完善中低收入居民住房金融服務的探索和思考

作為國有控股且住房金融處于領先地位的建設銀行，對住房保障這一基本民生問題高度關注，并進行了深入的研究與思考。建設銀行董事長郭樹清在2008年初向國務院遞交了《關于完善中低收入居民住房保障和金融服務的若干建議》，表達了建設銀行愿在國家政策指引下率先進行住房金融服務創新和綜合試點，協助政府解決好中低收入居民住房困難問題的強烈意愿，并提出將自身控股子公司——中德銀行改革重組為專業住房信貸銀行的設想。在建設銀行的大力推動下，通過增資擴股、擴大業務經營范圍，中德銀行于2008年底成功完成了戰略轉型，成為一家專業經營住房信貸業務的商業銀行。

轉型后的中德銀行在原有住房儲蓄業務的基礎上增加了發放個人住房貸款、發放以支持經濟適用房、廉租房、經濟租賃房和限價房開發建設為主的開發類貸款等業務，成為具有全面住房金融功能、提供專業化住房金融服務的商業銀行，重點為中低收入居民購買中小戶型、中低價位住房提供金融服務。在實現戰略轉型的同時，該行研發推出了個人經濟適用住房貸款、個人限價商品住房貸款、個人中小戶型商品住房貸款、限價商品住房開發貸款、經濟適用住房開發貸款、租賃型經濟適用房開發貸款等多款保障性住房信貸產品，并通過天津市政府給予該類產品的貸款貼息及財政補助優惠，減輕中低收入居民住房貸款利息負擔、降低保障房開發企業融資成本。中德銀行在天津市政府及建設銀行的大力支持下，通過差別化的信貸政策、專業化的住房金融服務，在中國市場率先探索商業金融與國家政策扶持相結合的住房融資模式和運作機制。轉型一年來，中德銀行通過實踐，摸索出“政府切入、現場宣傳、樓盤受理”的保障性住房金融營銷服務新模式，并為中低收入群體開通個人住房貸款“綠色通道”，大大提高了服務效率。中德銀行不僅以自身保障性住房信貸產品為載體，使政府的優惠政策能夠惠及更多中低收入居民，還充分發揮自身專業優勢，通過將住房儲蓄產品與個人住房貸款產品的有機組合，把個人住房貸款的即期消費優勢與住房儲蓄的信用約束機制、利率風險管理優勢結合起來，在進一步降低中低收入居民利息成本的同時幫助其鎖定利率波動的風險，受到老百姓的廣泛認同。保障性住房金融業務大有可為，關鍵是要建立起良性的運行機制和科學的業務模式。

第一，保障性住房建設是大勢所趨，是國家今后一個階段住宅建設和市場培育的重點，因此，保障房金融市場潛力巨大。近年來，國家高度重視城鎮居民住房保障。2007年8月7日，國務院下發《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確規定：廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。胡錦濤總書記在黨的十七大報告中提出努力使全體人民“住有所居”的目標，溫家寶總理在政府工作報告中再次明確要求“抓緊建立住房保障體系，堅定不移地推進住房改革和建設，讓人民群眾安居樂業。”2008年11月，住建部表示中央財政將在今后3年內投資9000億元用于廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區改造；2009年底的“國四條”明確提出力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；2010年初，住建部又提出了保障性住房開工建設的套數比2009年增加三分之一、安排建設的限價房、公共租賃住房和安置住房規模將比2009年增加一倍的2010年目標任務，可謂“政策要求環環相扣，任務指標節節攀升”。此外，2010年以來下發的“國十一條”、“國十條”也無不將“加快保障性安居工程建設”放在極其重要的地位。由此可以預見，保障性住房建設將成為未來房地產行業發展的主旋律，保障房金融業務也將迎來前所未有的歷史性發展機遇。

第二，保障性業務不是“高危”業務，風險可測、可控

其一，保障性住房開發貸款，是當前相對安全的住房開發貸款類型。作為民生工程，各地政府在支持保障房建設過程中一般會選擇實力突出或有一定政府背景的房地產開發企業，客戶風險程度相對較低。而且保障房項目在土地稅收等政策方面能夠得到政府支持，房屋銷售價格具有較強的市場競爭力。更為重要的是保障房銷售往往采取定向安置、政府回購等方式，有效鎖定了市場銷售風險。從中德銀行拓展的30多家客戶來看，市場風險暴露程度要遠遠低于一般房地產企業客戶。

其二，個人保障性住房抵押貸款不是“中國式次貸”。首先，從保障房購買人群來看，是高于“次貸”人群的，是買得起房的人群。其次，交易的真實性有保證。保障性住房的購買者，必須持有《天津市定向購買經濟適用住房證明》或《天津市限價商品房購買資格證明》，因此不會出現“假按揭”套取銀行資金的情況。三是抵押物足值且抵押率低。相對低廉的房屋價格加上較低的貸款成數，使得其風險更為可控。四是借款人還貸意愿強。保障性住房因購房資格的限定及上市交易條件的嚴苛，使得購買保障性住房的群體，購房用途基本上均為自住，許多家庭都是舉全家之力來購買一套住房，擔心因拖欠貸款而失去了自己的安身立命之所，還款意愿往往非常強烈。五是保證擔保降低風險。目前個人保障類住房貸款的擔保方式大都為保證擔保，故風險相對較小。

第三，銀行商業化運作與政策傾斜相結合是發展保障性住房金融業務的重要保證通過政府為保障性住房金融產品提供政策補貼，調動起多方面的積極因素，實現了政府、銀行、房地產開發企業、居民多方共贏的局面。一方面，政府給予的優惠政策減輕了中低收入居民購房貸款利息負擔，使更多的住房困難群眾通過住房保障體系改善居住條件，并通過降低保障性住房開發企業融資成本，適當彌補了保障房項目低利潤率給房地產企業帶來的“損失”，提高房地產企業參與保障性住房建設的積極性；另一方面通過給予一定的政策優惠，提升了銀行的市場競爭力，調動起銀行參與保障性住房建設及消費融資的積極性。對于政府而言，通過小額的財政資金就可以“撬動”大量信貸資金為保障住房建設及消費提供持續穩定的支持，維護了整個住房保障體系的正常運轉，可謂“四兩撥千斤”。

與此同時，國有或注入一定國家信用的擔保公司為中低收入居民住房貸款提供擔保，以分擔和轉移中低收入居民住房融資風險，也是金融機構較大規模開展保障性住房信貸服務的前提條件。

第四，做好保障性住房金融業務必須探索適當的業務模式。保障性住房的目標客戶群體是中低收入家庭，決定了保障性住房金融業務具有其特殊性，特別是個人客戶，基于貸款單筆金額低、客戶收入不確定性大、資信調查成本高等特點，不能簡單照搬其他商業銀行或其他個人貸款品種的營銷受理和審查發放流程。要在符合監管規定的前提下，積極嘗試，打造適合這一業務要求和客戶特征的信貸受理、調查程序與審批標準，做到高效和嚴控風險的有機結合。