住宅用商品房價格居高不下的原因分析

[摘 要] 我國大中城市的住宅用商品房價格明顯已經過高，過高的房價致使城市居民購房成為基本民生問題。針對這一問題，國家出臺了多項房價調整政策，然而效果卻不是很明顯。本文旨在針對這一問題進行分析，剖析房價上漲且難以下調的現實原因，從而為怎樣調整房價提出自己的意見和建議。

[關鍵詞] 房價 房價收入比 房地產成本 住房入住率

房體制改革的進行、房企上市禁令到期和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》的實施使我國房地產業迎來了一個快速發展期。截止2009年底，我國大部分大中城市的房價仍是居高不下并有攀高之勢。對于房價大幅上漲的真正原因各家說法不一，抑制房價的政策也因此收效甚微。

一、房價虛高的事實

關于房價過高的認定，學術界仍存在著一些爭論。從房價與城鎮居民平均收入水平來看，按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3—6倍之間為合理區間。

在2003年左右，我國的房價收入比基本上保持在合理的范圍內。從2003年開始，全國及主要幾個大中城市的房價收入比開始升高，到2007年，該比值已經遠遠超出了3—6倍的合理范圍。見表1

由以上數據可見，我國部分地區的房價確實存在過高現象。

二、房價上漲的原因分析

關于高房價產生的原因眾說紛紜。最根本的還是商品價格的兩個決定條件:成本和供求關系。

我們先來看一下我國住宅用商品房的成本構成。

房地產價格的構成因素，是確定房價的依據。由于房地產價格是房屋建筑價格和土地價格的統一，因此房地產價格與一般物價具有明顯的不同特征。概略地說，房地產價格由房產生產成本、利潤和稅金三大部分組成。

其中房產生產成本又由三部分組成:一是土地價格(土地出讓金)及其開發費用;二是生產資料耗費;三是人工費用，另外還有管理費用等。

目前，全國各地的商品房價格構成成分基本相同，各成分在房地產價格中所占比重略有差別。

房屋建筑安裝工程費用由建材及其它幾個市場情況決定，為相對常量，所以我們應把分析的重點放在另外兩項費用上。

1.土地征用及拆遷費用分析。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》 的實施加大了城市建設中征地、拆遷的進程，刺激了土地市場的繁榮。《關于加強土地調控有關問題的通知》 的實施刺激了地價的上漲。

地價是土地征用及拆遷費用的主要組成部分，而土地征用及拆遷費用又是房價的重要組成部分，地價的上漲必然會導致房產價格的上漲。

2.房地產項目利潤分析。房地產的高利潤早已是不爭的事實。財政部的抽樣調查顯示，2005年房地產開發企業的平均利潤率高達26.79%。而學術界普遍認為，該數據仍然是被低估的。

涉房企業家在各種財富排行榜中所占據的突出地位則從側面說明了房地產行業利潤率之高。房地產業的利潤比例對房價的抬升起到了至關重要的作用。

下面我們再從房產供求關系上來對房價進行分析。

住房制度改革促使大量房產需求的產生，而在此基礎上房價的不斷上漲又催生了一大批房產投機者，俗稱“炒房者”。很多房地產開發商業也參與其中，蓄意制造房產供求緊張，哄抬房價。

北京市社科院發布的《北京社會發展報告》顯示，由于房價過高，有購買能力的有效需求遠低于供給。北京市現有住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達34.04%。其他大中城市也存在類似的現象。

一般來講，購房的目的是入住。閑置住房說明這些買房者買房并不是為了使用，而是炒房，從而造成住房供求緊張，在很大程度促成房價抬升。

三、房價難以下調的原因分析

近年，國家出臺了一系列抑制高房價的政策，但收效甚微。

1.壟斷是房價難以下調的根本原因。房地產具有非常強的地域性。雖然總體上房地產開發商的數目很多，但實際上在每一個小區域之內，參與競爭的房地產商為數不多。在這個小型的地域性市場內，由于土地資源有限，其他開發商不可能進入，僅有的幾家開發商就形成了壟斷。在這個壟斷市場中，開發商首先是缺少降低成本的動力。房屋的購買方則是多個分散的個體。政府出臺房價調節政策時，開發商可以形成合謀固守高房價，但購房者卻很難形成聯合拒絕購買。而且，住房是生活必需品，所以房地產商是很有優勢的。

2.地方政府在房地產市場中所扮演的角色加大了房價下調的困難。首先，土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源。在一些城市，土地出讓金甚至占政府財政預算外收入的百分之六十以上。這必然導致地方政府在賣地和發展房地產市場中的不節制行為。房價下跌、地價下降，地方政府的利益直接受損，因此地方政府在下調房價這個問題上的態度其實很曖昧。

其次，房地產對地方政府GDP有著舉足輕重的意義。地方政府都很需要房地產業的繁榮，而繁榮的背后必定是高額利潤，而高利潤必然導致高房價。

3.房地產業中銀行貸款過多也是房價難以下調的一個原因。銀行貸款是房地產業的重要資金來源，在房地產業中，銀行一方面向開發商提供貸款另一方面又向消費者提供購房貸款，從而獲得豐厚利潤。如果房地產市場不景氣，很可能導致房地產商資金鏈斷裂，從而無力清償銀行貸款。

四、合理調整房價的建議

理清地方政府和房地產開發商之間的關系，讓地方政府退出房地產業利益鏈。這是從根本上解決房價過高問題首要措施。對房地產進行適當的監管。由于房地產是個很容易形成壟斷的行業，因此政府應該加大監管，使其利潤率保持在一個適當的水平。

對房地產商的資金來源進行控制。有說法認為，就房價居高不下是房地產商“綁架”了銀行和政府。除了政府介入了房地產業利益鏈之外，更重要的，就是說房地產業資金來源中銀行貸款比例過高。高比例的銀行貸款使政府在對房地產業進行調整時投鼠忌器，不能很好地利用政策手段進行調節。而且，房地產業種銀行貸款比例過高還會產生金融隱患。

參考文獻:

[1]吳 沛:《鄭州市房地產市場研究》，西華大學，2008。

[2]楊文武:《房價收入比的理性認識》，載《價格理論與實踐》，2002年07期