1998年:中國城市住房的分水嶺

回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發現，房地產記載的既是一部中國30年的建設史，又是一部濃縮了我國社會主義建設的改革開放史。本書以豐富的筆觸，從多個層面來回眸中國房地產這段歷史進程，以“得與失”之主題來梳理這段道路，尋找改革開放30年來中國地產變革的軌跡。

1998年7月3日，是中國住房制度改革的一個分水嶺。這一天國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，這個通知的下發成就了真正意義上的中國房地產市場。從這一天起，歷經整整10個年頭的住房制度改革，從此進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的新的一輪改革。

20年的積累探索后，中國的住房改革，終于在制度層面完成了徹底轉身。房地產業趕上了“千年等一回”的黃金時代。住房改革的旋律回蕩在整個華夏大地。實行了幾十年的計劃經濟下的分房體制被徹底打破，房子作為一種可以自由買賣的商品出現在老百姓的生活中。這是我國住房制度改革歷史中劃時代的一個變革，而且隨著時間的推移，其意義將會顯得更為重大。

在后來的十年中，房地產一直是拉動經濟成長的“火車頭”，也成了最具暴利氣質的行業。有商業頭腦的企業家強烈地感受到巨大的市場需求和千載難逢的機會。于是，一大批專門從事住宅建設和經營的房地產企業應運而生。1981年，北京成立首家房地產開發企業——北京市城市建設開發總公司，1992年以前成立的有39家。1992年到1993年之間成立的有204家。1994年到1998年成立的有340家。到2001年底，北京已經有了985家房地產開發公司。那是房地產商掘金最迅速的年頭，誰都想在這華美的筵席中撈最后一桶金。

上一年，已經“單飛”的“萬通六兄弟”之一的潘石屹，買下位于北京東三環口的紅星二鍋頭廠老廠址，他要開發一個“小型辦公、居家辦公”的現代商住樓，起了一個洋名叫“SOHO”。樓盤設計得很時尚，是當時京城少有的簡約風格。為了貸款，他想盡辦法找到一家大型國有銀行的支行行長，酒酣耳熱間，行長對他說:“我們有政策，規定不能與私人企業家見面。我們支行在1954年時給私人農戶借錢去買驢，結果你知道怎樣嗎?他們沒有還錢。”潘石屹聽到這里也明白行長的態度了，一時頭大如斗。

樓市清淡，SOHO現代城推出后一直銷售萎靡，潘石屹特意請來曾經在萬通廣場有過合作的香港人鄧智仁出任項目的總策劃。鄧智仁一開始信心十足，不曾想卻事與愿違。盡管他絞盡腦汁，使盡百般手段，SOHO現代城的廣告和新聞日日見報，房子就是賣不動。到1998年11月，鄧智仁終于失去了耐心，跟潘石屹大吵一場后，心灰意冷地棄“城”而去。這個月，正是北京房地產銷售的淡季，潘石屹在公司內部除了天天喊口號，也實在想不出什么高招來。就在這時，“風水”突然變了。從11月下旬開始，冰冷的北京突然異乎尋常地熱起來，現代城的銷售嗖嗖地上去了，最高的一天，賣了17套，成交額一下子就是3000萬元。這離鄧智仁棄現代城而去還不到20天。潘石屹的好日子就這樣憑空而降，好運從此一直持續至今。

房改政策帶來的好運不會只屬于潘石屹一人。

1998年，楊國強在廣州的碧桂園帝國開始建造。1999年廣州碧桂園開盤，在廣州市場首推全現樓帶豪華裝修的花園洋房，且社區配套、園林綠化同期交付。雖然房價定的很高，但購房者可以辦理按揭，對資格的審查也相當寬松。這讓廣州人打破了春節不置業的傳統，3000套洋房別墅一個月內被搶購一空。

同是這一年，朱孟依在廣州開發的樓盤也是賣得火爆，效益頗佳，凈資產收益率大幅提高。才使得合生創展得以在香港成功上市，每股發行價2.7元港幣，共發行2.5億股，一舉籌得資金6.7億元港幣。

如果說房改是一個強勁的刺激，它將所有人的需求推向市場，導致了居民購房需求的爆發，那么中央的一系列貨幣政策，則是增強了居民的購買力。此外，一些優惠政策也起到了一定作用，如降低貸款門檻、降低利息、減稅等，對開發商的價格政策也相應放開，鼓勵開發商隨行就市，真正意義上的市場自此形成。

事實證明，國家通過一系列改革和政策推動，房地產業成為支柱產業，顯著帶動了投資和消費兩大經濟加速器發揮功用。1997年全國商品房銷售均價1997元/平方米，1998年商品房銷售均價為2062元/平方米，同比增長3.25%;1997年全國商品房成交量為9000萬平方米，1998年為1.2億平方米。同年，房地產行業的增加值占全國GDP的比重為4.16%，對國民經濟的發展起到了關鍵作用，解放了生產力，人民群眾的居住水平也得到了顯著提高。

還有一個值得我們關注的現象，眾多的房地產財富神話在1998年開始紛紛上演，可以說此后的10年，是房地產開發商掘金最迅速的年月，是讓房地產開發商連做夢都笑出聲的年代。房地產界是孕育中國富豪最多的一個領域。這并非戲言。2003年《福布斯》“中國內地百名富豪榜”上，以房地產為業務的億萬富豪達35人之多。

在中國，房子曾經長期屬于單位所提供的一項重要福利，福利分房制度幾乎一直貫穿了整個20世紀下半葉。人們衡量一個單位好與不好，福利往往是至為關鍵的標準之一。而在單位提供的諸多福利中，最為人們關注的就是房子。1998年，對于習慣了分配制的中國老百姓是最具教育意義的。從這一刻起，原先的福利分房制度徹底被斬斷，取而代之的是貨幣購買的市場經濟模式，人們在哭、笑、怒、罵之余現實起來，房屋、樓價上升到中國人日常生活中最關心的層面。1998年也是中國兩種住房體制、兩種生活方式的分水嶺。

多年后的今天，當重憶往事，對于當年那段重要歷史時期內發生的點點滴滴，許多親身經歷過的人們仍然記憶猶新，用他們的話來說，一輩子都不會忘記。

1997年6月，帶著老婆女兒一起轉業的呂政，轉業到濟南某行政部門工作。在部隊里當團長的呂政當時渴念的是一個溫暖的徹底屬于自己的家。雖然作為團級干部，呂政在部隊住的是單獨小別墅，但那畢竟不是自己的家。

報到后，呂政一家三口，被安排住進了位于經緯四路的單位集體宿舍樓。分給呂政的，是一個東西朝向筒子樓里的20平方米的單間，人均面積不到7平方米。

呂政想，這只是暫時的，以后肯定能分到大房子。不料他上班不到半年，就聽到市里從1998年1月1日起就取消福利分房的消息。山東是全國第一個宣布實行住宅商品化的省份。

他頓時為自己的轉業感到后悔。

呂政一直在笑著回憶，可是往事里不無酸楚——

烈日炎炎的酷暑，傍晚回家收衣服，發現衣服上全是星星點點的黑色。仔細一看，原來因為太陽一天到晚的暴曬，房檐上的瀝青被曬融化了滴下來。

寒風凜冽的嚴冬，在廚房做好飯菜，穿過長達30米的長長走廊后，早已涼了。

就在呂政以為分房無望時，幸運卻在一年后突然降臨了。1998年年底，局里決定進行最后一次福利分房，改善職工的居住條件。呂政欣喜若狂，因為當時福利分房已被取消。能趕上最后一班車，自然是再好不過的事。

多年以后，呂政還在慶幸，“我運氣好，趕上了好時候!國家政策好，但也要單位效益好，有實力，還得領導愿意為職工著想。”他說和他一起轉業的很多戰友，都沒有趕上這最后一班車。

呂政一家成為搭上“末班車”的一批幸運戶。

10年只是歷史長河中的一瞬間，卻足以讓一個盛年男子開始氣定神閑，感知天命。

一紙文件，結束了無數人福利分房的指望。面對政策，有人為搭上末班車而歡呼雀躍，有人抱怨生不逢時，個中歡喜哀愁，盡含人生百味。

在南京市鼓樓區某小學當語文老師的常樂樂，是個既漂亮又愛笑的姑娘。可當她聽到今后不再分福利房的消息，竟然哭了。她覺得很失落，很迷茫，“我剛到學校的時候，校長曾指著學校后邊的一塊空地說，3年后，這里就是你們的房子。當時很高興，從來沒有想過自己要買房子。現在國家不分房了，我自己哪有錢買啊?”

全國大大小小的單位都爭先恐后地搶搭福利分房的“末班車”。一時間各單位搶購住房風起。很多來不及自己建設福利房的單位全部在市場上團購商品房分給職工，有的單位一買就是上百套，甚至數百套。一向供大于求的樓市需求突然陡增，出現了前所未有的“繁忙”景象。在北京，三環之內的商品房很快被各單位一搶而空。廣州老八區住宅的成交量比1996年增加了近1.5萬平方米，房價也順勢上升，達到5615元/平方米，比1996年漲了483元。

為了搭上福利分房的“末班車”，很多人開始想方設法做最后沖刺，甚至連婚姻這種前因后果的程序都打亂了，福利分房成了“閃電式”結婚的催化劑。

“就為了趕房改末班車，我才被迫結婚。”提起房改，鄒小偉笑著說道。鄒小偉是土生土長的廣東湛江人，工作后一直與父母住一起。由于單身，單位的福利分房一直輪不上他。到了1998年，聽說福利分房要取消了，今后單位不再分房。當時才27歲的鄒小偉，和現在的妻子才剛認識百余天，根本沒想馬上結婚。可他不斷看到周邊不少同事都在爭分奪秒“搶房”:有的還沒女朋友，就立刻到鄉下相親找了個女孩結婚;有的結婚沒幾年，已經分過一套房子的，聽說30歲以上的大齡單身青年也可以享受房改待遇，立刻與另一半“假離婚”，然后“凈身出戶”，再在單位申請一套;還有的為了能分到房子，就向領導送禮。#8943;#8943;

鄒小偉看到后，也非常心動，心想:房子是他的一輩子的事，以他當時每個月一千元左右的收入，要到市場上買一套房，簡直比登天還難，錯過了這村就沒這店了。于是，他與當時的女友一商量，決定“為了房子”而結婚。于是鄒小偉一邊籌辦婚禮，一邊向單位按程序申請房改房。終于，在兩人拿到結婚證兩個月后，鄒小偉也如愿以償拿到了一套七十多平方米的房子。“除去我們的工齡抵的房款加上房子本身的折舊費，這套房我們只花了3700千元就拿到了。” 鄒小偉說，當時按照市場價格，一套這樣的房了要二十多萬元呢。

任何一項改革都擺脫不了“中國特色”。

盡管前有國發23號文吹響終結福利分房的號角，后有國發10號文提供實施方案，但實際上福利分房的末班車并沒有在1998年駛入終點。

在購買了自己的住房兩年之后，北京某事業單位28歲的職工李輝有些后悔了。那是在1998年底，只有5年工齡的小李眼看在本單位“最后一次福利分房”中無望，在女友的嗔怪下，一狠心在北京經濟適用房的樣板——回龍觀小區購買了經濟適用房。盡管位置偏遠，但是小區規劃完整，且單位售價不高，才2000多元。女友很滿意，同事們也對他小小年紀就當上了“業主”很是艷羨。可是沒想到，福利分房的“末班車”了猶未了，在市區好得多的地段，有些單位各種方式的建房、“分房”仍在繼續。新建的房子向職工出售時大大低于市價。相比之下，當初搶購場面頗為火爆的天通苑、回龍觀的房子在二級市場的售價反而時有貶抑。

這不僅僅是北京市特有的現象，而是今天全國范圍內現實的縮影。然而，改革的實踐并未能按照理論的設計運行，在相當長的時間里，各種準福利性質的“分房”又改頭換面地登上了歷史舞臺。

一種由單位在自有土地上建設，并以低于市場價格的低價售給內部職工的房子，當事單位都稱之為“單位自建經濟適用房”;但有房產商認為，在此面具之下，是一張“福利分房”的老面孔。專家指出，從1998年以來，官方的政策始終為這種住房“留有口子”。改革設計者在提出住房貨幣化目標的同時，即提出可以“發展集資建房和合作建房”，以保證大多數中低收入家庭的住房需求。

始料未及的是，這個善良愿望卻在政策的不斷演變中，開始被不斷膨脹的部門利益所置換，發展成后來的“準福利房”。至2003年，不同種類的以經濟適用住房名義報批立項、由單位自行建造并定向出售的住房，竟逐漸形成一個規模。