淺議住房公積金貸款風險管理

摘要：住房公積金制度促進了城鎮住房建設的發展，為職工住房提供了長期穩定的政策性信貸資金。住房公積金管理中心作為社會公眾資金的管理機構，社會經濟生活中發揮著重要的作用。如何管好用好住房公積金，實現其資金保值增值，讓政府放心，讓群眾滿意，是關系到社會穩定與和諧的大事。如何防范住房公積金貸款風險，進一步提高公積金管理水平，需要我們把公積金貸款的風險管理作為一個選題加以探討。本文主要從住房公積金的貸款相關重要財務指標的控制核算、貸款流程管理（事前、事中、事后管理）兩個方面闡述公積金的貸款風險管理。

關鍵詞：住房公積金 貸款 風險 管理

住房公積金，是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

1 住房公積金貸款概述

住房公積金貸款是指政府所屬的住房公積金管理中心運用公積金，委托銀行向購買自住住房的住房公積金繳存職工發放的優惠貸款。住房公積金貸款是住房公積金使用的中心內容。新《住房公積金管理條列》規定的住房公積金貸款專指職工個人貸款，這是從建設性貸款向消費性貸款的轉變，是對住房公積金使用方向的重大調整，改變了長期以來重建設、輕消費的觀念，有利于改變職工消費結構，使住房消費支出達到職工家庭收入的合理比重，保證國家、單位職工的合理負擔；調整房地產市場結構，解決有效需求不足的問題，達到住宅市場供求平衡和優化結構。

住房公積金資金規模逐年擴大，住房公積金信貸消費逐年增多，資金規模的擴大和貸款資產質量與風險防范的矛盾問題日益突出，貸款資產的風險管理愈顯重要。突出問題主要表現在以下幾點：①資金規模的不斷擴大，對資產質量要求不斷提高；②公積金沉淀資金過多，要求不斷提高資金的使用效率；③房地產市場的迅猛發展，帶動信貸規模的擴大，要求不斷加強貸款資產的管理；④公積金貸款風險管理急需有一個行業規范與標準。

2 公積金貸款風險管理的實施措施

2.1 貸款風險管理的財務指標核算與控制

住房公積金貸款是公積金管理中心最重要的業務，因此，有關貸款的詳細信息對于會計信息使用者的決策至為重要?！蹲》抗e金財務管理辦法》第一章第四條規定，住房公積金財務管理的基本原則是：執行國家有關法律、法規、規章和財政、財務制度；建立健全內部財務制度，做好財務管理基礎工作；降低運作風險，保證住房公積金保值增值，確保住房公積金所有者的合法權益不受侵犯。下面對貸款管理的幾項重要財務指標的核算與控制等進行詳細闡述。

2.1.1 貸款風險準備

①貸款風險準備的核算。本科目核算按規定提取的住房公積金貸款風險準備，在科目的設置上符合會計的謹慎性原則，在資產負債表中屬于凈資產項目。對于委托貸款，應于年度終了按規定提取住房公積金貸款風險準備。提取貸款風險準備時，借記“增值收益分配——提取貸款風險準備”，貸記“貸款風險準備”。對于不能收回的逾期貸款，應查明原因，追究責任。

對確實無法收回的，按規定程序批準作為呆賬貸款，沖銷提取的貸款風險準備，借記“貸款風險準備”，貸記“逾期貸款”，貸記“應收利息”；同時，借記“住房公積金存款”，貸記“增值收益存款”。

關于呆賬核銷的操作程序，財政部對此專門下發了一個文件：財綜[2006]10號《住房公積金呆帳核銷管理暫行辦法》，該辦法對呆賬的范圍、認定、核銷的主管部門、所需材料、程序、管理等做出了詳細的說明。住房公積金呆賬核銷實行“從嚴認定、證據確鑿、責任追究、逐級審批、對外保密、賬銷案存”的管理原則。公積金中心未按規定足額提取貸款風險準備金的，各省、自治區、直轄市財政部門不得批準核銷住房公積金呆賬。

②貸款風險準備的提取。在《住房公積金財務管理辦法》財綜字[1999]59號文件中有明確規定，住房公積金增值收益除國家另有規定外，應按下列順序進行分配：a住房公積金貸款風險準備金；b上交財政的公積金中心管理費用；c城市廉租住房建設補充資金。住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風險準備金的比例不得低于60％，具體比例由各省、自治區、直轄市財政廳（局）確定。住房公積金呆賬貸款，由公積金中心提供詳實資料，經本級財政部門審核，報省、自治區、直轄市財政廳（局）批準核銷。具體核銷辦法按財政部規定執行。核銷后又收回的住房公積金委托貸款本金和利息收入，應增加住房公積金貸款風險準備金。

住房公積金管理中心是社會公眾資金管理機構，其業務對象具有廣泛的社會性。對管理中心來說，穩健經營至為重要，而提取準備金則是公積金管理中心穩健經營的最重要手段之一。公積金的運作模式與商業銀行的運作模式相似，提取貸款風險準備金應著眼于其總體資產的質量，而不應僅僅針對貸款的質量(只不過貸款在總資產中占據重要份額，貸款的呆賬準備也相應成為準備金的主要部分)。從這一點出發，我們可以將提取的準備金分為兩類：一類是針對特定類別的資產(主要是按照五級分類形成的貸款類別)的可能損失所提取的專項準備金，另一類則是針對總體資產可能發生的不確定損失所提取的普通準備金。

2.1.2 個貸逾期率的計算與控制 個貸逾期率是個人貸款逾期額與個人貸款余額的比率，是一項財務管理指標，是核算資產類項目中委托貸款質量優劣的一個重要指標。個人貸款逾期額按逾期月份的長短，分三個時間段分別確定逾期貸款金額。逾期1-2個月（含2個月），按逾期未還月份的本金計算逾期額；逾期3-6個月（不含6個月），按逾期未還月份的本金計算逾期額；逾期6個月（含6個月），按所有剩下未還月份的本金計算逾期額。對逾期貸款的催收采取雙渠道管理，首先公積金中心內部有專門的部門和人員管理逾期貸款，其次是按委托貸款的幾家銀行分別考核貸款逾期情況，用來衡量銀行的業績和委托貸款的資產質量。在我們的貸款微機管理系統中，有專門的逾期管理模塊。每月將我們的管理系統中逾期情況與各家委托銀行核對無誤后，由貸后管理人員電話催收或上門催收，逾期超過三個月的移交資產保全部門催收，逾期超過六個月的由擔保公司催收。建設部規定個貸逾期率標準是1.5‰，充分體現了政府管理部門對公積金資產質量的高標準要求，個貸逾期率的控制對貸后管理和提高資產質量具有指導意義，隨著管理水平的提高和防范風險意識的加強，個貸逾期率的標準還會進一步壓低。

2.1.3 個貸比率的計算與個貸資金的控制 個貸比率是“委托貸款——委托個人貸款”賬戶余額與公積金歸集余額的比率，是一項財務管理指標，反應公積金資金運用情況。建設部規定個貸比率為當年歸集余額的40%。隨著住房公積金資金規模的不斷擴大，個貸比率還要不斷提高。公積金的計息年度為每年的7月1日至次年的6月30日，每年7月1日管理中心為職工的公積金賬戶結息并付息，目前管理中心付給職工的利息計算方法為：職工當年存儲的住房公積金比照居民的活期存款利率年0.36%計息，上年結轉的公積金本息比照三個月整存整取利率年1.71%計息，即可以計復利。國家免征住房公積金個人所得稅。財政部、國家稅務總局財稅字[1997]144號規定：單位和個人“實際繳付的住房公積金，不計入當期的工資、薪金收入，免于征收個人所得稅。而管理中心的公積金存款存在銀行的利率按協議利率一般不超過年1.17%計息。由此可見，銀行付給管理中心的利率與管理中心付給職工的利率倒掛（1.71%—1.17%=-0.54%），若住房公積金比率過低，就有可能虧損，就不能實現住房公積金的保值增值。所以要不斷提高個貸比率，實現資金的保值增值。這與溫家寶總理的在2002年5月16日全國住房公積金管理工作電視電話會議上的講話《進一步加強住房公積金監督管理，促進人民群眾住房條件不斷改善》的精神是一致的。

2.1.4 委托貸款的核算 委托貸款指的是公積金管理中心委托銀行向個人發放的住房貸款。用“委托貸款”科目核算。本科目核算按規定在受委托銀行辦理住房公積金貸款的款項。已超過借款合同約定期限尚未歸還的委托貸款，不在本科目核算，應在“逾期貸款”科目核算。按規定向職工發放住房公積金貸款，借記“委托貸款”，貸記“住房公積金存款”。收回住房公積金貸款，借記“住房公積金存款”，貸記“委托貸款（本金）”，貸記“應收利息（已計利息）”。

對借款人申請住房公積金貸款而提供的擔保，應建立備查簿，詳細登記擔保的形式（抵押、質押等形式）、擔保金額等情況。本科目按貸款職工設置明細賬。本科目期末借方余額反映實際發生的、在借款合同約定期限內尚未歸還的住房公積金委托貸款。

會計處理貸款的信息是多層次與多維的，從貸款的發放方式出發，可以將其劃分為信用貸款、擔保貸款、抵押質押貸款等；從貸款的質量角度出發，可以將其劃分為正常貸款、逾期貸款、呆滯貸款和呆賬貸款。按五級分類劃分為正常貸款、關注貸款、次級貸款、可疑貸款和損失貸款。對于貸款的這些分類信息的反映，可以有不同的思路。

公積金貸款主要為抵押貸款，信用貸款極少，從質量劃分還遠未達到五級的層次，但目前已有逾期貸款、呆滯貸款和呆賬貸款。公積金貸款的風險管理可以借鑒商業銀行和發達的資本主義國家商業銀行的模式。國外商業銀行對貸款一般是充分利用現代大型計算機與數據庫，從不同角度以不同分類標準進行詳細統計，從而更好地滿足銀行自身管理的需求。在信息披露時，在資產負債表內按一種分類標準披露貸款信息，貸款的其他分類信息則在報表附注中進行披露。商業銀行有著比較成熟完整的核算體系，這點值得公積金管理部門借鑒。公積金的核算與管理雖然有其政策性的特點，但與銀行的運作有很多相似之處。在公積金的電子化核算系統中，未能充分地應用現代數據庫技術。在考慮如何滿足不斷膨脹的會計信息需求時，我們能夠想到的唯一辦法就是增設會計科目。但會計科目的增加是有限的，更重要的是，會計科目對會計信息的分類是唯一的，取此則舍彼。對貸款的核算，應該盡可能應用現代數據管理技術，對其相關的信息要素，可以選取一種最重要的分類標準，按此設置會計科目參與復式記賬并在表內加以披露(應該講，貸款的各種信息都具備決策有用性，但資產負債表最主要的職能是反映財務狀況，從這一點看，貸款的流動性信息最重要，因此，對貸款的核算，首要的分類標準應當是按流動性將其劃分為短期貸款和中長期貸款)。至于其他方面的信息，則利用現代信息庫技術，通過設置信息代碼進行反映，這些信息代碼要素在計算機內進行不同的組合，即可得出不同的分類統計結果。這些結果可在表外披露，以更好地滿足內部及外部不同信息使用者的不同需求。

2.2 貸款流程控制

2.2.1 貸前管理 ①貸前項目評估與資信調查。在職工個人申請貸款之前，管理中心要對所貸樓盤項目和開發商進行資質與項目的貸前調查與評估，確保樓盤已經達到預售與貸款的標準，有效防范風險。②貸款制度建設，健全的規章制度是基礎，是保障，個貸風險管理的核算和控制避免人為因素的隨意性和管理上的漏洞。沒有規矩，不成方圓，這是治理天下的亙古名言。為更好地規范業務管理，防范風險，徐州住房公積金管理委員會、徐州公積金管理中心出臺了《公積金貸款管理辦法》、《房地產開發企業資信及其項目評估操作規程》、《公積金貸款操作規程》、《貸款人個人信用等級評價操作規程》等一系列操作規程和行為準則，以健全的制度，規范的程序，降低差錯。

2.2.2 貸中管理 ①優質服務。貸款咨詢，發放貸款表格。做到微笑服務、熱情、細心、周到，一次告知所需資料、貸款程序。②貸款受理。指導貸款人正確填寫表格，與貸款人充分交流貸款意向，認真細致審核貸款資料，包括身份證與貸款人、與購建房合同、與公積金賬戶、與貸款審批表格、與戶口等的核對，購建房合同、公積金賬戶與貸款審批表格的核對，所需資料與復印件的核對；衡量貸款人條件，對照貸款操作規程，計算貸款額度、年限等數字指標。做到即時受理，即時辦結，傳遞到下一個環節。貸款流程控制，貸款資料由貸款窗口審核受理后，傳遞到歸集管理部門，對貸款職工的住房公積金繳存情況進一步核實簽字，再由歸集管理部門傳遞到資產保全部門，由資產保全部門對貸款資料真實性、合法性、完整性進一步核實，最后傳遞到貸款管理部門最終審批。大額貸款、二手房貸款等特殊情況的要由貸款審批小組集體審批。貸款流程的控制做到了分工明確，內部牽制，有效防范了風險。

2.2.3 貸后管理 逾期貸款的催收與個人貸款檔案管理。逾期貸款的催收在個貸逾期率的控制中有詳細敘述，在此不做贅述。個人貸款檔案記錄的是貸款期間的債權與債務，應及時歸檔，專人管理，確保安全。

住房公積金制度的實施是我國住房制度的一次變革，也是我國城鎮住房制度改革的一次創舉。這一制度的推行，對于加快城鎮住房制度改革，完善住房供應體系發揮了重要作用，對啟動住房消費、擴大內需、促進國民經濟增長作出了積極貢獻。2003年3月國務院重新修訂并頒布實施《住房公積金管理條例》，各地根據《條例》精神組建專門的公積金管理機構，不斷加大公積金管理力度，公積金規模不斷擴大，公積金作用日益凸顯，住房公積金制度在推行住房制度貨幣化、互助化等方面發揮越來越重要的作用。公積金管理需要新思路、新方法，保證住房公積金的健康發展。本人依據所學財務管理與經濟管理知識，結合十余年的工作經驗，對住房公積金貸款風險的防范，從財務管理指標和貸款流程兩方面作一個淺顯的探討與認識。在財務管理上，選取了貸款風險準備、個貸逾期率、貸款比率、委托貸款四個指標分析了對貸款風險的控制與核算；在貸款流程上，從貸前、貸中、貸后管理三方面分析了對貸款風險的控制。

參考文獻：

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[3]《住房公積金財務管理辦法》.財綜字[1999]59號.

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[7]《揚子晚報》.2006年11月8日星期三A3版.

[8]《房地產開發企業資信及其項目評估操作規程》.徐州住房公積金管理中心2005年6月20日26號文件.