我國房地產評估方法及現狀

摘要：本文對我國房地產評估方法的發展及現狀進行了簡論，著重介紹了房地產評估的常用方法。

關鍵詞：房地產評估方法 現狀

0 引言

隨著我國土地使用制度、住房制度以及其他相關領域的經濟體制改革的不斷深入和完善，房地產評估的作用越來越大，服務的領域越來越廣，房地產評估行業日趨成熟并在各項經濟活動中漸顯其他地位和重要性。在房地產評估方法中，成本法、市場比較法和收益法是世界各國通用的三大方法，盡管如此，這幾種方法在運用時還存著不完善的地方。成本法中開發利潤為重點部分，利潤率的選取則是測算利潤的關鍵，在實際運用中，利潤率一般采用市場平均利潤率，但是完全采用市場平均利潤率是不準確的。市場比較法可信度高，簡便易行，使用范圍廣。在收益法的運用中，還原利率的確定直接影響到評估結果，對還原利率的選擇通常是銀行定期存款利率加上一定的風險調整值。

1 我國房地產評估方法的發展及現狀

1930年，章植的《土地經濟學》的出版標志著我國房地產評估理論研究的出現，在以后的幾十年中一直沒有一個權威而又較為正確的理論。直到1984年12月12日，原城鄉建設環境保護部發布了房地產估價的部門規章《經租房屋清產估價原則》，以重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋估價的基本原則。之后幾年中又有學者提出了鋪面租金剝離法、房屋契價測算法，以及聯合建房地價測算法，歷史地價趨勢評估法等多種地價測算法，并最終探索出適合我國國情的基準地價評估方法。一直到了1995年，出版了房地產估價師執業資格考試輔導教材之《房地產估價理論與方法》中，評估中常用的有成本法、市場比較法、剩余法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法，另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等等。

2004年，隨著《行政許可法》的實施，房地產估價師、房地產資質認證業務，均列在了國家行政許可的范圍，這從根本上建立了估價行政許可制度。隨后建立了法律體系以及技術標準，如頒布了房地產估價規范、拆遷估價的指引及指導等法規。國內的房地產評估業基本上從法律的角度確立了合法地位和行業標準。

2 我國房地產評估的常用方法

根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。

2.1 成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：

2.1.1 計算取得待開發土地的成本 土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用權出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。

2.1.2 計算開發成本 土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。

2.1.3 計算管理費用及其他費用 管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。

2.1.4 計算開發利潤 如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。

只要是新開發建設，可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的房地產，都可以采用成本法評估。成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產評估，如學校、圖書館、體育場館、醫院等。在房地產保險及其他損害賠償中，一般也是采用成本法評估。因為在保險事故發生后或其他損害中，房地產的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀；對于發生建筑物全部損毀的，有時也需要用重建或重置的辦法來解決，另外，成本法也適用于房地產市場發育不夠或者類似房地產交易實例比較少的地區，在無法運用市場比較法評估時的房地產評估。

成本法的優點是“成本”能讓一般人看得見，看似有“依據”，特別是在有“文件”規定房地產價格構成、費用標準等的情況下。但運用成本法評估價值得注意的是：在現實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本。成本的增加一定要對效用增大有作用才能構成價格。

成本法評估時比較費力，測算重新購建價格和折舊也有相當的難度，尤其是那些建筑物過于老舊的房地產。因此，成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的房地產評估，不大適用于建筑物過于老舊的房地產評估。

2.2 市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的差異因素調整來估算價格，其公式為：

待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數

在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。

具體來說，市場比較法的適用條件如下：

①要有足夠數量的比較案例 我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性 充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。

③交易的可靠性 交易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是要對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。

④交易資料的正常性 交易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。

⑤交易資料的合法性 利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

2.3 收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。

收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：

①無限年期的情況下 首先得假設純收益每年不變；利率每年不變；收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益/還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下 有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況 有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：

其中，v為待估房地產的價格；

ai為前t年的年純收益；

a為第t年后的年純收益；

r為還原率，還原率不變；

n為收益年限，即待估房地產的使用年限。

對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。

在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。

收益法的使用范圍只能是有收益或潛在收益的房地產，它不限于評估對象本身現在是否有收益，只要估價對象現在所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。

收益法評估出的價值，取決于人們對未來的預期，那么錯誤和非理性的預期就會得出錯誤的評估價值。因此，收益法適用的條件是房地產未來的收益和風險都能較準確的量化，對未來的預期通常是基于過去的經驗和對現實的認識作出的，必須以廣泛、深入的市場調研為基礎。