，炒買炒賣“地皮”、“樓花”之風(fēng)盛行，致使大量的國(guó)家土地資源收益流失，而且造成社會(huì)分配不公。土地增值稅應(yīng)需而生。

1994年，國(guó)務(wù)院《土地增值稅暫行條例》實(shí)施。次年，財(cái)政部“實(shí)施細(xì)則”出臺(tái)，規(guī)定按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收土地增值稅，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％，增值額超過(guò)扣除金額50％至100％的部分，稅率40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100％至200％的部分，稅率50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％以上的部分，稅率為60％。

土地增值稅對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額進(jìn)行征稅，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地投機(jī)獲取暴利的行為，以保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。但是，該稅種自誕生以來(lái)的17年里，一直沒有得到真正嚴(yán)格的執(zhí)行。

在2007年之前，土地增值稅繳納一般是按一定比例在銷售房屋時(shí)預(yù)征，等到項(xiàng)目符合清算條件時(shí)再進(jìn)行清算。然而，由于土地增值稅稅率較高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取分期開發(fā)、保留尾盤以及各種財(cái)務(wù)手段拖延和逃避清算，甚至在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)“人間蒸發(fā)”。

北京科技大學(xué)教授趙曉說(shuō)，2006年以前，我國(guó)每年征收的土地增值稅占房地產(chǎn)銷售額的比例一直在0.5％左右，2009年也僅為1.64％。

2007年年初，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過(guò)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，以及取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的都必須進(jìn)行土地增值稅清算，從而改變了土地增值稅的清算條件。但是，由于其后爆發(fā)了亞洲金融危機(jī)，該要求也未得到有效落實(shí)。

“土地增值稅是按超率累進(jìn)制去征收，后來(lái)一直沒有執(zhí)行，現(xiàn)在一直按照銷售額的l％至3％來(lái)預(yù)征，里面確實(shí)有不少逃稅的現(xiàn)象。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)本刊記者說(shuō)。

2010年以來(lái)，在房?jī)r(jià)暴漲的背景下，從嚴(yán)征收土地增值稅再次成為各地調(diào)控房?jī)r(jià)的工具。重慶、河南、廣西等地提高土地增值稅的預(yù)征率，上海、福建、海南等地加強(qiáng)了土地增值稅的清算。

廣西地稅局從3月1日起調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，普通住宅按0.5％的預(yù)征率預(yù)征，非普通住宅的預(yù)征率按2％至3％預(yù)征。5月初，重慶市地稅局發(fā)文，提高非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的預(yù)征率，由過(guò)去的1％提高到2％。

早在1月5日，上海市地方稅務(wù)局就下發(fā)通知，要求對(duì)符合銷售面積超過(guò)85％以上等條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

值得一提的是，土地增值稅30％至60％的超率累進(jìn)稅率明最高于海外17％至50％的平均稅率水平。這一方面與國(guó)內(nèi)17年前房地產(chǎn)過(guò)熱的背景有關(guān)，另一方面也與1993年及以前的大部分房地產(chǎn)開發(fā)用地來(lái)自于行政劃撥、拿地成本低而土地增值收益大有關(guān)。因此，研究者認(rèn)為，國(guó)內(nèi)土地增值稅較高的稅率有著特定的歷史背景，在當(dāng)時(shí)雖然有其合理性，但相對(duì)現(xiàn)在更加市場(chǎng)化的環(huán)境，已顯得偏高。稅率偏高既會(huì)加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，也有可能會(huì)增大稅務(wù)部門的工作難度，因此，在未來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)定后宜適當(dāng)調(diào)低。

房產(chǎn)保有稅負(fù)趨漲

在從嚴(yán)征收土地增值稅之外，有關(guān)方面正在研究開征物業(yè)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，推動(dòng)地產(chǎn)稅收體制性變革，以期標(biāo)本兼治。

物業(yè)稅主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。

早在2003年，十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》就指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”

然而，七年來(lái)，物業(yè)稅的推出遇到諸多困難，一直是“只聞樓梯響，不見人下來(lái)”，而現(xiàn)在舊事重提，主要是因?yàn)榇饲岸噍喎康禺a(chǎn)調(diào)控均未能達(dá)到預(yù)期效果，進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的體制性改革已相當(dāng)迫切。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，物業(yè)稅應(yīng)盡快出臺(tái)，其第一個(gè)作用就是給地方政府創(chuàng)造合理、穩(wěn)定的財(cái)政收入，而不是用賣地來(lái)創(chuàng)造財(cái)政收入，從而改變土地越拍越高的現(xiàn)象；第二個(gè)作用是加大房地產(chǎn)持有成本，改善房地產(chǎn)供需平衡。

但是，鑒于全面開征物業(yè)稅這樣的新稅種程序復(fù)雜，時(shí)間較長(zhǎng)，因此，對(duì)現(xiàn)有稅種做出調(diào)整，暫時(shí)讓房產(chǎn)稅替代和發(fā)揮物業(yè)稅的功能，就成為一個(gè)選擇。從性質(zhì)上分析，物業(yè)稅和房產(chǎn)稅基本上同屬一物，都是持有環(huán)節(jié)的稅收，區(qū)別在于前者涵蓋面更大，包括所有的不動(dòng)產(chǎn)。

專家建議，由國(guó)務(wù)院修訂《房產(chǎn)稅暫行條例》，將征稅范圍擴(kuò)大到個(gè)人自用住宅，以房產(chǎn)消費(fèi)稅形式開征，對(duì)個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)征稅，中央設(shè)定一個(gè)浮動(dòng)稅率區(qū)間，授權(quán)地方政府視情況征收，決定是否開征和具體稅率。

楊紅旭說(shuō)：“目前房地產(chǎn)稅費(fèi)總體偏重于開發(fā)環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)，而持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)偏少。房地產(chǎn)稅制改革的方向是由重前端向重后端轉(zhuǎn)移，這是一個(gè)很長(zhǎng)期的過(guò)程。”他表示，財(cái)政部公布的2010年工作要點(diǎn)中明確，要完善房產(chǎn)稅制度，因此，政府很可能暫且讓房產(chǎn)稅替代和發(fā)揮物業(yè)稅的功能。京滬深等少數(shù)城市在年內(nèi)試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革，既無(wú)法律障礙，又無(wú)行政阻力，且能解高房?jī)r(jià)燃眉之急，實(shí)屬上策。至于以什么樣的稅率，采取什么樣的步驟，向什么類型的房產(chǎn)征收，則屬技術(shù)層面的事了。