國際資本流動與我國房地產(chǎn)價格波動的相關(guān)性研究

[ 摘 要 ] 本文在建立VEC模型，分析國際資本流動和我國房地產(chǎn)市場銷售價格之間彈性，運用Granger因果檢驗方法分析了兩者之間是否存在因果關(guān)系，得到結(jié)論:國際資本流入是引致我國房地產(chǎn)市場價格上漲的格蘭杰原因，但影響的程度較小。最后，本文結(jié)合實證分析所得的結(jié)論，探討了促進我國房地產(chǎn)健康發(fā)展與合理利用國際資本的方法和途徑。

[ 關(guān)鍵詞 ] 國際資本流動 房地產(chǎn)價格 相關(guān)性

一、引言

改革開放30年來，隨著我國經(jīng)濟總量和經(jīng)濟實力不斷提升，大量國外資本紛紛涌入國內(nèi)。目前，我國已成為世界上吸引外資最多的國家之一。進入我國生產(chǎn)領(lǐng)域的大量國際資本在提升我國經(jīng)濟發(fā)展水平、保持國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長等方面發(fā)揮了巨大的作用。具體對房地產(chǎn)市場而言，國際資本流入可以彌補我國房地產(chǎn)行業(yè)的資本短缺和不足，降低國內(nèi)銀行信用風(fēng)險，擴大房地產(chǎn)市場的供給和需求。此外，國際資本的流入特別是外資的流入也為我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來先進技術(shù)、設(shè)備和理念，促進房地產(chǎn)市場機制的發(fā)展與完善。但是外資大量流入房地產(chǎn)行業(yè)也帶來了一些負面影響:外資的大量流入，會加劇國際收支的失衡和人民升值的壓力，削弱了我國貨幣政策的獨立性與有效性;外資主要在我國房地產(chǎn)市場行高檔樓盤的開發(fā)，會加劇我國房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)的失衡;短期資本大量流入房產(chǎn)市場，會帶來投機活動的高漲而產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，促使房地產(chǎn)泡沫膨脹。因此，定性、定量分檢驗國際資本流入對國內(nèi)房地產(chǎn)價格的影響，剖析我國房地產(chǎn)市場價格上漲和外資流入的相關(guān)性，具有很強的理論和現(xiàn)實意義。

二、國際資本流動與房地產(chǎn)價格波動的相關(guān)性分析

本文選取2000年1月份~2009年9月份的國際資本流動和房地產(chǎn)銷售價格的數(shù)據(jù)，首先通過建立VEC模型分析了國際資本流動和我國房地產(chǎn)市場銷售價格之間彈性，然后運用Granger因果檢驗方法分析了FDI與我國房地產(chǎn)市場價格之間是否存在因果關(guān)系，以期回答國際資本對我國房地產(chǎn)市場是否具有影響，以及影響的程度大小。

1.相關(guān)數(shù)據(jù)來源及處理

本文主要利用計量經(jīng)濟學(xué)的方法對“國際資本流入對我國房地產(chǎn)市場是否產(chǎn)生影響?影響的程度有多大?滯后期有多長?”進行檢驗。主要采用了2000年1月份~2009年9月份的數(shù)據(jù)，將實際利用外資額作為衡量國際資本流入的指標(biāo)值，房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)作為房地產(chǎn)市場的指標(biāo)值。以此為基礎(chǔ)檢驗二者之間的不同關(guān)系。數(shù)據(jù)來自于中經(jīng)專網(wǎng)及國家統(tǒng)計局、國家發(fā)改委網(wǎng)站。

在進行實證檢驗之前，本文首先采用X-12季節(jié)調(diào)整方法，剔除FDI中的季節(jié)項，調(diào)整后的數(shù)據(jù)記為FI_SA。為了使變量序列更加平滑，并盡可能地消除異方差等其他因素，對FI_SA和HP分別取對數(shù)，記為LnFI_SA和LnHP。

2.平穩(wěn)性檢驗

在建立模型前，為了消除“偽回歸”現(xiàn)象，本文主要采用ADF方法對序列LnFI_SA和LnHP平穩(wěn)性檢驗。檢驗結(jié)果如表1所示:

從表1可知，序列LnFI_SA和LnHP的ADF統(tǒng)計值均大于1%、5%、10%顯著性水平下的臨界值，所以均接受原假設(shè)，即兩序列均含有單位根，是非平穩(wěn)的時間序列。DLnFI_SA的ADF統(tǒng)計量的值小于1%顯著水平下的臨界值，是一個平穩(wěn)時間序列，所以是LnFI_SA是一階單整序列，而DLnHP的ADF統(tǒng)計值均大于各顯著性水平下的臨界值，所以DLnHP是非平穩(wěn)的時間序列。的ADF統(tǒng)計量的值小于1%顯著水平下的臨界值，是一個平穩(wěn)時間序列，所以LnHP是二階單整序列。由于LnFI_SA和LnHP的單整階數(shù)不一樣，所以它們之間不存在協(xié)整關(guān)系。

3.建立誤差修正模型

誤差修正模型的最初使用主要是為了建立短期的動態(tài)模型以彌補長期靜態(tài)模型的不足，它既能反映不同時間序列間的長期均衡關(guān)系，又能反映短期偏離向長期均衡修正的機制。采用誤差修正模型方法建立模型，不會產(chǎn)生傳統(tǒng)經(jīng)濟計量建模中常常存在的“偽回歸”，從而真切地揭示出經(jīng)濟變量間存在的作用機制。運用Eviews5.0可以建立誤差修正模型如下:

其中， D(Ln_SA)前的系數(shù)可以看作是LnHP對LnFI_SA的彈性系數(shù)，因此可以相關(guān)系數(shù)對方程進行彈性分析。從該方程中可以看出，D(Ln_SA(-1))和D(Ln_SA(-2))前面的系數(shù)分別為0.00139，-0.00323，這表明房地產(chǎn)銷售價格對滯后一、二期的外資流入的短期彈性系數(shù)分別為0.00139，-0.00323。可以發(fā)現(xiàn)外資流入數(shù)量的變動對房地產(chǎn)銷售價格的變動影響程度較小，主要是受到自身滯后一期的房地產(chǎn)價格變動的影響，這個事實說明我國房地產(chǎn)價格具有一定的穩(wěn)定性。

4.Granger因果檢驗

為了判斷之間的變動是否具有因果關(guān)系，我們在建立VEC模型的基礎(chǔ)上對序列進行格蘭杰因果檢驗。

由上表可知，所第一個假設(shè)檢驗的卡方統(tǒng)計值在5%臨界值的左端，接受零假設(shè)，而第二個假設(shè)檢驗的卡方統(tǒng)計值在5%臨界值的右端，拒絕零假設(shè)，即的單向格蘭杰原因。

三、結(jié)論及政策建議

1.結(jié)論

為了明確我國房地產(chǎn)市場價格的不斷上漲與國際資本流入有沒有一定的聯(lián)系?以及聯(lián)系的程度有多大?本文在建立VEC模型的基礎(chǔ)上，對國際資本流入與房地產(chǎn)價格關(guān)系進行了定量檢驗，得出以下結(jié)論:

第一，F(xiàn)DI序列為一階單整序列，即為序列，而房地產(chǎn)銷售價格序列為二階單證序列。由于單整階數(shù)不同，所以從長期來看，國際資本流動和我國房地產(chǎn)銷售價格之間并不具有長期的均衡關(guān)系。

第二，通過建立VEC模型，我們可以觀察到國際資本流動數(shù)量和我國房地產(chǎn)價格變動之間的短期關(guān)系。比較不同變量的系數(shù)，可以發(fā)現(xiàn)外資流入數(shù)量的變動對房地產(chǎn)銷售價格的變動影響程度較小，主要是受到自身滯后一期的房地產(chǎn)價格變動的影響，這個事實說明我國房地產(chǎn)價格具有一定的穩(wěn)定性。

第三，通過采用Granger因果檢驗，我們發(fā)現(xiàn):從短期而言，外資流入是我國房地產(chǎn)價格上漲的Granger原因。

2.政策建議

依據(jù)本文的主要結(jié)論，筆者提出以下促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議:

(1) 加強對國際資本尤其是短期和投機資本流動的控制

首先，建立短期資本流動的監(jiān)測預(yù)警機制，及時發(fā)現(xiàn)異常資本流入，并進行有效監(jiān)管。同時，繼續(xù)加強管理和引導(dǎo)外匯市場上的預(yù)期，消除短期資本流動對外匯市場價格發(fā)現(xiàn)功能的干擾。其次，我國短期資本流動的主體主要是外商投資企業(yè)、國內(nèi)企業(yè)、居民和非居民個人，而不是金融機構(gòu)，所以要設(shè)計有針對性的管制手段，當(dāng)前特別要加強外資企業(yè)外債的管理。再次，我國短期資本流動主要是隱藏在正常經(jīng)常賬戶和資本賬戶下進行的變相資本流動，我國政府應(yīng)該繼續(xù)分別針對不同渠道的短期資本流動加強管理力度，當(dāng)前應(yīng)加強進口延期付匯和遠期付匯等貿(mào)易融資行為的管理、限制無貿(mào)易背景境內(nèi)結(jié)匯、加強“支付結(jié)匯制”管理和加大對地下錢莊的打擊力度等。最后，考慮將房地產(chǎn)納入資本項目管理，限制投機資本流入。

(2) 合理引導(dǎo)、適度調(diào)控外資進入退出我國房地產(chǎn)業(yè)

第一，調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，嚴格控制外資進入住宅領(lǐng)域。我國要構(gòu)建和諧社會，就要妥善處理好經(jīng)濟快速發(fā)展和建設(shè)用地的矛盾，要節(jié)約用地，保證低收入者的住房需求。隨著我國城市化進程不斷深化，城市人口增多、居民居住條件改善，住宅供需矛盾將持續(xù)很長時間。而外資進入中國后有大量炒房現(xiàn)象，抬高了高檔住宅的價格，繼而拉動了中低檔住宅價格的上漲，給本地居民帶來了高不可及的高房價，增加了改善住房條件的難度，會加大社會矛盾，不利于中國的穩(wěn)定發(fā)展。

第二，加速發(fā)展我國房地產(chǎn)金融體系，運用信貸手段調(diào)控房地產(chǎn)投資。加快建立專業(yè)性的住房金融機構(gòu)、保險機構(gòu)和擔(dān)保機構(gòu)，支持建立住房抵押貸款二級市場;加快修訂和制定有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī);加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理;提高境外投資者購買住房按揭貸款的比例;禁止境內(nèi)銀行為境外非居民個人和機構(gòu)在境內(nèi)購買商品房提供按揭購房貸款及外匯抵押人民幣購房貸款。

第三，取消外資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠待遇，加強稅收管理。取消外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠;充分利用稅收政策工具，減少假外資的套利行為;針對外資在房地產(chǎn)市場的炒作行為，通過開征特別物業(yè)稅的形式制止，國外對付熱錢投機比較有效的辦法是對短期資本流入征收托賓稅，提高短期資本流入成本和交易成本;對外資投資房地產(chǎn)增長較快的地區(qū)開征級差利得稅;對購房持有時間未超過規(guī)定時限即出售的征收營業(yè)稅。

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