樓市調(diào)控政策建議房產(chǎn)稅改革視角

[摘 要] 自2009年初以來，中國房價呈現(xiàn)非理性上漲勢頭，政府雖相繼出臺遏制措施，但效果并不明顯。本文試圖以房產(chǎn)稅改革作為樓市調(diào)控措施為視角，闡述房產(chǎn)稅改革的必要性與迫切性，并深入分析房產(chǎn)稅改革對房價的影響，最后，以此為基礎(chǔ)提出政策建議。

[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)稅 調(diào)控 政策

中國房價同比增長率自2008年以來呈“U型”趨勢(如圖1)。2008年由于受到次貸危機所引發(fā)的全球經(jīng)濟衰退的影響，房價從2008年年初的近12%一直下滑至2009年3月的負增長，而后隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，房價開始反彈上升，上漲勢頭明顯強于下跌趨勢，未到一年增長率就已恢復(fù)到前期水平。

圖1 2008年以來中國房價走勢

面對當前房價的非理性上漲，中央與地方政府相繼出臺調(diào)控政策，但實踐證明，各種舉措并未在遏制房價過快上漲中有明顯作用。因此，本文將從房產(chǎn)稅角度闡述其對房價調(diào)控的影響，并以此提出房產(chǎn)稅改革勢在必行(居于高位的房價為其改革提供了環(huán)境基礎(chǔ));在此基礎(chǔ)上進一步分析當前房產(chǎn)稅條例存在的問題以及這些不足對房價的影響;最后，針對當前的問題提出改革的方法和政策建議以及改革對房價的影響。

一、房產(chǎn)稅及其對房價調(diào)控的影響

中國自1986年出臺《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》至今，由于條例所存在的問題而導(dǎo)致其在稅法中的地位極其微弱，由此可知房產(chǎn)稅在調(diào)控房價中所起的作用。

按照國際現(xiàn)行做法，房產(chǎn)稅以不動產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅等稅種的形式對房產(chǎn)稅納稅人實行比例征收。首先，從征收范圍上看，房產(chǎn)稅覆蓋經(jīng)營性與非經(jīng)營性房產(chǎn)，對整個國家層面的房價都有抑制作用;其次，從納稅對象來看，以房產(chǎn)所有權(quán)為主，所有者派生權(quán)利為輔的全面征收將在一定程度上遏制逃稅行為，管控稅源，從源頭上穩(wěn)定房價波動;再次，從稅基計算依據(jù)來看，以公允價值為房價計稅基礎(chǔ)的比例稅具有及時性與時效性的優(yōu)勢，能從價格有效性上對實時調(diào)整房價起重要作用。

綜上所述，完善的房產(chǎn)稅能從征收范圍、納稅對象、稅基等方面遏制房價上漲，減少房價波動。

二、房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及其對房價的影響

中國現(xiàn)行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱“條例”)出臺已有近25年之久，但隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，城市化進程的加快，這一條例并未發(fā)生重大修改(僅于2008年廢止《城市房產(chǎn)稅暫行條例》并將其征稅對象納入《條例》)，可見其已不能適應(yīng)當前的現(xiàn)實情況，對房價的影響程度也隨之逐漸削弱。下文將分析《條例》及稅收管理中的存在不足及其對房價的影響。

1.房產(chǎn)稅征收范圍的局限性

《條例》規(guī)定了房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，且房產(chǎn)用途為營業(yè)性質(zhì)。該規(guī)定有兩處不足:其一，房產(chǎn)稅征收范圍限定在城市為主的區(qū)域。當前城市化進程的加快，已使部分農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)房產(chǎn)開發(fā)納入城市范圍，城市經(jīng)營性企業(yè)已把廠房等遷至農(nóng)村，因此，原規(guī)定不僅會使部分稅源流失，而且會失去對城市范圍以外的房價調(diào)控能力。其二，房產(chǎn)稅不在非營業(yè)用的個人房產(chǎn)上征收。2009年年初以來房價上漲以及房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的捂盤惜售等現(xiàn)象主要還是出現(xiàn)在自用性房產(chǎn)上。雖然房產(chǎn)交易營業(yè)稅能在一定程度上減輕個人住房的投機性行為，但會由于預(yù)售等變相投機行為使得營業(yè)稅的作用大大減弱。因此，從流量上使用營業(yè)稅控制房價上漲的作用很微弱，此時房產(chǎn)稅能在存量上起到補充的作用，兩個稅種結(jié)合能在較大程度上實現(xiàn)房價調(diào)控。

2.稅基的計算不合理

《條例》規(guī)定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為兩類:一類是以房價原值一次扣減10%—30%后的余值作為計稅基礎(chǔ);一類是以房產(chǎn)租金收入作為計稅基礎(chǔ)。第一類計稅基礎(chǔ)主要以房價的歷史成本為依據(jù)，但這一方法在如今面臨經(jīng)濟發(fā)展與房價上漲形勢下失去了合理價值。以歷史價格為主的計稅基礎(chǔ)會造成對房價估值不準確，從而導(dǎo)致稅收流失現(xiàn)象嚴重。另外由此而導(dǎo)致稅控機制的缺失使房價的非理性上漲成為可能。尤其是在第二類計稅基礎(chǔ)存在的情況下，稅收流失與調(diào)控不利現(xiàn)象更為嚴重。從博弈論角度來看，出租人與承租人會在逃稅或減少稅負處達到納什均衡，此時雙方各自利益能達到最大化。另一方面，由于信息不對稱，出租與自用之間存在難以界定的問題，也會導(dǎo)致稅控不力，從而影響房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。

3.稅率設(shè)計缺陷

《條例》規(guī)定兩種計稅基礎(chǔ)分別以1.2%與12%計算，前者按年征收，而后者則按月租征收。假定剛購入一套經(jīng)營性房產(chǎn)，價格以未來每月租金R(假定租金不變)現(xiàn)值計算，且設(shè)定貼現(xiàn)率為r并保持不變，因此可推算當前的房產(chǎn)價格為P=R/r。根據(jù)以原值為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅繳納規(guī)定可計算出每年應(yīng)繳納P*70%*1.2%的房產(chǎn)稅;而以租金為計稅基礎(chǔ)的規(guī)定可計算出每年應(yīng)繳納R*12*12%。兩者比較發(fā)現(xiàn)，只有當貼現(xiàn)率約為0.58%時，兩種方式所計算的房產(chǎn)稅應(yīng)繳數(shù)額才基本一致。現(xiàn)實中貼現(xiàn)率遠遠大于0.58%，因此，以房產(chǎn)原值為計稅基礎(chǔ)的繳納方式將起到避稅作用。因此，房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的購房熱與大家更愿意自有房產(chǎn)從而減少或避免納稅的目的之間不能說沒有任何關(guān)系。

4.房產(chǎn)稅未建立有效的稅源監(jiān)控體系

當前房產(chǎn)稅征收基本是采用自行申報方式，由于申報人存在機會主義與申報人、稅務(wù)機關(guān)之間存在信息不對稱，申報不及時、申報額不足等問題非常突出。這些現(xiàn)象主要歸因于稅務(wù)機關(guān)未建立有效的稅源監(jiān)控體系，如房產(chǎn)所有者信息、房產(chǎn)價值、房屋出租等為信息主體的房產(chǎn)信息系統(tǒng)。由于房產(chǎn)信息來源不暢而導(dǎo)致稅源流失的問題較為嚴重。另外，中央及各地方政府會因此對房價走勢的宏觀把握不夠。

三、房產(chǎn)稅改革及其對房價的影響

基于上文分析，現(xiàn)階段實行的房產(chǎn)稅已不適應(yīng)經(jīng)濟社會的發(fā)展，因此，對房產(chǎn)稅施行改革已勢在必行。下文將針對房產(chǎn)稅改革的問題提幾點政策建議。

1.擴大房產(chǎn)稅征收范圍

在當前征收范圍的基礎(chǔ)上，把范圍擴大到農(nóng)村房產(chǎn)和非經(jīng)營性房產(chǎn)。但這勢必會引起低收入居民及農(nóng)民的可支配收入下降。針對這一問題，可加一些征收前提，如按住房面積、結(jié)合個人所得稅或是否為第二套房等。因此，擴大征收范圍能從房價控制的廣度上起到抑制作用。

2.在稅基計算中引入公允價值

存在兩種計稅基礎(chǔ)而導(dǎo)致的稅收流失可通過合并方式達到稅控的目的，統(tǒng)一為以公允價值為計稅依據(jù)。參考會計準則中的資產(chǎn)定價，當房產(chǎn)存在合理市場價格的情況下，以市場價格作為計稅基礎(chǔ);當房產(chǎn)不存在市場價格的情況下，以相近房產(chǎn)的市場價格為計稅基礎(chǔ);當房產(chǎn)既不存在自身的市場價格又不存在相近房產(chǎn)市場價格的情況下，以房產(chǎn)評估公司的評估價格作為計稅基礎(chǔ)。通過引入公允價值的方法使得房產(chǎn)價格更具有相關(guān)性，計稅基礎(chǔ)更具有及時性與有效性，同時也使房價由于房產(chǎn)稅實時征收減少了波動性，發(fā)揮房產(chǎn)稅平滑房價的作用。

3.統(tǒng)一稅率

計稅基礎(chǔ)合一必然使稅率合一。具體稅率可參考中國的匯率管理機制，實行有管理的浮動稅率制度，中央設(shè)定某一參考稅率和稅率浮動幅度，各地方政府可在浮動區(qū)間里選擇適應(yīng)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的稅率。這一做法的原因是中國地域面積廣闊，各地經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡，由此而導(dǎo)致各地居民的可支配收入不一致和極差地租的差異。稅率的合理設(shè)定將會有重點、有節(jié)奏、有針對性地調(diào)控各地方房價，對房價控制的深度上起到抑制作用。

4.建立健全合理有效的稅源監(jiān)控體系

由于信息不對稱原因所引發(fā)的稅收流失能以建立健全稅源監(jiān)控體系的途徑彌補。首先，通過建立健全稅源監(jiān)控體系，使房源信息在稅務(wù)機關(guān)及其他部門之間共享，從而實現(xiàn)房源信息流動暢通以及及時、有效獲取;其次，通過制定配套的法律法規(guī)以規(guī)范房產(chǎn)稅的納稅申報流程以及房產(chǎn)評估行為;最后，可建立與稅收申報相關(guān)的信用體系，減少納稅義務(wù)人的機會主義行為。總之，建立健全合理有效的稅源監(jiān)控體系能從根本上解決房產(chǎn)稅調(diào)控房價的問題。