等待與出手的糾結

市場回暖，引發諸多的猜想和不安，樓市是否又會陷入“越調越漲”的怪圈?新一輪的調控是否再度出臺?投資客該何去何從?剛性需求者又該如何擇機入市?……

聽聽專家怎么說

“全國的回暖現象必會遭到政府的關注，估計國家將會重擬政策，打壓樓市回暖房價上漲現象。一旦開發商認為成交量回調到可以大幅提價的程度，并付諸行動，那么很可能等來第二輪的調控。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，近兩個月以來，政策處于觀察期，房價走向是決策層觀察的重點，如果在未來兩個月價格出現回調，國家極有可能出臺新政。

北京中原三級市場部研究總監張大偉則認為，最近的市場回暖明顯根基不牢，宏觀調控政策不僅沒有放松，更有收緊的跡象。3月“兩會”后的上漲導致了4月的系列調控，而最近成交量的回暖如果導致價格上漲趨勢的重現，很可能導致力度更嚴重的第二輪調控。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授更明確表示房價再漲，二輪調控必至。“如果房價再次上漲，我認為中央政府肯定會對樓市進行今年的第二輪調控。2009年的樓市因為‘救市’的促進作用，市場出現了快速、大幅上漲行情，如上海市場普遍出現50%的漲幅，少數樓盤漲幅甚至翻倍，市場存在回調需求。但今年調控政策實施近半年來，大多數地方政府的態度并不是很堅決，因此等待已久的剛性需求因害怕房價再次反彈，紛紛入市，導致近期交易量大增。”

“其實中央政府對樓市調控力度并未放松。過去幾次調控，基本是上中央有政策，地方下有對策，所以導致調控政策難以完全貫徹執行，執行效果自然可想而知，房價越調越漲也就不是什么稀奇事了。”上海衛民不動產營銷智庫負責人蔡為民表示。

但這次中央、地方還是基本上能夠做到步調一致了。此次樓市回暖，在很大程度上與市場吸收消化調控政策作用有關。他認為，中央政府其實早已準備了后手，之前雖然沒有任何動作，主要是考慮到市場處在調整過程中，最為主要的是房價并未回調，如果繼續調控，可能會矯枉過正，還會引發諸多猜疑。但此次樓市回暖，交易量放大的同時還伴隨著房價的微漲，此時出手肯定是理所當然，師出有名。

如果你是投資客

順勢而為，伺機而動是投資客不敗的法寶。面對后續市場的諸多不確定性，此時的投資客選擇觀望不失為一種明智的策略。

由于政策指向非常明確，即抑制投資，而與此同時，在未來很長一段時間內，轉讓環節的稅費成本大增，以及未來有可能在持有環節也會開始征稅，各種不確定因素導致投資房產不再合乎市場實情，因此建議投資者觀望等待下一個機會。還有另外一個原因，當樓市處于調控期，房價上行阻力大增，但投資的終極目標是追求價差收益，或者獲取更好的投資回報。如果房價難以上漲，則無法產生價差收益，投資注定失敗。

現在這個時段，很多投資者就已經陷入了深深的苦惱之中。因為他們不知道到底買不買房。出手買房吧，現在房價已經如此高位，國家也還在進行調控，房價向下的可能性依然存在，買房有虧本的危險;現在不買房吧，又沒有什么好的投資渠道，放在銀行利息比通貨膨脹率還要低，不投資就意味著貶值。

“從來沒有如此難以判斷樓市走勢的時刻。”有投資客如此感慨。就目前情況來看，市場面存在諸多不確定因素，如中央政府可能會加大對樓市調控力度，或者持有、轉讓等環節稅負有可能增加等，都會引發恐慌性拋售，從而導致房價回調，這對投資來說是極為不利的。

專家建議，目前要做的就是采取規避觀望策略，等待政策進一步明朗之后再做決定。當然，在此建議投資者觀望，并非從此遠離樓市，消極觀望，而是在觀望中重新尋找新的機會。

由于一線城市的住宅價位已經漲到階段性的高位，對于一般的投資者來說，已是力不從心。但對于二三線城市來說，房價在這之前并未出現大幅上漲行情，在未來可能會出現補漲行情，投資者不妨將目光投向這些城市。不少地區出臺了區域振興規劃，如重慶的兩江新區、福建的海峽西岸經濟區等，隨著規劃的實施，區域經濟快速發展，自然會帶動房價上漲。因此目前就應該開始關注這些區域，一旦市場趨于好轉并出現機會，可考慮出手。

商業地產也是投資者可以關注的一個領域。目前商住價格倒掛現象仍然存在，商業項目售價低于同板塊的住宅，這種反常的現象在未來會反轉過來，因此現在選擇有潛力的項目進行投資，無疑能夠獲得不錯的回報。

在此值得一提的是，目前有來自二三線城市的商業地產，不乏一些投資回報率可達6%以上的項目，這相當于北京、上海等城市中心區域高檔住宅的兩倍，無疑值得投資。

如果你是需求者

樓市調控不會放松，對于剛需購房者來說，何時才會迎來最佳購房時機呢?是否還需要等待觀望?不同的人應該根據自身的情況作出合適的判斷。

對于剛需自住購房者而言，現階段講究的是擇機入市。剛需購房者需要關心的是自身，如經濟實力是否達到了置業標準，是否能夠買到合適的住房，滿足自身居住需求，因此建議剛性購房者不要糾纏于房價的輕微變化。當然，如果經濟實力方面尚有欠缺，建議不要“打腫臉充胖子”，以免因買房而讓自己背上沉重的債務。

根據此前的經驗，大凡市場出現大面積促銷時，即對資金需求不是很大的開發商如果也加入到促銷大軍，說明市場觀望氣氛已到最濃時。但考慮到今后很長一段時間內，剛性需求真實存在，因此經過一段時間觀望之后，剛性需求會重新釋放，進而到時市場回暖。由此可見，剛需購房者可根據這個現象，來判斷買房時機。

由于目前國家仍然鼓勵自住消費，因此對于剛需購房者來說，首先，一定要盡可能用足優惠政策，以降低購房成本。據了解，能否享受優惠政策，其差別不小。比如貸款，如果是購買90平方米的普通住宅，仍能享受到較大折扣的優惠房貸利率。雖然目前已經不太可能申請到最低7折的優惠幅度，但對于首次購買普通住宅的，仍可申請到7.5-8折的優惠利率。此外，未來會否加息目前還不得而知，如果加息，購房成本將會上升。因此專家建議購房者應盡量多用公積金貸款。公積金貸款稅率相對較低，即使其利率標準也會隨著加息而提高，但相對商業貸款來說，還是要實惠得多。

其次，剛需購房者要仔細挑選房源，不論是新房還是二手房，都要細細的斟酌一番。從價格方面考量，選擇低于市場平均水平的住宅無疑是最佳方式。有兩個途徑可以挑到這種住宅。其一是真正打折促銷的樓盤，可以跟前期銷售價格做對比，或者跟周邊相同品質在售樓盤的前期價格進行比較。另外就是選擇二手房市場上的“急拋房”。由于各種各樣的原因，比如急需周轉資金、移民海外等，有少數房東為了讓房子盡快脫手，從而以低于市場價10%的水平掛牌急售。不可否認，如果碰到這種二手房，可謂是買到就賺。

最后一點建議，當心虛假優惠。在調控期，開發商為了加快銷售節奏，往往會采取各種各樣手段進行促銷。需要提醒的是，在這之前曾出現過花樣百出的促銷活動，這種促銷手段雖然看起來非常誘人，但實際上并無多少實惠。

比較常見的有首付分期支付、“保價”促銷，以及提價之后再降價等。因此建議購房者看到各種促銷廣告之后，應認真研究促銷活動究竟給自己到底能夠帶來多少好處。比較常見的是一些小恩小惠，如買房送物業費、送裝修基金等，相比房價來說少之又少;而諸如前面提到的首付分期支付等促銷活動，則毫無實惠可言。最實用的促銷是在原價基礎上給予相應的折扣，確實能讓購房者減少購房開支。