從稅收杠桿效應看我國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策

[摘要] 近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的非理性膨脹導致了當前房價難以下降的局面，我國政府對于高房價的抑制也采取了一定的手段，但是短期內(nèi)這種措施的效果不會明顯。借助稅收的杠桿效應，政府可以對房地產(chǎn)市場進行有效的宏觀調(diào)控。

[關鍵詞]稅收 杠桿效應 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控

我國的房地產(chǎn)業(yè)從改革開放以來得到了空前的發(fā)展。伴隨著行業(yè)的飛速發(fā)展，相應的市場操作規(guī)程制度也陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范化。但是，我國的房地產(chǎn)稅收制度卻明顯滯后于房地產(chǎn)市場。通常來說，稅收政策應當在調(diào)控房地產(chǎn)市場方面應當發(fā)揮重要功能，但就目前來看，我國現(xiàn)有稅收政策似乎沒有起到應有的調(diào)節(jié)作用，稅收的杠桿效應沒有在房地產(chǎn)行業(yè)得到體現(xiàn)。在這種情況下，研究稅收杠桿效應對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，以此實現(xiàn)政府對房地產(chǎn)的有效宏觀調(diào)控就有及其重要的意義。

一、我國政策宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析

房屋是一種比較特殊的商品，具有投資品與消費品的雙重屬性。作為投資品，房產(chǎn)與上下游的鋼鐵、水泥、建筑建材、家電等相關行業(yè)高度關聯(lián)，具有較大的投資乘數(shù)效應。作為消費品，房產(chǎn)是絕大多數(shù)社會家庭的必選消費品，也是一生中最大一筆消費支出。在秉承“效率優(yōu)先”的經(jīng)濟發(fā)展階段，依靠中國經(jīng)濟的高速增長，過去十年，我國的房地產(chǎn)業(yè)獲得了飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為全社會毛利率最高的行業(yè)之一。

但是，在追求行業(yè)高毛利率的同時，我國各地房價的全面上漲也導致了房地產(chǎn)行業(yè)步入“房價上漲—地價上漲—房價上漲”的螺旋式循環(huán)。這種螺旋式循環(huán)所導致的高房價高地價，一方面大大增加制造業(yè)成本，削弱我國制造業(yè)全球競爭力，另一方面也不利于有效啟動消費與經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。此外，高房價高地價所帶來的泡沫，也蘊含著潛在的金融風險。與此同時，價格作為反映資源的稀缺程度和利用效率的最有效手段，高房價高地價在我國局部地區(qū)存在是可以理解的，但它不應該是我國大部分地區(qū)的普遍現(xiàn)象。

由于產(chǎn)品的差異化特征以及級差地租的存在，房地產(chǎn)市場難以像家電、汽車市場那樣完全充分競爭，供給相對短缺會為房地產(chǎn)商抬高房價獲取壟斷利潤提供條件。因此，完全徹底的市場化不應該是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的唯一選擇。真正健康的發(fā)展模式是應該把房地產(chǎn)的商品屬性與社會屬性分開:商品屬性通過市場機制實現(xiàn)，價格成為開發(fā)商與有消費需求和消費能力的消費者之間談判的唯一途徑;社會屬性則是政府應盡的義務，提供類似于廉租房、普通商品房這樣的準公共產(chǎn)品，解決社會中低收入人群的基本居住需求。

二、稅收政策對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的作用機制

1. 稅收政策的利益驅(qū)動機制

稅收具有調(diào)節(jié)經(jīng)濟的能力，從理論上說這就是稅收的杠桿原理。政府通過制定不同的房地產(chǎn)稅收政策，建立相應的稅收制度，規(guī)定不同的稅收鼓勵措施或限制措施，給予納稅企業(yè)有利或不利的稅收條件，以此來影響納稅企業(yè)的經(jīng)濟行為。政府的政策措施與制度所決定的稅收的不同分配，一方面改變了房地產(chǎn)供需雙方的經(jīng)濟利益關系;另一方面，稅收分配是對納稅企業(yè)經(jīng)濟利益的調(diào)節(jié)，由于利益驅(qū)動改變了企業(yè)的經(jīng)濟行為，使房產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府提供的稅收環(huán)境對自己的利害關系，自愿地傾向于經(jīng)濟杠桿主體的預期目標。政府通過稅收政策對房地產(chǎn)企業(yè)進行有目的的調(diào)節(jié)，使納稅企業(yè)的行為朝政府的宏觀經(jīng)濟目標和社會目標的方向轉(zhuǎn)變，這一機制就是稅收調(diào)節(jié)的杠桿原理。

2. 稅收政策的法律約束機制

稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀控制以彌補市場效率限制，主要是通過法律手段來實施的， 具體表現(xiàn)為通過制定各項與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有關的稅收政策，對納稅企業(yè)設定義務。為了彌補房地產(chǎn)市場的效率限制，政府要確定出相應的宏觀經(jīng)濟政策目標，并要求市場主體的一切行為都應朝著有利于實現(xiàn)政府的宏觀經(jīng)濟目標的方向來選擇。這一目標的實現(xiàn)，要依賴國家制定與實施稅收法律，在稅收法律中對房地產(chǎn)市場主體設定義務。通過強制性的納稅義務設定，使納稅企業(yè)在利益驅(qū)動下調(diào)整其經(jīng)濟活動，進而實現(xiàn)政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標。

三、利用稅收手段調(diào)控和完善我國房地產(chǎn)市場

1. 切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼

稅收政策是國家進行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場經(jīng)濟條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國應當采用支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

此外，由于我國還處在經(jīng)濟發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經(jīng)濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵老年人購房和售房，不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產(chǎn)市場的理性繁榮。

2. 加大房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的稅收調(diào)控力度

一方面，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中實行差別性稅收政策，即針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策。所謂差別性稅收政策，其體現(xiàn)在對房地產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收體系設計，應區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短;另一方面，運用所得稅和營業(yè)稅“組合拳”調(diào)控房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易活動。從國際稅收實踐來看，當房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅(公司所得稅)，其中美國實行15%～34%的累進稅率，意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進稅制，按5%～30%的稅率征收不動產(chǎn)增值稅。因此，我們應學習參照國外的成功做法，首先開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅;3年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅;3 年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。在征收所得稅的同時，對購入未滿3年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5%營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7%的城建稅和3%的教育費附加，3 年以上酌情減免。

3. 利用稅收政策正確引導我國住宅的合理消費

房地產(chǎn)稅收政策作為國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控的重要手段之一，將在新一輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控過程中發(fā)揮積極的作用。房價由市場供求、相關成本和升值預期等因素決定，在供大于求的情況下與供不應求的情況下價格走勢是不一樣的。因此，稅收對房價走勢所起的作用取決于不同情況。我國政府應當進一步改善住房的供應結(jié)構和開發(fā)結(jié)構，多供應經(jīng)濟型住房，來滿足城市居民不同層次的需要，同時要進一步完善調(diào)控手段，調(diào)節(jié)需求，促使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展， 稅收杠桿成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和價格的重要手段。

4.提高稅收立法層次和適度下放房地產(chǎn)稅收管理權限

(1) 實行中央集權與地方分權相結(jié)合模式

首先，要提高立法層次，全國統(tǒng)一開征的房地產(chǎn)各稅，由全國人大及其常委會頒行;其次，應授權省、自治區(qū)、直轄市人大分別制定稅法的實施細則，并賦予其開征符合地方發(fā)展所需新稅種的立法權;至于具體稅目稅率的調(diào)整、稅收減免及征管諸權限則可賦予地方政府。要科學管理，通過“原則管死，具體搞活”的方針來充分調(diào)動各地的積極性，確保稅收立法的合理性和可操作性，更好發(fā)揮房地產(chǎn)稅收的積極調(diào)控作用。

(2) 統(tǒng)一房地產(chǎn)稅收的收取方式

諸如，地租由地方政府收取，按一定比例上交中央財政，剩余部分留給地方作為土地開發(fā)基金，專款專用。耕地占用稅，由集體經(jīng)濟組織收取，除留作集體土地改良基金的部分外，其余上交國家財政。簡言之，要以立法形式規(guī)范、確認統(tǒng)一的稅收方法，層次分明，杜絕暗箱操作，有效防范國家稅收流失。

制度需要靠實踐來不斷完善，我們應立足稅收的基本原則，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，以實現(xiàn)公平與效益為同一的目標，建立稅種科學，稅賦合理，分權恰當，收費簡化的稅收體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供一個良好的制度保障。

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