房地產改革弱點分析

近年來，我國的房地產改革接連不斷。自從2003年房地產杯國務院文件正式定位為“支柱產業”以來，我國的房地產一直在過分地繁榮發展，出現了天價房產，一、二線城市的房價居高不下。在政府控制房價的房地產改革中，有很多值得稱頌的條款，然而面對仍然過高的房價，也說明了在房地產改革中仍存在著一些弱點。本文試圖對長期以來的房地產改革的弱點加以分析，并提出一些措施，供業內人士參考。

一、房地產改革的弱點

房地產的開發對于國家來說收益應當是巨大的。但是目前存在著地方和政府對土地“分紅”的狀態。在改革中沒有涉及到政府和地方關于房地產的矛盾。

第一，地方政府的問題沒有得到解決。目前存在很多富豪“炒房”現象，殊不知也存在很多地方政府存在著“炒地”現象。對于國家的土地，地方政府囤積，等待高價的到來，一旦達到了理想的價位再高價拍賣土地，形成了開發商得不到正價土地的狀況。政府在改革中對于這個問題沒有涉及到，對于怎樣遏制地方政府的囤地行為也沒有做出相應的治理措施。

第二，對于中央和地方的分稅制問題沒有涉及到。中央和地方實行了多年的分稅制，制度的直接結果便是地方時刻為本身的財政考慮，其次才考慮到中央的財政或者是民生問題。在分稅制條件下，地方政府財政捉襟見肘，為了增加地方財政收入，地方政府不得不在房地產領域做文章。因此，如果不徹底改革我國的分稅制，重新調整中央政府與地方政府之間的財政收入分配比例，那么，房地產市場改革不可能從根本上取得成效。

第三，改革中沒有正式地出臺城市規劃方案。房地產產業不僅是經濟上的，而應該首先是民生的。對于目前大量的蓋房出售，在城市中是否符合城市整體規劃方案已很少被人重視。在城市最好的地段修建高檔商品住宅，必然會導致當地普通居民被迫外遷。當前我國房地產市場改革不是隨心所欲地想當然，而是在城市規劃業已形成的基礎上，重新調整利益分配結構。許多城市的中心部位高樓大廈林立，高檔商品住宅價格越來越高。政府應當建立《城市規劃法》并且嚴格按照《城鄉規劃法》辦事，不能任由開發商開發土地。

第四，改革雖然指引了我國房地產的正確走向，但是它的實施并沒有跟上條款的腳步。在房地產改革中，不同的城市根據地方的差異性出臺了不同的政策，但是實施效果卻如出一轍，未見成效。比如上海房地產改革，對已貸款購買一套住房，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，調整前可比照首次購買普通自住房，享受7折貸款利率和最低首付20%的優惠政策;調整后必須符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優惠政策，對于這樣的政策，恐怕是上有政策，下有對策。銀行在貸款執行方面，未必得到認真的落實。

二、我國房產改革問題對策分析

首先，深刻貫徹房地產以人為本的民生思想。房地產業盡管現在成為了促進國民GDP的經濟手段，更是涉及到民生大事的基本條件。國務院17次常務會議在布置第四季度的工作時指出，房地產的問題是一個民生的問題，政府應該降低住房交易稅來支持居民住房消費。但是對于國家政府的態度，地方的很多官員卻沒有深刻地意識到這一點。他們囤積土地，并沒有考慮到這是國民的基本生活條件，而僅是考慮到能夠增加地方財政的收入。房地產改革的所有條款都是實際上的，但是若想根治當今的房地產泡沫現象，必須從思想上提高各級官員對房地產的民生思想。

其次，國家從稅制整體上配合房地產改革。目前的房地產盡管在稅制上進行了一系列的變革。。按照征稅客體性質的不同，可將房地產稅收分為四類:流轉稅(包括營業稅，城市維護建設稅和土地增值稅)、所得稅(包括企業所得稅和個人所得稅)、財產稅(包括房產稅，契稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅)和行為稅(包括印花稅和固定資產投資方向調節稅)。但是這些稅制都是在房地產交易進行中的稅制改革。針對根本原因地方政府和中央的矛盾，應該對多年來的分稅制進行變革或者取消。使得財政上中央和地方的統一，取消地方財政自理的狀況。對于一些較為貧困的地方政府，地方無財政收入，房地產便是一個好辦法，為了維持地方的財政支出也是不得已而為之。所以，中央應保持地方政府的最低財政支出，在此基礎上的收入進行劃歸，部分上繳，部分保留。這樣，地方不會因為收支不平衡而采取極端的房地產手段。

最后，國家正式出臺《城鄉規劃法》。《城鄉規劃法》應該最為一個關系到城市和鄉村基礎建設的法律。使得開發商不能隨意開發，防止政府在城市發展中盲目擴張地盤，不斷蠶食農村集體所有的土地。現在許多城市規模之所以越來越大，不是因為城市的發展需要更多的土地面積，而是政府財政需要更多的資金。這樣法律地出臺可以對城市和鄉村商品房、廉租房、保障房等房地產業進行規劃;確定可以開發建房的區域、不可開發的繁華區和綠化區;城鄉之間的擴展得到法律上的保護，保障民眾的基本居住條件，不得任意擴建城市;在鄉村的開發擴建中尊重農民的自身意愿;促進城鄉互動，提倡農民進城的同時，倡導城市人口回歸自然，回歸農村。

綜上所述，對于目前房地產改革我國實行的一些政策是有很大成果的，但是在看到成就的同時我們也應該看到這些弱點，為了國計民生，我們必須從根本上解決這些弱點，以防止房地產的崩盤，影響社會的穩定。