滿洲里市城市基準地價水平動態分析

摘 要:目前，城市基準地價分為級別用途基準地價和級別綜合基準地價兩種類型，前者包括商業、住宅、工業等用地類型的土地使用權評估價格，其實質是一種分類基準地價，是我國大多數城鎮普遍采用的基準地價表達方式。

關鍵詞:基準地價;動態變化

中圖分類號:F29

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)09-0092-02

1 概述

1.1 城市基準地價的內涵及特點

一般認為，某級別某用途基準地價應是該級別該用途土地的平均地價。為使分類地價評估成果更加直觀，并與市場地價水平相互協調、實現各城市之間地價的可比性，其應具有明確且較為一致的評估條件:

(1)級別平均容積率;

(2)級別平均基礎設施完善程度;

(3)宗地平均開發程度;

(4)宗地平均區位條件及個別因素優劣度;

(5)國家規定的該用途土地最高使用年限(如商業為40年，住宅為70年，工業為50年);(6)指定期日的時點地價;

(7)反映該級別該用途土地平均收益水平。按照《城鎮土地估價規程》的定義，基準地價是指在某一時點上，在城鎮各土地級別或均質區域內，在平均容積率水平和一定開發程度下的同一用途(商業、住宅、工業等)的法定最高出讓年限的完整土地使用權的平均價格。

1.2 區域概況

1.2.1 地理位置

滿洲里市位于自治區東北部，呼倫貝爾市西部，區域東鄰新巴爾虎左旗，西接新巴爾虎右旗，南瀕達賚湖，北與俄羅斯聯邦接壤。是內蒙古自治區計劃單列的一個準地級邊境城市，具有西鄰俄、蒙，東連東北經濟腹地和環渤海經濟圈的優勢，是真正的東亞之窗。

1.2.2 城市性質

滿洲里市是我國第一大陸路口岸，是“歐亞大陸橋”上的重要城市和交通樞紐，是以進出口資源加工業和煤炭工業為主導的國際貿易旅游城，是我國環渤海港口通往俄羅斯等獨聯體國家和歐洲的最便捷、最經濟、最重要的陸海聯運大通道，承擔著中俄貿易60%以上的陸路運輸任務。

1.2.3 經濟狀況

2008年滿洲里市生產總值達79.64億元，增長20.3%(按可比價格計算，下同)。其中，第一產業增加值完成1.52億元，下降0.9%;第二產業增加值完成25.46億元，增長18.7%;第三產業增加值完成52.65億元，比上年增長21.6%，第三產業貢獻率達62.4%。三次產業結構比例為2:32:66(總體為100)。

2 研究內容與研究意義

2.1 主要研究內容

在闡述基準地價動態變化研究現狀的基礎上，分析滿洲里市1999、2005、2007年城市基準地價的變化情況，探討基準地價變化的影響因素及其作用機制，研究基準地價變化的內在機理，考察基準地價變化的歷史過程，發現基準地價變化的規律，預測未來基準地價變化趨勢及其在未來幾年內的空間分布狀況。滿洲里市自1999年以來開始基準地價評估，2005年進行了一次更新。由于2007年尚未進行基準地價更新，因此在經過詳細調查的基礎上，對滿洲里市進行了地價評估，并使用該地價代替基準地價，進行動態變化分析。比較滿洲里市區1999年、2005年、2007年三個階段的地價評估工作，由于是三年的地價所以首先定義只準地價的內涵以2005年為準。可以明顯看出土地質量評價的范圍不斷擴展，三次評估確定的基準地價也有一定的差異。但三輪土地估價研究采取的技術路線基本一致，即以土地定級為基礎，用市場交易資料與土地取得成本測算出商業、居住、工業等用地類型的基準地價，并將城區土地劃分為四個級別，充分體現了土地質量的空間差異。

2.2 研究意義

首先，基準地價的動態變化是檢驗滿洲里市城市土地合理利用的準繩。從理論上來講，城市土地的合理利用與否是以是否獲得土地最高價值為標準;對于所有者來講，是盡可能獲得最高的地租;對于使用者來講，是希望盡可能在有限的土地上獲得最大的利潤;對于同一塊土地來講，它的用途是可以互相代替的，規劃部門是想在這一塊土地上獲得最大效用，用戶想方設法找，獲得最大利潤的地方。因此，根據馬克思的地租地價理論可知，不同區位土地的級差收益所確定的基準地價及其動態變化，就可以為城市規劃的編制和修訂提供重要依據。

其次，基準地價的動態變化也是檢驗城市總體規劃空間布局合理與否的重要依據。城市總體規劃中規模合理程度，環境衛生條件適宜程度，公共基礎設施、服務設施、文教設施配套程度、交通便捷程度、距離市中心的遠近程度等，均通過地價的高低及其變化反映出來。最后，基準地價的動態變化為規劃部門制定城市詳細規劃提供依據，標準宗地地價的動態變化是城市規劃區塊大小和限制性指標確定的重要依據。

3 滿洲里市基準地價動態變化分析

3.1 滿洲里市基準地價內部結構比率動態分析

基準地價內部比率結構是指不同地類之間以及不同級別之間的地價比率指數。包括同級各類地價比率指數、同級各類地價環比指數、同類各級地價比率指數和同類各級地價環比數四種類型。不同的城鎮規模、不同的經濟發展水平以及不同的聚集程度都會影響到地價的比率結構。本文計算出滿洲里市1999、2005、2007年城市土地同級內部不同用地類型地價比率結構和同類用地不同級別的地價比率結構的特征值，在此基礎上分析了滿洲里市城市基準地價內部結構的動態變化。

3.1.1 同級各類地價比率指數變化

同級各類地價比率結構。的表示方法是以商業用地的基準地價為基準值，住宅用地基準地價和工業用地基準地價分別與商業用地基準地價的比值作為比率指數，即:

(1)式中，Ps為商業用地基準地價，Pz為住宅用地基準地價，Pg為工業用地基準地價。通過對滿洲里市1999、2005、2007三年的基準地價統計、計算得到各類用地基準地價的a值。

3.1.2 滿洲里市土地同級各類地價指數(a)變動分析

(1)三個階段α值的共同特征

①αzs和αgs均小于1，且αzs大于αgs。表明各級地內均以商業用地價格最高，任意級別用地的基準地價比率指數均從商業用地向住宅和工業用地依次降低，這充分說明滿洲里市經濟是以商業為主，工業發展相對緩慢。

②除1999年外，其余各年用地的α值由Ⅰ級到Ⅳ級都有逐級增大的趨勢，說明由商業地價向住宅、工業地價的降變幅度隨土地級別降低而逐漸減小，反映了各類地價差別由城市中心向外圍地區逐漸變小的特征，體現出城市土地價格的決定性影響因素是區位。

③由一級地到四級地，αgs的增長幅度大于αzs，說明工業用地價格隨土地級別降低而降低的程度小于住宅，反映出工業用地的發展有向城市外圍擴展的趨勢，體現了現代城市工業布局和城市土地利用結構的變化特征，為利用地價政策杠桿來促進城市產業結構的調整和生產布局優化提供了科學依據。

(2)α值隨時間變化的動態特征

①2007年的αzs與αgs值小于2005年，說明由2007年到2005年，商業地價與住宅地價、工業地價之間的差別越來越大，即商業地價上漲幅度遠大于住宅與工業地價的上漲幅度，體現了不同土地利用的收益能力差異懸殊。

②從1999年到2005年，αzs值增長幅度較大，表明住宅地價整體水平有很大提高，尤其是在Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級地內αzs值明顯升高，說明Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級地是居住用地的理想區域或集中地段。

③1999年到2007年，αgs值相差不大，表明工業地價漲幅不大。

④由1999年到2007年，α值在Ⅰ、Ⅱ級地變化較小，在Ⅲ、Ⅳ級地變化最大，說明在城市中心區域內基礎設施已較完善，用地結構相對合理，不同用途地價之間比例關系較為固定;而隨著城市建設與發展，城市規模不斷擴大，城市用地和后備發展土地面積明顯擴張，Ⅲ、Ⅳ級地區域在基礎設施、交通條件、生活便利程度等方面有較大改善，致使土地供求關系發生變化，土地質量顯著提高。

3.2 滿洲里市平均地價動態分析

3.2.1 地價均值的變化

因為城鎮規模不斷擴大，使滿洲里市三次基準地價的評估范圍有很大不同，且評價區內部土地級別的邊界與面積變動較大，若僅以三輪基準地價的絕對數值對其動態變化進行比較與分析，可比性較差。因此應對三期土地定級估價成果進行適當的處理，計算其在同一分級面積內地價的變化幅度。根據公式1計算各用途土地在現狀(2007年)土地級別內平均基準地價。

根據數據，以2005年各級別土地面積為比較范圍，用公式2、公式3和公式4分別計算出滿洲里市各年度分類地價均值、分級別地價均值和綜合地價均值。

oj=∑nj=1PoijSij∑nj=1Sij公式(2)

oj為第i類用地的平均基準地價;Poij為第i類用地第j個級別的基準地價;Sij為第i類用地第j個級別面積;n為第i類用地地價級別個數。

oj=∑4j=1PoijSij∑4j=1Sij公式(3)

oj式中，為第j級土地的平均基準地價;Poj為第j級地中第i類用地基準地價;為第j級地中第i類用地面積。

=∑3i=1PoijSi∑3i=1Si公式(4)

式中，為綜合地價均值，Poi為第i類用地平均基準地價，Si為第i類用地面積。

3.2.2 滿洲里市各類地價均值的變化規律分析

(1)分類地價均值的變化規律

從結果可以看出，滿洲里市各類用地基準地價隨時間變化表現出不同變化趨勢，其變化結果如下:

①在商、住、工三類用地中商業用地的價格最高，居住用地次之，工業最低，體現了不同用途的土地收益與土地質量的相關關系。

②各類用地價格之間存在較大的差異，其中商業用地與居住用地之間、商業用地與工業用地之間差別明顯;居住用地與工業用地之間的差別不如前者顯著，但仍存在一定的差距。

③三類用地的地價都隨時間的推移發生了變化，均呈現為上升趨勢。商業用地價格上升幅度較大，居住次之，工業變化幅度最低。

(2)分級地價均值的變化規律

①我們從數據可以看出各級別用地均以一級地價最高，二、三、四級依次降低，表現出級差地租的顯著差異。

②一級和二級地之間降幅最大，二級、三級和三級、四級之間地價變化較為平緩。一級地地處市中心，可知各級地價的差別由城市中心向外圍地區逐漸變小的特征，表明區位條件是形成土地價格的決定性因素。

③各級別地價曲線隨時間變化波動程度逐漸加大，表明各級別間地價在逐年增大。

④從1999年-2005年-2007年，各級別地價均呈上升趨勢。

(3)綜合地價均值的變化規律

從結果可以看出，各年度綜合地價均呈上升趨勢，1999年—2005年，地價增幅顯著，但2005年—2007年地價增加幅度不大。

4 滿洲里市基準地價變動原因分析

4.1 社會經濟發展持續向好，市場需求強勁是地價上漲的主要動力

自土地政策改革以來，滿洲里市的土地市場日趨活躍，且滿洲里地處我國北疆，與俄羅斯及蒙古接壤，是我國最大的陸路口岸，中俄貿易的主要過貨口岸，外來經商人口較多，多方面刺激了滿洲里市的地價增長。社會經濟發展持續向好、社會購買力增強、全市良好的社會經濟發展趨勢對土地生產要素的需求壓力仍然存在，而土地供給從緊，勢必通過供需關系的改變，帶動城市地價水平的上漲。

4.2 土地資源供給的有限性是地價上漲動力之一

滿洲里市建成區規劃面積為81.09平方公里，人多地少是我國的基本國情，土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區位的差異性，客觀上決定了土地供應的相對不足和土地供需不平衡。從土地區位看，在滿洲里市城市內部，城市中心區人口集中，拆遷成本進一步加大，存量土地的可供量日益減少。在當前住房需求快速增長的情況下，進一步加劇了房地產開發的土地供需矛盾，土地供給缺乏彈性和需求不斷增長之間的矛盾尤為突出。所有這些矛盾將進一步增加土地價格上漲的壓力。

4.3 市場需求

滿洲里市良好的社會經濟發展趨勢對土地生產要素的需求壓力仍然存在，而土地供給從緊，勢必通過供需關系的改變，帶動城市地價水平的上漲。城市化進程的加快、外來人口的不斷增長增加了對土地的需求，促使地價抬升。

4.4 國家宏觀政策的調控，保障地價的平穩上漲

從國家政策分析，自2006年4月以來，中央相繼出臺了“國六條”、“九部委十五條”等一系列新的、更具有操作性的調控措施，以穩定過快上漲的住房價格。這些措施在一定程度上遏制了房地產的過快、過熱發展，對穩定房價起到了一定的作用，也減緩了地價上漲速度。5 滿洲里市未來基準地價變動趨勢預測

5.1 滿洲里市整體地價水平仍將呈上升趨勢

城市區位、人口與城市化、經濟發展狀況、基礎設施及城市規劃都是影響城市土地價格的主要因素。滿洲里地處中俄蒙三國交界處，地理位置尤為重要。近幾年隨著基礎設施和城市規劃的逐步完善，吸引了大量的投資，經濟發展速度加快，對土地的需求也逐年增加。但土地供給卻受到嚴格限制，供不應求，因此滿洲里市土地價格會持續上漲。

5.2 城市中心地帶商業用地的價格會明顯上升，另外工業用地的價格也會表現出上升狀態

隨著社會經濟發展，城鎮居民收入水平不斷提高，社會消費能力不斷增強，對商業服務業的需求增加，隨之而來的即是城鎮第三產業規模擴大，商業用地的用地需求量將逐步增加。滿洲里市中心有大量俄羅斯商人出入，因為對俄貿易利潤較大，滿洲里市中心商業用地是商家的必爭之地，造成了“寸土寸金”競爭局面。

5.3 居住用地價格將表現為穩中有升，漲幅不會太大

近年來，隨著滿洲里城市建成區的不斷擴大，滿洲里市居住用地面積不斷擴大，居住用地供給量增加，必然影響土地價格的上漲。1999年-2005年居住用地價格有較大增加，之后經過調整，2005年-2007年，其價格漲幅不大，另外福利分房政策取消后，大多數單位的住房出售和改革工作已經完成，居民的住房問題大部分已得到解決。今后，房地產市場以零散客戶為主，因此，居住用地的價格漲幅不大。

6 結論

在已知滿洲里市1999年、2005年、2007年基準地價的基礎上，通過運算得出:

6.1 滿洲里市基準地價內部結構的動態變化特征:

(1)各級土地均以商業用地價格最高，住宅用地價格次之，工業地價最低。

(2)各類地價之間存在較大差異，商業與住宅地價的差別大于住宅與工業地價的差別，且級別越高差距越大。

(3)各類用地均以I級地地價最高，并隨土地級別降低逐漸降低，其中商業用地價格降幅最大，住宅與工業地價降變速率相差不大。

(4)商業用地地價各級間差異最大，工業最小，且各級間變化速率在城市外圍地帶達到最大。6.2 滿洲里市城市基準地價的動態變化特征:

(1)整體地價水平仍然穩中有升，尤其是城市外圍土地價格增長幅度較大不僅同一地塊土地價格有所上升，而且同一基準地價水平下的土地面積在不斷擴大。

(2)城市商業、住宅、工業、綜合用地基準地價隨土地級別的降低而降低。

(3)三類用地中以商業用地價格最高，住宅次之，工業最低。

(4)各類用地價格之間存在較大差異，其中商業與住宅、工業地價間的差別顯著，而住宅與工業用地價格相差不大。

同時分析了滿洲里市基準地價動態變化的原因，也可以為滿洲里日后基準地價更新和投資者的投資計劃提供依據。