房地產泡沫的成因及對策分析

［摘 要］ 房地產泡沫是房地產經濟波動的一種表現形式。房地產泡沫一旦破滅，將會給市場經濟帶來很大的危害。房地產泡沫的形成在于土地投機、政府失敗、權力尋租等。因此要完善金融體系；建立房地產泡沫預警預報系統；健全城市基準地價制度等，以防止房地產泡沫的發生。

［關鍵詞］ 房地產泡沫 金融體制 宏觀調控

一、房地產泡沫的含義

所謂房地產泡沫，就是指由房地產投機因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的情況，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值不符，長期這樣會形成一種表面上的虛假繁榮。在泡沫膨脹期間，大量的資金集聚房地產行業，投機活動猖獗，伴隨一段很長時間的房地產價格上升然后出現泡沫的膨脹，在某個突發事件下，房地產價格崩潰，一旦泡沫破滅，不僅導致經濟和社會結構的失衡，而且還極易帶來金融危機 生產和消費危機及政治和社會危機，導致宏觀經濟持續多年的一撅不振。

二、我國房地產泡沫產生的原因

1.土地投機：我國房地產泡沫形成的直接原因

地產泡沫的形成往往與土地投機緊密聯系在一起，由于土地自身的稀缺性和耐久性等固有特征，使得人們樂忠于對土地進行投資。當各經濟主體（包括土地投機者）對未來房地產價格走向的預期過度樂觀，土地投機者開始增加土地的購買和囤積，投機需求的增加造成市場的“繁榮”假象，引起進一步的漲價預期，最終使價格膨脹為泡沫。在這一過程中，地價并非主要由地租間接決定，而是由市場上土地資產的買賣交易（很大程度上是投機交易）直接決定。

2.政府失敗：我國房地產泡沫形成的主要原因

造成地產泡沫的土地投機、預期、非理性等因素可以看作是由于“市場失敗”導致地產泡沫產生的“市場因素”。政府失敗是中國地產泡沫產生的最主要原因，它向前推動了土地投機等“市場因素”在地產泡沫形成機制中直接發生作用，向后則拉動“權力尋租”并使得自身得到進一步的強化。導致地產泡沫的政府失敗因素具體表現為：在土地市場不成熟、不健全的客觀條件下，土地供應采取“雙軌制”；政府對土地市場的計劃干預過多，政府計劃干預失靈；市場主體結構不合理，存在著政企不分、國有企業軟約束等。

3.權力尋租：我國房地產泡沫形成的推動原因

權力尋租是指在不完善的市場機制中，少數擁有特權的人憑借其權利進行不平等競爭從而獲得超經濟收入的行為，轉軌時期中國土地供應的“雙軌制”是造成土地市場權力尋租的根源。政企不分的體制所引發的官辦公司與政府部門千絲萬縷的聯系則為權力尋租大開方便之門。法制的不健全，立法的滯后以及執法監督的不力，也導致土地市場的權力尋租和各種房地產投機活動泛濫。同時，權力尋租者為了捍衛其既得利益，又進一步強化土地供應“雙軌制”以及政企不分的經濟體制。權力尋租者們炒買炒賣國家給予的出讓土地使用權的壟斷權利，以權謀私，權錢交易，為土地投機、地產泡沫的形成培育了肥沃的土壤，權力尋租成為中國地產泡沫形成的一個推動原因。

三、房地產經濟泡沫的防范措施

1.完善金融體系，從制度上防止泡沫的產生

目前我國房地產金融體系主要與銀行制度有關，我國銀行業是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業務的我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，銀行自身也存在著許多不足之處，如資本金不足、不良資產過高等，這些都會加大房地產信貸的風險。但隨著越來越多的國有銀行和股份制銀行實現上市，同時面對金融全球化的沖擊商業銀行追求利潤的驅動力越來越強，房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業打造利潤增長點的理想選擇。銀行應嚴格執行國務院和中國人民銀行關于房地產貸款的有關規定，從嚴掌握貸款條件，加大對房地產開發貸款和居民住房消費貸款的監管力度，通過對貸前貸后的嚴格把關，既支持了優良的房地產項目開發和個人貸款，又防止房地產泡沫累積的潛在風險。

2.建立房地產泡沫預警預報系統

房地產泡沫預警指標包括：金融機構貸款利率、貨幣供給增長率、房地產貸款增長率/ 貸款總額增長率、房價收入比、購租比、住房空置率、股價指數、地價增長率/GDP增長率等。由于我國經濟、金融、房地產、個人信用 制度與發達國家存在較大差距，尤其是基礎數據收集和統計存在明顯不足，想要建立一套完善的泡沫預警預報系統存在 相當大的難度，但現在就應該著手準備。

3.貨幣政策、房地產信貸政策要有前瞻性

房地產業跟金融業的密切相關性決定了房地產泡沫的產生在很大程度上源自寬松的貨幣政策，以及與之相適應的寬松的房地產信貸政策。在流動性充裕、融資成本較低的情況下，自住與投資投機需求皆旺盛，企業投資開發熱情高漲，市場漸漸出現非理性繁榮現象，在這一過程中，如果政策不能提前、有效調整，房地產泡沫就很容易產生。而且，事實證明，“救火”比“防火”的難度和成本都要大得多。

4.健全城市基準地價制度

進一步推行城市基準地價制度，加大地價指數各類物業價格指數等地價信息的公開力度，為市場交易提供合理的參考價格，基準地價是我國地價體系建設的基礎性工作，既是政府調控土地市場的重要工具，也是政府公共服務的一個基礎項目。但是目前我國的現狀是，基準地價成果公布比例低，，使用面窄，利用率低，沒有發揮出應有的政府指導和宏觀調控作用，各地對基準地價應用的方向和范圍不是很明確，一方面基準地價成果基本限于土地管理部門使用；另一方面，土地管理部門不能積極地將基準地價成果向社會宣傳，公開性差，這也制約了土地市場健康有序的發展。

四、結語

房地產泡沫是一種價格現象，是房地產行業內外因素，特別是投機性因素作用的結果。房地產作為泡沫經濟的載體，本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現必須借助銀行等金融系統的支持。而且同樣由于人們的預期不同，所以很難預測何時破滅。

參考文獻:

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