淺析我國房地產投機的成因和對策

摘要：目前我國房地產投機活動十分活躍，房地產投機對房地產市場的影響利弊并存。文章通過對房地產投機對我國經濟影響的分析，提出了遏制房地產投機負面影響的措施。

關鍵詞：房地產 投機 對策

1 什么是房地產投機

房地產投機是通過房地產價格變動來獲取高額利潤的短期投資行為，與房地產投資有密切聯系，甚至，在一定程度上很難區分。有學者將投機定義為：投機是指買或賣的活動，其目的是在價格或匯率有變化時，通過買進或賣出來賺取利潤。此定義有利于我們理解房地產投機：第一，房地產投機者只是為了從房地產價格的變動中獲利而進行買賣房產的活動，其并不關注商品本身也就是房產本身的使用價值；第二，“投機”并不是一個貶義詞，不同于我們日常理解的“投機倒把”，所以我們不能完全否認投機行為。但是，據此定義，我們并不能很好的區分投機和投資，因為投資也具有這些特征。

1.1 房地產投機與投資的區別 “投機”和“投資”并沒有嚴格的界限，通常可以從以下幾方面區分房地產投資和投機：首先，投機者期望獲得更高的利潤，同時也承擔更高的市場風險。因此，高風險高投入是投機的一個顯著標志。但是具體“高”的標準，實踐中較難把握；實踐中，一般投資者為了分散風險，傾向于借助一些投資組合，但是，投機者卻偏向承擔高風險以尋求高利潤，所以廣泛選用財務杠桿。其次，看資金投入的時機。房地產市場繁榮時期，投資回報率高，資本增值潛力大而風險小，這一期間，容易發生投機行為。甚至一些原本的投資會轉變為投機，使房地產市場中正常的投資行為受到抑制。反之，在房地產行業蕭條時，投入資金的，更容易被界定為投資。再次，買、賣的時間間隔不同。投機行為一般持續時間較短，在短期內完成買入、賣出行為，并且相對頻繁的進行買賣活動。而投資行為一般是長期的，投資者更關注長期內影響價格變化的因素，去判斷價格的走勢。

綜上，投機和投資相互交融，也會相互轉化。但是，二者還是有本質區別的。實踐中，要綜合把握各方面的因素，才能較好的辨別投資和投機。

1.2 房地產投機的負面影響 凡事都有有利有弊，房地產投機一定程度上有利于房地產行業的發展。比如，引導社會資金向房地產市場流動，而資金流入是一個行業興旺發達的最重要因素；一定程度上穩定了房價——當房地產市場價格下跌時，如果投機者判斷這種下跌趨勢會停止并轉而回升，就會大量購進房產，客觀上可以抑制房地產價格的下跌，反之亦然，即將房地產價格穩定在一定的范圍之內，阻止其更大幅度的跌漲。

1.2.1 浪費社會資源 房地產投機者購買房產的目的是期望獲得房地產的增值收益，而不是去使用。如此，房屋被買賣后，處于空置狀態，這就造成了房地產資源的低度利用。眾所周知，房地產開發需要投入大量的人力物力，如果不能利用，是嚴重的資源浪費。而且，房地產投機也需要注入大量資金，投機的策劃、實施也需要投入大量的人力物力，這些資金、人力游離于生產領域外，沒有創造社會價值。所以，投機行為導致了社會資源的兩次浪費。社會資源是有限的，資源利用效率最大化是社會整體追求的價值目標，如果資源被用于投機，而不能參與生產、增加社會財富，不僅是社會資源的浪費，長期以往還將影響一國的經濟發展。

1.2.2 哄抬房價，損害普通大眾利益 投機者買房待價而沽，造成一些真正的購房者只能從投機者手中購買高價房。所以，投機者利用資本優勢，進行房地產投機，獲得了豐厚的回報，但是，投機行為本身沒有創造社會價值，部分人獲得的利潤建立在更多普通大眾的損失的基礎上的，投機行為導致社會財富不斷的向少部分社會群體集中，而更多人為之支付成本。這種現象如果得不到抑制，有可能從經濟領域擴散到政治領域、社會領域，引發人們對社會的不滿、對社會公平正義的質疑。

1.2.3 刺激房地產泡沫 群體投機活動會使房地產價格更快的上漲，放大市場波動，產生泡沫。房地產投機所引發的房價持續上漲，在抑制真正需要改善住房條件的中低收人家庭的需求的同時，也使銀行貸款甚至一些實業部門的資金過多度集中到房地產業及其相關產業中。資金過度向某一行業集中，首先是擠占了其他行業發展需要的資金支持，造成國民經濟的不均衡發展，其次，也為金融風險埋下了隱患，美國的次貸危機已經為我們提供了有力證據。所以，房地產投機行為不利于房地產業乃至整個圍民經濟的健康、均衡發展。同時，可能還會拉動相關行業產品價格上漲，為通貨膨脹埋下伏筆。

2 房地產投機的成因分析

首先，經濟發展，人口增多是房地產投資的根源。城市化進程的加快導致人們對土地的需求不斷增長，而土地資源是稀缺的。供需矛盾引發了地價、房價買和賣之間的巨大差額，高額的回報率必然導致房地產行業成為資本追逐的熱點。

其次，普通大眾的盲目參與推動了投機的進一步形成。房地產市場是壟斷競爭市場，市場上的投機者和最終消費者所獲取的信息是不對稱的。普通消費者，對于房地產行業了解不深，而且也沒有條件獲取足夠的市場信息，也就是，主客觀上都不具備條件對房地產市場做出專業的、理性的判斷和評價，加之開發商炒作，人們往往對未來的預期過于樂觀而參與房地產投機活動，使房地產價格嚴重脫離價值，致使投機越演越烈。另外，我國現階段，大眾可以選擇的投資渠道有限，也導致了資金過度向房地產行業涌入。

再次，銀行貸款大量投入房地產。由于房地產行業的高額回報率，銀行對于房地產行業的相關事項總是積極參與，甚至一些銀行在貸款過程中，不惜違反信貸政策和有關規定，大量發放貸款，客觀上加劇了房地產投資活動。

3 規范房地產投機行為的思考

通過對于房地產投機活動利弊的分析，可以發現，總體而言，在長期內房地產投機活動會擠占國民經濟其他部門和行業的發展資金，阻礙經濟發展，同時，也不利于房地產行業本身的持續健康發展；房地產投機還會妨礙大多數普通人正常的住房需求，不利于社會穩定。所以，我們必須采取一定措施，抑制房地產投機。

首先，增加房地產投機者的交易成本。比如對土地閑置征稅，提高土地持有者囤積土地的投機成本；征收土地增值稅，增加土地持有者流轉土地的成本從而減少土地的供給量，遏制土地交易的投機的活動。

其次，加大對房地產交易的監控力度。可以建立城市基準地價與公示地價制度，以便房地產交易者參考；對商品房預售嚴格審查，未達標者不準預售，避免開發商以預售為名進行投機，對違規者，給與法律制裁；規范房地產融資行為，加強對金融機構貸款業務的的監管，以保證信貸資金的安全。

參考文獻：

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