我國商業銀行房地產信貸風險防范

[摘 要] 房地產市場的持續火爆使我國商業銀行所面臨的房地產信貸風險日益凸顯。為此，商業銀行應提高風險管理意識，加大風險管理力度。

[關鍵詞] 商業銀行 房地產信貸風險

一、2009年我國房地產市場狀況概述

今年以來，我國房地產市場異常火爆。國家統計局數據顯示，前11個月我國房地產開發企業資金來源中，國內貸款8994億元，個人按揭貸款7009億元，總計流入房地產行業的信貸資金1.6萬億元，同比增長69.1%。前11個月全國銀行人民幣新增貸款9.21萬億元，16.6%的貸款流入到了房地產領域。過多的信貸資金進入到房地產領域，給商業銀行埋下了潛在的信貸風險。

二、當前商業銀行房地產信貸面臨的主要風險

1.政府宏觀政策調控給房地產信貸帶來的政策風險

面對今年以來全國部分城市房價上漲過快的態勢，12月以來國務院相繼出臺了調控政策，從抑制投機性購房到二手房營業稅優惠政策到期結束，又從明確提出遏制部分城市房價過快上漲，再到土地出讓金首付不得低于50%。這一系列政策的出臺，不但使商業銀行的房地產開發貸款面臨的違約風險加大，而且對其個人住房貸款帶來潛在風險。我國商業銀行的個人住房貸款面臨的潛在風險主要表現為炒房投機風險和假按揭風險。對于以炒房為目的的投機行為，一旦政策收緊帶來房價下跌，就會造成買賣脫節，投機性需求帶來的銀行貸款將面臨違約風險。政府對房地產行業的宏觀調控將使商業銀行的假按揭貸款大量暴露。部分商業銀行的員工與和開發商利用當前個人按揭貸款和房產管理制度中的漏洞，通過虛構房源、虛擬買主、虛假評估、虛報用途等手段，騙取貸款。

2.房地產開發貸款的還款來源存在不確定性

房地產開發商把大量的資金投向大戶型住宅、別墅、高檔商業用房等高價格、高回報的商品房開發建設中，而中小戶型、中低價位住宅比例偏低，不能有效滿足普通居民的住宅需求。已開發完成的商品房銷售不暢，從而造成房地產開發資金大量沉淀，引發開發商資金鏈緊張，進而使房地產開發貸款的第一還款來源存在不確定性。一方面，開發商采取的滾動開發模式使其可能違背原先的協議規定，逃避銀行資金賬戶監管，挪用銷售資金用于填補項目資金缺口，或將貸款挪用彌補其他資金缺口，不再按銷售比例或按期歸還銀行貸款。另一方面，銀行和企業之間存在著嚴重的信息不對稱，銀行難以防范開發商資金鏈斷裂的風險。同時，由于國內房地產開發貸款基本采取以項目土地及在建工程做抵押，房地產市場的向下調整將可能導致抵押物價值覆蓋率降低，第二還款來源不足。

3.信貸管理手段落后形成操作風險。

出于對經營利潤的追求，我國商業銀行往往重視對房地產信貸業務的市場拓展，而對該項業務風險的分析與控制認識不夠。如對貸款項目的審查以主觀判斷為多，定量分析為少，沒有科學、完整的風險度量指標體系;也沒有根據宏觀經濟環境的變化、信貸市場變化、銀行信貸資金流動性和監管制度要求的變化，對房地產信貸項目的量化分析指標進行動態調整。信貸風險度量工具的缺失，使得我國商業銀行房地產信貸風險控制難于實現精細化而存在操作風險。

三、我國商業銀行加強房地產信貸風險防范的措施及建議

1.建立房地產市場預測監控體系，嚴格控制押品價值，推動房地產信貸資產轉讓、重組

(1)密切關注政府宏觀調控政策和房地產市場的變化，加強與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時獲取最新房地產信息，并對當地房地產市場形勢進行分析與判斷。(2)重視房地產周期性調整風險，關注房地產抵押品處置變現能力，確保貸款抵押足值有效。(3)因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現停工甚至存在爛尾風險的項目，商業銀行要借助其信息優勢和客戶優勢，幫助企業尋求新的投資人，通過出售資產、重組等多種方式積極化解風險。

2.把好市場準入， 實行房地產信貸總量控制，落實企業、項目分類管理

(1)實行房地產行業信貸總量控制，防范行業系統性風險。要嚴格控制房地產貸款占全部貸款的比重，有效規避周期性波動可能帶來的系統性風險。(2)實行房地產信貸投放地區和城市的分類管理。重點支持房價運行較為平穩、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發項目，逐步開拓經濟發達、價格合理的二三線城市房地產信貸市場。減少對供過于求區域市場的貸款投放，堅決退出房價高企、投機濃厚區域的房地產開發項目。(3)強化客戶資質、信用評級、授信及貸款審批管理。加強對開發企業資質、建設項目合規性及資本金到位情況的審查，重點支持管理規范、項目區位和品質優良企業的發展，扶持企業做大做強。

3.加強房地產開發貸款流向監管，嚴防信貸資金挪用

(1)對項目進行嚴格審查。通過對項目的評估，確定房地產貸款投放的金額、投放時機，簽訂相應借款合同、項目封閉式管理補充條款，并在合同、補充條款及協議中明確項目封閉式管理的具體事項。(2)對項目資金進行封閉管理。建立專戶監管和使用跟蹤制度，項目資金用于項目專項支出;建立資金用前審查制度，在審查資金用途證明等資料的基礎上，根據工程進度進行資金撥付;建立貸款回收制度，在項目達到一定進度后，及時收回原有的開發貸款。(3)開發新項目需要重新審批。原項目竣工后，需要開發其他項目，商業銀行要根據新項目的具體情況確定是否給予信貸支持。

4.規范個人住房貸款業務操作，提升風險防控水平

(1)建立科學規范的貸款調查、審批、發放、管理流程，注重對借款人第一還款來源的嚴格審核。即要以借款人的未來現金流作為考慮是否提供貸款的決策基礎，而不能僅僅依賴房產抵押等作為第一還款來源。(2)信貸人員嚴格執行與借款人面談、面簽制度，信貸人員堅持自主、雙人、獨立調查的原則，嚴禁采信未經核實的貸款信息。(3)加強貸款經辦人員的素質和職業道德教育， 杜絕由銀行內部產生的假按揭行為。

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