房地產稅收評估征收之我見

[摘 要] 國內外稅收征管實踐表明，按房地產評估值征稅。有利于發揮稅收調控功能，調節級差收入，合理配置資源，提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現階段，我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環境條件。

[關鍵詞] 房地產稅收 評估 征收

我國現有房產稅、土地使用稅等稅種，已不能適應城鎮房地產發展新形勢的需要。稅收收入增長與相關產業發展極不相稱，調控功能未得到有效發揮，財產稅在城市政府財政收入中所占比重較低，尚未成為地方財政的主體稅種，亟需改革。而房地產稅的改革涉及諸多方面，其中，開展房地產稅評估征稅活動是房地產稅制度改革的重要內容。國內外稅收征管實踐表明，按房地產評估值征稅。有利于發揮稅收調控功能，調節級差收入，合理配置資源，提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現階段，我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環境條件。

一、稅制改革:整合現有房地產稅制，及時開征新的房地產稅或物業稅

在稅制改革方面，除統一內外稅制已有廣泛共識外，還需要重點突破的有:1.全面提升財產稅在城鎮地方稅體系中的地位。通過對現行房產稅、土地使用稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅種進行整合，及時開征新的房地產稅或物業稅，擴大財產稅的征收范圍，擴展稅基。個人擁有的房產，無論自住還是出租，都應逐步依法納稅。2.取消部分減免稅，適當提高房地產稅等稅率，增加政府收入，合理分配公共服務成本。3.貫徹公平原則，通過減免稅、設置不同稅率等手段，調節社會財富分配差距。4.健全財產稅征收網絡，在財產購置、持有、交換、繼承和贈予等環節及時組織收入，防范收入流失。同時，不斷改進征收技術手段，加強稅收征管，充分體現主體稅種功能。

二、社會條件:開展房地產稅評估征稅適宜的政治經濟環境

房地產是人們生產、生活的重要物質基礎，房地產稅收政策不僅關系到政府財政收入，而且涉及經濟發展環境和人們的生存條件，特別是對住宅投資。建設、銷售、持有和轉讓等環節的稅收政策，涉及成千上萬家庭和個人生活，屬重要公共事務和服務，政府決策需要兼顧國家、企業和個人等各方利益，力爭取得廣泛共識。因而開展房地產稅評估征稅，需要一個較好的政治經濟環境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認可。評估征稅不能僅在理論界和稅務部門取得共識，關鍵還在于能否得到城鄉居民認可，廣大居民的態度是決定因素。如果現階段城鄉居民對評估征稅認識有較大的分歧，政府就不宜貿然推行這一征管措施。2.房地產評估征稅的對象、范圍和評估技術等。與我國經濟發展階段和財富的積累程度要相適應。如果錯誤地估計了城鄉居民的富裕程度、財產狀況，評估征稅的結果就可能事與愿違。3.經濟運行狀況較為穩定，政府宏觀經濟監管有力。

三、房地產稅收評估征稅需要突破的技術問題

房地產稅評稅，就是運用一定科學方法，準確評估房地產的市場價值。反映房地產市場供求關系和價格波動。一方面，使房地產稅收能夠體現納稅人的收益與能力，公平稅負:另一方面，保證政府財政收入隨經濟增長而增長，達到稅收收入與政府公共服務支出之間的均衡。圍繞這一問題，需要進一步研究以下幾方面的內容:

確立房地產稅評估征稅的基本準則。房地產稅評估征稅，和一般資產評估既有相似、相同之處，也有嚴格區分，需要建立相應的評估準則。以指導房地產評估征稅工作的順利開展。

1.公平準則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標，房地產評估征稅也不例外。公平準則首先是對評估對象的公平，要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產采用相同的評估方法評估其價值，作為計征稅收的依據。其次是對納稅人的公平，對性能相同或相似、地段相近的房地產價值的評估，如納稅人是自然人，無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等，都采用同樣的方法評估征稅:如納稅人是法人，評估征稅不因其所有制性質。規模大小、技術先進與否等不同而有所區別。

2.合法準則。經過幾十年的努力，我國在房地產管理、資產評估領域已初步形成了一套較為完整的法律、法規和規章，如《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規和規章是評估征稅的依據。合法準則要求稅務人員和稅收評估機構遵守現行房地產管理、資產評估的法律、法規和規章，依法評稅，以維護國家稅法的嚴肅性、權威性，保護政府財政利益，同時維護納稅人合法權益。

3.科學準則。在房地產評稅工作中，評估人員所面臨的經濟社會情況較為復雜。如房地產按其用途可分為居住、商業、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業和倉儲、農業和綜合房地產等，種類繁多，且房地產市場供求關系受多種因素影響波動較大，房地產價格被認為是觀察一個國家和地區經濟運行狀況的“晴雨表”。因此，在評稅活動中，評估機構和人員采用的評估方法、技術和程序等，要能科學、準確地反映房地產真實市場價值。使房地產稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產經濟的發展而增長，又不增加納稅人的負擔。

4.時點準則。時點準則要求房地產價值評估結果，應是評估對象在估價時點的合理價值。由于房地產價格隨市場供求關系等因素不斷發生變化，對房地產價值的評估只能是評估對象在估價時點的合理價值。同時，房地產價值評估需要消耗大量的人力、物力和財力，對政府而言，既不可能也不必要隨時或每年對房地產的價值進行評估，就需要合理確定評估征稅的周期，一方面，能夠較準確地反映房地產價值的變化。比較法，將評估對象與在評估試點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的修正，以此估算估價對象合理價值的方法。

通過上述方法分析可以看出，目前采用成本法評估房產價值，用基準地價系數修正法評估地產價值較為可行，條件成熟時可采用收益法、市場法等多種方法，但這些方法還需要結合稅收征管的要求進一步規范。如收益法對各類房地產的收入要進行較詳細的測算和預計等。同時，各地區城市經濟發展和房地產市場發育程度不同，在使用上述基本方法時，還要相應調整，以使評估結果更符合本地區的實際情況。