淺議我國房地產市場的監管

[摘 要] 隨著我國房價的持續上漲，樓市持續升溫，很多人都在驚呼:中國樓市怎么了，房價還要漲多少?面對這一極其復雜的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規范和控制。本文從分析中國房地產市場的長期宏觀趨勢入手，闡述了中國房地產市場中政府管理職能作用，最終提出幾點關于中國房地產市場中政府管理對策建議。

[關鍵詞] 房地產市場 地方政府 中央政府

近年來，隨著我國房地產價格的不斷上升和房地產開發投資速度的居高不下，使我國房地產市場出現了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產業已經成長為帶動我國經濟發展的支柱產業，其快速發展有力的推動了整個國民經濟的增長。然而房地產業的繁榮也使我國宏觀經濟出現了過熱的勢頭，也給經濟安全帶來一定的隱患，這一極其復雜的問題，既有供求基本面的原因，也有成本壓力原因，同時還有各房地產市場相關方的相互博弈的原因。這種種的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規范和控制。因此，加強房地產市場的調控已經成為政府宏觀調控的重要內容之一。

一、中國房地產市場的長期宏觀趨勢

自從我國取消了福利分房以來，房地產業得到了迅猛的發展，已經成為了我國重要的支柱產業。這些年來，雖然我國的房地產市場幾經反復，但從長期來看，仍然處于一個高速增長的態勢，呈現明顯的供小于求格局，房價的長期上漲趨勢明顯，從相當長的一段時間看，這一趨勢不會有根本性的轉變， 主要原因如下:

1.我國居民對房地產的消費能力日益增強。改革開放以來，隨著我國經濟的持續高速增長，我國城鎮居民消費增長很快，這不僅是我國改革開發的碩果，也是我國經濟快速增長重要的拉動力之一。2009年，我國城鎮和農村恩格系數分別是36%和41%左右，我國城鎮居民對于住房的消費能力日益增強。從中長期展望，只要我國的經濟高速增長趨勢沒有大的變化，我國房地產的消費需求和市場容量就將繼續增加。

2.我國居民對住房的需求量日益擴大，導致房價長期呈上漲趨勢。中國每年凈增人口大約1200萬，每年結婚人數大約960萬對，每年農村到城市從工經商的人口7000萬左右。城市化趨勢日益明顯，改革開放三十年以來城市化率共提高了20個百分點，達到46%。照此速度，到2020年我國城市化率將達到60%左右，這大大加劇了城市房地產市場緊張的局面。隨著經濟的發展，各行各業都需要經營性和生產性用房用地以及相應的配套設施，還有如城市新增體育場、會展中心，新建和拓寬道路等等。現有住房人群還有相當大的改善住房的需求。目前國內人均住房建筑面積為20平方米，達到35平方米才算得上較為寬敞、舒適的標準。我國城市家庭人口平均為3.12人，三口之家的居住空間以不小于100平方米較為合理。然而，要達到這個小康住房標準，至少要花40年到50年的時間。

3.房地產的成本日益增加，在一定程度上推高了房價。自從我國取消福利分房以后，尤其是土地市場實行招拍掛制度后，住房成本中的土地成本越來越高，各地不斷刷新的地王記錄都早已是見怪不怪了。同時住房的建工成本也在不斷提高，一方面緣于為滿足人們對住房條件和環境的不斷提高而增加的諸如設計、裝飾、配套等方面的成本，另一方面，也是緣于不斷上漲的原材料、運輸和人工等方面的成本。另外房開商的各種類型的銷售費用也在不斷提高，以保證其開發的房地產項目能夠順利拿地、拆遷、上市火爆銷售。前不久爆出的溫州官員低價拿房事件，其實在房地產行業是普遍存在的“錢規則”。

4.大量的居民存款和游資的存在，也給房地產市場帶來了巨大壓力。截至2009年，我國城鄉居民存款余額達到26萬億左右。 這些錢都需要一個穩定的投資渠道，目前我國的投資渠道主要就是股市、樓市，而其他諸如黃金、外匯、藝術品等投資渠道則相對較窄，專業水平要求也較高，而在我國目前，在投資股市的整體風險大于收益的情況下，投資房地產業就成為了相對更優的選擇了。

5.我國政府對房地產市場的政策目標是建立一個平穩健康發展的房地產市場。房地產業作為我國的支柱性產業(雖然政府出于敏感原因沒有這樣提，但在經濟研究領域已是不爭的事實)每年都會帶動GDP增長2-3個百分點，房地產業的發展能直接或間接的帶動建材行業、建筑行業、裝飾行業、家具行業、電器行業等上下游近50多個行業的發展，這些行業的發展還帶來了大量的就業崗位，其發展經濟的作用在我國目前還沒有哪個行業能夠取代。

綜上，從長期來看，在我國經濟持續穩定增長，沒有特別大意外的情況下，我國房地產業的新增消費需求、改善型需求、投資需求和投機需求幾方面的需求總量將遠遠大于我國有限的房地產供應總量，這將使得我國房地產業在中長期內仍然是具有可持續的上升發展空間的。

二、中國房地產市場中政府管理分析

經過上述分析，我們了解到了作為大宗不動產的房地產市場的整體宏觀趨勢是長期向上的，這種趨勢既體現在市場規模上的不斷擴大，同時也會體現在價格上的長期看漲。但同時也直接導致了諸多市場問題，如建設用地增長過快，地價房價均出現非理性上漲，市場投機氣氛濃重，房屋空置率持續增長，房地產泡沫風險不斷加大等;同時還間接帶來了一系列社會民生問題，如各種各樣的拆遷糾紛，老百姓的“蝸居”現象，“房奴”們的沉重生活負擔等等，這種種的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規范和控制。“中央政府”作為決策者，對房地產市場的發展起著決定性的作用;“地方政府”作為管理者，起著監管規范房地產市場的作用。

1.地方政府在房地產業發展中有著重要作用，在房地產市場中起到管理者的作用。一方面，城市的規劃布局、土地供給、房地產政策優惠、交易成本及輿論導向都掌控在地方政府手中，另一方面，地方政府還直接監管著房地產行業的運行。我國房地產業與地方GDP 增長、地方財政收入及政府官員的政績密切相關，是各地方政府都要重點關注的市場。一個地方房地產市場的發展能夠直接帶動地方GDP的有效增長，GDP的有效增長又直接關系到政府官員的政績考核。房地產行業還具有顯著的地方政府行政壟斷行為，在土地所有權上，我國的土地是屬于國家所有的，房開商通過招拍掛等方式獲得土地的使用權，向國家繳納土地出讓金，這其中，土地出讓金的70%歸地方政府所有。土地出讓金的收入和各種房地產市場交易稅費是許多地方政府主要的收入來源，許多地方甚至超過了50%，這種“土地財政”導致地方政府嚴重的依賴地方房地產業的發展。同時，地方政府之間也會在發展經濟之間進行博弈，因此，在發展本地經濟的這種利益驅動下，各個地方政府都會或明或暗地助推房地產價格的上漲。加之地方政府尤其是地方官員的政績至上觀念，使得這一現象尤為嚴重。此外，從地方政府官員個人來說，由于他們占據著信息優勢和資源優勢，絕大多數人及其親友都購買了許多房產，站在他們自身經濟利益的角度，要想讓他們抑制房價，實在有點難。具體體現在以下三個方面:首先，控制土地供給，通過土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓等方式抬高土地價格，從基礎上推高房價;其次，大搞城市拆遷改造，創造房地產剛性需求，加大供需缺口，拉高房價，有時還會上馬一些不合理的形象工程，既提高了政績，又減少了房地產市場的土地供給。再次，對國家一些旨在增加房屋供給、抑制房價的政策措施陽奉陰違、拖拖拉拉，如經濟適用房、廉租房建設緩慢等，對房開商的囤地囤房行為睜一只眼閉一只眼。第四，或明或暗的支持投機客的投機行為。前些年“溫州炒房團”所到之處，不是有的地方官員還親自接待嗎，還說他們為地方的經濟發展做出了貢獻。在地方經濟利益面前，地方政府成了房地產市場快速發展的助推器，而忽視了其本身應有的監管和調控職能。

2.中央政府是房地產市場中的政策制定者，在通盤考慮我國整體經濟發展和人民生活水平提高的前提下，制定房地產市場的各項相關政策。中央政府制定的影響房地產市場的政策主要有:首先實行寬松或緊縮的貨幣政策，來調控房地產市場的資金量，從而達到調控供求的目的，具體如調整存款準備金率、調整貸款利率、對消費者進行信用控制、對金融企業進行窗口指導等等。其次實行寬松或緊縮的財政政策，來影響房地產市場，最直接的就是稅收政策，直接影響市場買賣雙方的成本;對于地方政府的公共工程也會影響當地的土地供應和周邊的房地產價格變化;對某些地方政府的轉移支付及代發地方債都可以幫助地方政府獲得更多的房地產開發資金等。再次制定房地產供給政策，如明確商品房和保障房的供給規劃，來控制房地產供應量。最后強化地方政府職責，制定規范房地產市場秩序的政策法規，加強市場的監管。如規定了房開商拿地兩年內未開發的應予收回的政策，同時需要地方政府負起監管職責等。中央政府作為決策者，在制定房地產政策時，必須要考慮到對整體國民經濟的影響，對百姓提高生活水平的影響，對于整個社會持續協調穩定發展的影響，而其他的參與方則不具備這種對宏觀利益的考慮，只是微觀的考慮各自的利益而已。我國的房地產市場作為一個政策主導的市場，中央政府的決策決定了房地產市場的走向，因此必須慎重，像2008年和2009年的兩種截然相反的房地產政策，所引起的市場的劇烈波動希望以后可以盡量避免。房地產業作為我國的支柱性產業，中央政府不可能對其進行過度打壓，而只可能對其進行規范，使其能夠穩定健康的發展，為發展國民經濟、改善人民生活水平作出其應有的貢獻。

三、中國房地產市場中政府管理對策建議

對于地方政府來說，應當切實履行好一個管理者的職責，規范房地產市場中各交易方的行為，保證房地產業的健康良性發展。轉變政府領導的觀念，發展經濟不能以犧牲老百姓的利益為代價，只有健康穩定的房地產市場才能夠長期穩定的對地方經濟作出貢獻。房地產業的快速膨脹，既透支了未來的發展，又帶來了泡沫風險，導致市場投機嚴重，同時還帶來了一系列的社會問題;嚴格強化土地儲備制度，對批準征用的新建設用地、城市建成區內閑置和低效利用的土地及舊城改造用地等，都要納入土地總量控制，堅決制止土地浪費現象的蔓延;嚴格規范土地市場秩序，對于超過兩年未進行開發的土地，應當堅決收回，堅決遏制房開商囤積土地;對于房開商倒賣土地的應當給予嚴厲打擊，對短期土地交易者，應當加以重稅等各種限制性政策措施;嚴格監管房開商的開發銷售行為，對于其擅自更改建設方案，違反預售許可制度，捂盤惜售，虛假宣傳，聘用房托制造、虛假廣告虛假繁榮等種種違規行為，應當堅決予以打擊，對其進行重罰，達到規范房開商行為的作用;積極建設保障性住房，增加房地產供應總量，從源頭上來抑制房價。

對于中央政府來說，從宏觀的角度來講，由于房地產市場的巨大牽引效應，如果起伏較大，將會直接影響到整體國民經濟的穩定發展，因此保持市場的長期穩定發展，避免房地產市場的大幅波動，是穩定發展國民經濟的重要內容;從微觀角度來講，作為必須的生活資料，房地產價格直接關系到老百姓的民生問題，價格的頻繁波動將給每個消費者的預期造成很大的不確定性，扭曲消費者的正常消費函數，并可能廣泛引發住宅市場的投機風潮，破壞市場的內在規律，直接影響到百姓的生活質量。因此“中央政府”有必要對房地產市場進行宏觀調控。具體的調控措施主要應該包括:一是嚴格督促各地方政府增加房地產尤其是保障性住房的有效供給。二是區別對待不同的購房需求，加大差別化信貸政策執行力度，實施差別化的住房稅收政策，合理引導住房消費，抑制投機性購房需求。三是整頓行業秩序，嚴格規范房地產市場中包括地方政府在內的各個參與方的行為。

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