宏觀經濟調控背景下房地產企業長遠發展的研究

[摘要]筆者在文中論及了從2009年經濟危機低谷過后，國家宏觀調控政策實施過程中我國房地產企業和市場的發展情況，對當前階段房地產企業和市場呈現的基本特點及問題進行了分析，并對政府及相關部門在房地產企業及其市場中的目標定位及長遠發展策略進行了探討。

[關鍵詞]宏觀調控 房地產企業 房地產市場

近年，隨著我國國民經濟的持續快速發展和城鎮化進程高速推進，我國房地產投資總量急劇增長，居民住房消費占國民經濟各行業消費比例持續擴大，房地產業成為國民經濟中舉足輕重的重要產業。2008年由美國次貸危機引起的全球經濟危機不單波及了中國經濟，而且影響深遠廣泛，房地產業受到的影響卻沒有初料的大，甚至一度在2009年底2010年初出現了大幅上漲的勢頭，國家一系列宏觀調控政策效應的影響對房地產業的影響貌似有一種反向的作用。筆者試圖對當前宏觀調控下的我國房地產業發展中存在的問題進行分析和探討，并就未來房地產企業與市場發展的長遠策略談一點自己的淺見。

一、當前我國房地產企業現狀

由于美國次貸危機爆發而引起的全球經濟危機，對我國房地產市場發展從外圍上加速了它的調整。但由此也給某些房地產企業帶來了一定機遇。部分中小房企的倒閉和被兼并，促進了房地產開發企業向規模化和集團化方向發展，房地產行業集中速度明顯加快，一些房地產大鱷正在形成和壯大。一般意義上，房地產行業是一個資金密集型的行業，要想在全球進經濟低迷和國家宏觀調控愈演愈烈的大背景下，以及日趨激烈的房地產市場競爭中更長時間的生存和發展，首先必須具有足夠的資金實力做保障。從全球各國的房地產發展歷史的共同點來看，那就是企業的規模化和集團化發展，可以看到全球而言，只有少數十幾家、幾十家大的房地產公司主導了大部分市場。我國房地產業經過前幾年的高速發展，目前正處在一個經濟危機影響和結構性轉變的雙重關鍵時期。某些大房地產企業的實力正在急劇增強，市場競爭的核心力正在加速形成，一些對房地產市場乃至多個行業有較大影響能力的房地產龍頭企業正在出現。而更多的實力差并缺乏核心競爭力的房地產企業，正在或將在未來的幾年內面臨著退出行業的危險。如萬科、萬通等大型房地產企業更加注重樹立品牌，穩步培育著企業可持續發展能力，從多方推進房地產市場競爭向多元化、縱深化方向的發展。

二、當前我國房地產市場存在問題及原因

在經濟持續相對低迷以及國家對房地產業的一系列宏觀調控政策雙重影響下，很多房地產企業彷徨不堪，不知該如何發力，由此產生了一系列問題，主要如下:

1.房地產行業商品房供需結構矛盾比較大

當前，整個房地產市場所提供的商品房有很大比例為大戶型房源，相反實用、適用于廣大中低收入家庭的中小戶型數量和比例較低，尤其政府主導的經濟房、廉租房建設和投入差強人意。為了獲取更大的利潤空間，房地產企業大多偏重于開發商品住宅。“十五”期間，房地產開發投資中經濟適用房的比重持續下降，從2001年的9.5%下降到2008的3.1%，有的地區甚至停止了經濟適用房的建設。有數據統計，2010年，全國商品房銷售面積2.34億平方米，比去年同期增長32.8%，新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主。據相關部門對北京、上海、天津、重慶、杭州等城市商品房屋銷售情況做了調查，在去年出售的商品住宅中，120平方米/套以上的商品房比例都在40%以上，最高的超過60%。中小戶型新建商品房卻是需求大，而供給少。矛盾比較突出。這是當前我國房地產市場存在主要問題之一。

2. 房地產行業集中度偏低，企業自有資金嚴重不足

眾所周知，房地產行業的投資數額巨大，一家房地產企業要想在日趨殘酷的房地產市場競爭中持續生存和發展，必須具有充足的的資金實力保障。我國房地產行業真正形成實力雄厚的大型開發企業并不多，大部分企業自有資金不足，對銀行貸款依賴性很大，潛在風險加大。在當前國家持續性的宏觀調控政策下，很多中小房地產企業凸顯了房地產行業集中度偏低，企業自有資金嚴重不足的問題。

3.危機重重，缺乏行業數據透明性

我國的房地產行業市場秩序比較混亂，整個行業面臨著嚴重的誠信危機。2008年中國房地產協會在“誠信建設和諧”中國3#8226;15論壇上公布，2007年中消協和各地消協組織共受理商品房及裝修投訴3.7多萬件，這里面商品房投訴1.5萬件，由于房屋商品的特殊性，我國商品房產糾紛往往很難順利解決。總結而言房地產企業不守誠信的行為主要有:質量問題;媒體廣告虛假，誤導消費者;合同違約，承諾不兌現，延期交房、擅自改變設計、后期建設跟不上等等;面積任意“縮水”，多算公攤面積、減少實建面積、重復計算甚至編造虛假面積。房地產市場的誠信危機，嚴重影響了房地產業的形象，打消著人們購房信心，加大了消費者購房成本，非常不利于房地產業持續健康發展。

另一方面，由于有效購買力不足以及投資需求比重的加大，造成嚴重的房屋空置現象。自2000年以來，商品房空置面積每年都在1億平方米左右。2006、2007、2008年全國的商品房空置面積分別為1.23億平方米、1.18億平方米和1.36億平方米。7月下旬有媒體報道指出，國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅的電表連續6個月讀數為零，按每套房三口計算，可供近2億人居住。這一傳聞可能有所偏差，但全國住房的空置率到底有多高，依然是萬人矚目的數字，綜合各方面和眾多媒體報道，我國商品房空置率確實應該已經達到了觸目驚心的地步。

4. 房地產行業開發投資規模過大，導致行業風險加劇

據國家社科院2008年《房地產藍皮書》提供的數據，2007年全國房地產投資2.52萬億元，同比增長30.2%，增速比上年提高8.1個百分點，高于同期城鎮固定資產投資增速4.4個百分點;其中，商品住宅投資18010億元，同比增長32.1%，為2003年以來最高，增速比上年提高6.5個百分點，高于同期房地產投資增速1.9個百分點，延續了2004年以來住宅投資增速均高于同期房地產投資增速的走勢。據調查，在房地產行業的開發投資中，絕大多數房地產企業的開發商由于自有資金較少，投資資金主要來源于以銀行信貸等間接融資行為，這種行為的直接結果就是房地產企業資產負債率普遍較高。在經濟持續低迷和政府宏觀調控政策的雙重影響下，一些房地產企業出現了經營失誤或資金鏈條斷裂的現象，導致行業風險加劇，同時也導致產生了大量不良資產。

三、應對危機與調控房地產企業長遠發展的策略

1.與國家宏觀政策同步加速產業調整

近年來，我國政府及相關國家機關房地產政策連續出臺，對房地產市場調控起了一定效果，但由于前后政策之間和各級部門之間的一定的可實施性差等問題減弱了政策效果。為此筆者建議可從如下幾個方面來解決:第一，加強國家相關管理部門之間溝通協作，保證調控行動的一致性。有關部門應該定期進行各方掌控信息的共享和溝通，突出國家宏觀調控政策的全面性、全局性地實施，減少部門政策沖突。第二，房地產市場呈多元利益博弈的格局，中央政府與地方政府、地方政府之間、政府部門之間、政府與企業、房地產品供給者與需求者之間的利益訴求不同，對政策的理解和執行也會存在差異，因此，國家政策重點在于統籌兼顧，綜合協調各方面利益。第三，增加國家宏觀政策的出臺和實施，國務院131號文中指出， 2009年到2011年，全國平均每年新增130萬套經濟適用住房，則經濟適用房的建設總量將為2007年年的3倍多。

2.完善人才管理

信息網絡環境下房地產企業需要管理的現代化，這是網絡技術、計算機技術在房地產企業廣泛應用后必然的要求。人力資源作為房地產企業生產、銷售環節中最主要的資源，其建設和管理更應作為房地產企業生死攸關的核心。人力資源作為房地產企業的最主要資源，其建設和管理在網絡環境下呈現了新的特點，因此在信息網絡經濟背景下，進行高效率的人力資源管理成本控制是每一個企房地產企業在人力資源管理以至整個組織的管理中必須正視的課題。房地產企業要樹立正確的企業人才觀用人觀，房地產企業選人才要合理，用人才要適當，避免大材小用和用人不當。大材小用會使員工感到學無所用，工作積極性受影響，工作熱情受壓制，對企業來說就難以留住人才，造成企業人才流失。人才的不當使用，就等于加大人力資源成本的投入，浪費企業的人力資源，還會影響企業的正常運行和發展，無形當中給企業帶來很大的損失。人才是房地產企業之本，未來房地產企業的競爭是生產、管理與服務的競爭，而這些競爭歸根到底也是房地產企業間人員總體素質和技能的競爭。創新人才管理戰略，保護和開發人力資源，對人力資源進行科學有效的成本控制，是房地產企業謀求生存和發展的關鍵。

3.健全和完善土地市場，促進土地產權流動

要在土地產權制度改革和土地市場培育上取得突破，爭取整體盤活現有土地資產，并爭取建立若干個超級土地批租市場，出臺政策保障促進劃撥土地使用權進入市場。另外，國家和政府對于新增的經營性土地使用權，在管理上主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標、掛牌交易等方式取代協議方式。通過立法，明確存量不動產劃撥土地使用權的使用期限，根據不同用途和現有財產狀況，把使用期限確定在20-30年以內。企業可以將這種土地產權，當作法人財產權進行轉讓、出租、抵押等。當非經營性土地改變為經營性土地時，也應重新明確使用期限。

4. 適應信息經濟時代以網絡技術為代表的新技術應用需求

當前全球及我國互聯網絡技術的迅猛發展，令任何行業和經濟實體均被或多或少的融入信息經濟的浪潮中。主要根據是:一是，我國社會主體接觸網絡比例大幅提高，中國網民普及率達到28.9%，據某數據來源統計勞動人口的網民普及率為45.5%;二是，網民在家上網比例大幅提升，比例為所有網民的83.2%;三是手機上網率大幅提升，增長率98.3%;四是，網絡商務大幅增長。由此可以推論:第一，我國企業包括房地產企業身處的人力資源環境與網絡關系日益密切，網絡因素逐漸增強;第二，大部分網民在家上網的情況使得部分工作由單位轉至家里實施成為可能;第三，手機上網率大幅提升，使得企業管理層與員工的溝通增加了新的途徑和方式;第四，大幅增長的網絡商務使得潛在用戶通過網絡進行房地產產品的消費成為可能。由此要求國民經濟各部門各行業都要適應信息經濟時代以網絡技術為代表的新技術應用需求，房地產行業當然也不例外。由現在幾乎沒有一家房地產企業不在其企業宣傳和推廣的資料上醒目位置印上企業網址，可見一斑。

宏觀經濟調控背景下房地產企業要想實現長遠發展，要解決的問題有很多，有眼前的有長遠的，有企業自身的有外部環境的。房地產企業一定要立足長遠發展的道路，這樣才能確保整個行業實現健康持續的發展。

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