論利率\\居民收入\\經濟增長與房價的關系

[摘要] 本文分析了利率、居民收入、經濟增長與房價的關系。由于利率是一把雙刃劍，利率對房價的調控力度是有限的;我國目前的房價收入比還高于發達國家，一線城市的居民收入高，可面臨的房價更高，他們面臨的購房壓力最大;房地產的飛速發展為中國經濟增長作出了顯著的貢獻，而中國的經濟增長也為房地產的發展提供了必要條件。

[ 關鍵詞 ] 利率 居民收入 經濟增長 房價

一、引言

自從1998年，國家進行了城市居民住房改革，將居民住房推向市場后，房地產業開始了快速發展。從1999年全國房地產投資額4010.17億元到2009年全國房地產投資總額高達36232億元，增長了803.5倍。房地產投資總額占國內生產總值(GDP)的比重從1999年的4.9%上升到2009年超過10%。隨著房地產業的飛速發展，房價也隨之上升，尤其是近幾年，房價的增長速度遠遠超過了居民收入的增長速度。全國平均房價從1999年的1984元/平方米到2009年的4600元/平方米，增長了131.85倍，而1999年全國人均可支配收入5854元，到2009年全國人均可支配收入10755.252，增加了83.72%。目前我國的房價收入比也是明顯高于發達國家的6:1。

房價的非理性增長是目前政府面臨的一個不可避免的問題，而由于住房是一個特殊的商品，即可以作為消費品，又可以作為投資品，因此房價的形成是一個相當復雜的過程。作為消費品，住房價格必定受到商品經濟的一般規律(如供求機制、價格機制等)的影響;作為投資品，又要考慮到投資成本、投資收益及投資風險的因素。其中國民經濟的增長、居民可支配收入、就業等都是影響住房供求及價格的因素，而利率、地價、政府政策等都是影響投資成本、投資收益和投資風險的因素，而在眾多因素中，利率、居民收入、國民經濟增長是影響地價的主要因素。

二、文獻回顧

李輝等(2009年)通過DSSW模型分析得，居民人均收入的變化是引起房價變動的重要因素，要使房地產長期穩定發展就應該不斷提高居民收入，政府應建立一個公平、公正、和透明的房產信息發布平臺，來正確引導消費者的輿論導向，減少噪聲購房者的“羊群效應”。平抑噪聲購房者的觀望情緒，刺激透明理性消費的欲望，填補市場中有需求不足的缺口。張濤等(2006年)通過構建一個資產模型闡述房價與利率及信貸總額之間的關系，并用中國2002年1月到2005年3月的月度數據對該模型進行了檢驗，結果顯示中國房價水平與銀行貸款總額之間有顯著的正相關關系。Collyns和Senhadji(2002年)通過對包括中國香港在內的四個東亞國家或地區的房地產和信貸規模數據的分析發現，20世紀90年代這些國家或地區存在的房地產泡沫很大程度上的由于信貸規模的劇烈擴張所引起的。而Cerlach和Peng(2005年)所做的一項以香港作為考察背景的研究，結果顯示是房價上升導致了信貸規模的擴張。孔煜(2009年)利用中國2000年至2006年分省面板數據，通過聯立方程估計了房地產價格、銀行信貸與經濟增長的相互關系，認為今年來我國房價的迅速上漲與宏觀經濟的快速增長和房地產金融的大力支持有著緊密關系，目前，東中部地區房地產價格的波動已不足以用經濟因素進行解釋，而西部地區的經濟增長確實拉動了該地區的房地產價格上漲。

三、利率、居民收入、股經濟增長對房價的影響

1.利率調控對房價的影響

利率作為中央銀行實施貨幣政策、調控全國經濟的重要手段，對房地產市場中的供給與需求同時具有很強的調節作用。不管是對消費者還是房地產投資者來說，利率的大小直接決定了投資的成本。

(1)在供給方面，對于房地產投資者來說，利率越低，投資成本越低，投資收益越高，越能刺激房地產投資，增加房地產供給。

現假定房地產投資的邊際效率一定，企業投資的利潤等于投資的預期收益減去投資的成本之差，用公式表示:∏=TR(i)-TC(i)

其中，∏是投資的經濟利潤，TC(i)是投資的總成本，TR(i)是投資的預期總收益，假設它們都是投資函數，對其求一階導數可得投資的利潤最大化條件是:投資的邊際收益等于投資的邊際成本，投資的邊際成本就是實際利率。利率與投資水平之間存在反向變動關系，由投資邊際效率曲線所決定。現在假設投資的利率函數為:i=i(r)，它反映了投資水平與利率之間的反方向變動關系，為更清楚解釋投資與利率的關系，建立模型，

其中，i是投資水平，是自主性投資，即利率為零，為滿足必要的住房需求而進行的投資，是利率對投資的影響程度(或是投資對利率的變化的靈敏度)。該式說明了，在投資的邊際效率不變的情況下，利率越低，投資成本越低，計劃投資越高。

因此，在房地產的投資邊際效率一定時，利率降低，能增加房地產投資，利率提高能降低房地產投資。然而，目前的情況卻不是如此，2010年年初，央行試圖通過提高利率來減少房地產投資，減少住房供給，然而效果卻不明顯。原因是，利率與投資總量呈反方向關系是有前提條件的，就是投資的邊際效率不變，而在實際情況中，投資者對房地產的預期收益率(或邊際效率)是遞增的，這時候，投資成本——利率的增加是有限的，而人們對房地產預期收益率的增加遠遠高于投資成本的增加，因此利率的提高對房價的調控顯得很無力。

(2)在需求方面，現代消費的方式中貸款、透支已經成為消費主流方式了，尤其在買房時，幾乎所有人都需要向銀行多多少少貸一些款，而利率就是消費者貸款的成本。很明顯，當銀行利率降低的時候，消費者的貸款成本降低，自然會促進消費者貸款買房，增加了住房需求。

2008年，房地產曾一度處于低迷狀態，銀行為刺激房地產恢復生氣，推出了一系列利率優惠政策，利率的降低確實使消費者的貸款成本降低了，在一定程度上刺激了需求的增加。

現建立住房的供求模型，P為房價，Q為住房供給數量， 為初始需求曲線，S為住房供給曲線，初始均衡點為A，為初始均衡時的房價， 為初始均衡時住房銷售量。當銀行降低利率時，購房者的貸款成本降低，房地產市場上對住房的需求便增加，由于利率的降低，使住房需求增加，從圖中表現為需求曲線從向右移動到，與供給曲線交與新的均衡點B，新的均衡價格為，對應的住房銷售量為，由圖，可清楚地看到房價上升了，而且銷售量也增加了。

因此，在住房的需求市場中利率的改變能在一定程度上影響房價，然而利率是一把雙刃劍，在房產過熱時，提高利率，能在一定程度上減少房地產的投資，但同時也使很多消費者的貸款成本增加了，而且，當投資者對房地產的預期收益率(或邊際效率)是遞增的時候，利率(投資成本)的增加低于預期收益率的增加，利率的增加仍然控制不了對房地產的投資，對房價的影響也極其有限。

(3)房價與居民收入

住房作為投資品與傳統意義上的投資品(如股票、債券、基金等)的不同在于，它還是消費品，對消費者來說，住房是具有使用價值的耐用消費品，消費者在購買住房時，當然要考慮到房價與自身的可支配收入，即房價收入比，發達國家的房價收入比為6:1，而目前我國的房價收入還高于這個數字。

所謂房價收入比是指一個地方的房屋總價與居民家庭年收入的比值，這一指標正是用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。從1996年到2008年期間，我國的房價收入比在5.5至7.5之間波動，其中最低的1996年為5.64，最高的為1997年7.44，總體水平高于發達國家的平均水平，可能大多數人的感受與這個結論截然不同，覺得房價收入比遠遠不止7.44，這是為什么?2008年一線城市中，深圳房價收入比最高為15.1，上海最低為9.7，北京為14.9，而在二線城市中，廈門、杭州的房價收入比處于高位，分別為13.1和10.9。(中國指數研究院2008)在這些城市中，居民的購房壓力明顯大于其他城市，房價遠遠超過了當地居民收入的可承受的范圍。雖然這些城市的居民的收入比其他地區的居民要高，但這些城市的房價遠高于他們的收入，所以，目前要減輕這些地方的居民的購房壓力，最好的方法就是控制房價的盲目上漲。

(3)經濟增長與房價

自從1998年城市住房改革以來，房地產業迅速發展，不可否認，房地產對中國經濟增長的貢獻卓著。消費、投資、出口是中國經濟增長的三大主要動力，其中，房地產是投資中主要力量。

在三大經濟增長主力中，投資與出口是經濟增長的核心動力，出口能增加政府和國民的收入，政府的收入一部分用于繼續投資于房地產業，居民的收入主要用于儲蓄和住房消費，房地產在此經濟基礎上不斷發展，為政府帶來豐厚的土地財政和稅收收入，房地產又通過高房價來吸收居民的儲蓄，

房產業在我國經濟發展中占有舉足輕重的作用，房地產市場的發展有力地促進和支持了我國的經濟增長，而我國經濟的持續增長也帶動了我國房地產市場的繁榮。石志華(1997)指出，房地產業的發展能帶動建筑、建材、冶金等50多個部門20多個大類近2000種產品的發展。還有李明啟(2002)從房地產業投資的誘發作用方面對該產業的帶動效應做了研究，認為房地產業對建筑業和制造業的誘發作用最大，王飛、黃滿盈(2005)則從房地產開發與銷售兩方面研究發現，2002年和2003年房地產開發和銷售對整個經濟的誘發額分別高達國民生產總值的7.6%和7.2%。在我們看到房地產對國民經濟的貢獻的同時，也應注意到，隨著我國經濟持續增長，房地產消費成為居民消費的一大亮點，各地的房地產市場也成為了最活躍最收關注的市場之一。

四、綜述

本文簡單論述了利率、居民收入、經濟增長與房價之間的關系。首先，利率在房地產的供給和需求市場上有不同的作用，它是一把雙刃劍，在房產過熱時，提高利率，能在一定程度上減少房地產的投資，但同時也使很多消費者的貸款成本增加了，利用利率來調節目前的房價效果不是很明顯。房地產的發展帶動了我國眾多行業的發展，在國民經濟增長中的貢獻不小，而經濟增長也為房地產的發展提供了一個好的投資環境。目前我國的東部發達地區和一線城市的居民收入比較高，但同時伴隨著更高的房價，這些地方的居民的購房壓力極大。

政府應從民生考慮，減輕這些地居民的購房壓力。直接方法，可以加速提供土地、加快保障房的建設、出臺物業稅等;間接方法，可以取消稅費優惠、嚴格執行差異化信貸、限制資本市場融資等，政府在進行調控時，切忌“一刀切”，應針對不同的地區不同的群體制定有針對性的政策。

參考文獻:

[1] 余華義，陳東.中國地價、利率與房價的關聯性研究[J].經濟評論.2009(4)

[2]李政軍.宏觀經濟學講義[M].2008

[3]楊永華.論房價和房價收入比[J].經濟學家.2006(2)

[4] 胡勝，劉旦.經濟增長與房價波動相關性研究[J].中國物價.2007( 12)