新一輪樓市降價潮來襲

6月20日上午，燕郊新盤天洋城三期開盤，售樓處內(nèi)“震撼底價”的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均價公開發(fā)售。而今年4月，天洋城二期樓座的均價曾達到11000元/平方米，與此相比，該項目售價已“明降”30％。

“這應該是國十條新政之后，北京市及周邊降價幅度最大的樓盤。”資深地產(chǎn)人士蔡鴻巖指出。6月以來，北京不少樓盤步入降價行列，打折促銷力度逐漸加大。業(yè)內(nèi)人士預計，下半年，地產(chǎn)調(diào)控仍將從緊，隨著新房銷售率的持續(xù)低迷，降價潮將逐步蔓延。

調(diào)價補量

北京通州區(qū)新盤金隅·花石匠將于近期開盤，預計銷售價格為16000-18000元平方米，開盤當天認購1萬元可抵10萬元。“現(xiàn)在的價格基本接近去年底的水平，我們可以接受了。”項目售樓處內(nèi)看房的徐女士對記者表示。花石匠離城鐵起始站約1公里，該區(qū)域新房價格曾漲至22000-24000元/平方米。

在嘗到“零成交”的苦澀后，房地產(chǎn)商開始調(diào)“價”補“量”。“以今年4月份的價格水平定價，房子必然賣不動。下調(diào)10％～20％后，剛性需求才會逐步進場。”亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫表示。

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計，6月中上旬，北京在售的235個普通商品住宅項目中(不含別墅、商住樓、保障房)，147個項目出現(xiàn)“零成交”，其中包括5月份新獲預售證的柏陽景園、保利·西山林語等項目。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰分析，目前房價下調(diào)已經(jīng)達成共識，開發(fā)商遲遲不降價的主要原因是如何制定降價的幅度，偏低或者偏高者阿能出現(xiàn)負面影響，所以較為謹慎。他預測，7月份房價出現(xiàn)實質(zhì)性下調(diào)的可能性很大。

供求逆轉

調(diào)控之下，大量投資性購房需求退出市場，與此同時，剛性自住需求也延遲釋放。這就在短期內(nèi)造成了樓市供大于求的局面。

據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份中上旬(截至20日)，北京共成交期房住宅262睡，成交面積為24.9萬平方米，除去保障性住房，實際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17萬平方米，環(huán)比5月同期，期房住宅成交套數(shù)下降41.8％，實際成交的期房商品住宅套數(shù)下降40.7％。

另據(jù)統(tǒng)計，截至6月20日晚，明北京取得商品房預售證期房住宅項目共有階，合計提供2546套商品住宅，新增商品住宅面積27.6B萬平方米，分別是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。

亞豪機構任啟鑫認為，從存量房源看，目前北京市場的供需比超過8比1，說明供應量出現(xiàn)較明顯的過剩。任啟鑫分析，一方面是成交量的大幅下挫。另一方面是房企開發(fā)熱情相對高漲，而根據(jù)北京市建委的預售管理規(guī)定，入市項目須一次性推出全部取證房源，從而導致近期樓市量增價縮。

資金吃緊

“今年，總公司給我們的銷售任務是30億元，但上半年僅完成。下半年的壓力很大。”一家大型地產(chǎn)公司北京區(qū)域的銷售總監(jiān)坦言。

21世紀不動產(chǎn)分析師認為，在銷售回籠資金嚴重受阻的情況下，開發(fā)商的資金鏈條將不會順暢。今后，開發(fā)商資金吃緊將是一種常態(tài)。尤其是前兩年儲備土地較多、新項目開發(fā)和銷售受阻的房企以及負外債的上市公司，可能會面臨著資金鏈斷裂的危機。

中國指數(shù)研究院最新報告顯示，今年明以來，中華企業(yè)、世茂股份等10余家房地產(chǎn)上市公司公布了其信托融資計劃，總融資規(guī)模逾50億元，以期能緩解資金壓力。

一位證券分析師指出，根據(jù)綠城2009年年報，公司持有的現(xiàn)金可以償付短期債務，但由于該集團項目多布局在華東地區(qū)，銷售回款受到房地產(chǎn)新政的影響較大，而公司在銀行信貸獲取方面沒有明顯優(yōu)勢，因此在2010年下半年公司的財務狀況有惡化的可能。