漢中市房地產發展現狀分析
2010-12-31 00:00:00王斐席升陽
現代商貿工業 2010年19期
摘 要:隨著交通條件的改善，漢中市房地產得到了迅速發展，但高速發展中也存在一些問題，這主要是該城市本身的不利因素所導致。從多方面考察了漢中的房地產發展現狀，并通過收集相關信息，對漢中市的房地產發展現狀做出了整體總結判斷。
關鍵詞:房地產市場;漢中市;房地產泡沫
中圖分類號:F29
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)19-0108-02
近些年來，隨著中央一系列優惠政策的實施以及交通條件的不斷改善，漢中市的房地產市場發展取得了顯著成就。今年1-4月份，全市的房地產在建項目，累計施工面積達287.8萬平方米，同比增長16%;完成投資8.58億元，同比增長18%;新開工面積49.7萬平方米，同比增長16%;竣工面積達17.1萬平方米，同比下降了15%;商品房累計預收銷售面積同比增長13%;商品房空置率保持在5%以下。但是發展中也存在一些隱患問題，如住宅均價漲幅超過全市GDP增長率，商品房開發項目中住宅所占比例較大，商用房只占了很小一部分比例等等。
1 漢中市城市發展的影響因素分析
在分析漢中房地產業之前，我們首先了解影響漢中市城市發展的因素，對漢中的經濟總體發展有一定的了解。首先是不利因素:
1.1 工業制約因素
工業是國民經濟的主導，一個地區工業化水平決定著其技術水平和經濟發展水平。工業化是現代化不可逾越的階段，也是漢中經濟騰飛的必然要求。但是由于交通條件的制約，漢中工業經濟經受著巨大考驗。調查發現，該市工業經濟的競爭力還比較弱，發展能力還不夠強，優勢骨干企業較少。
1.2 交通不利因素
有句古話“蜀道之難難于上青天”，這里的蜀道指的就是從成都往北直至出了秦嶺的八百里秦川，漢中就是其中一段。漢中是一個盆地，北靠秦嶺，南倚巴山，外面的人進不來里面的人出不去，交通極不便利。
1.3 城鎮化水平較低
近年來漢中雖然以年均1.3%的增長速度在增長，2009年該比例占到39%，城鎮化已經計入了一個快速發展的階段，分層合理的城鎮化體系已經基本形成。但是從整體來看，漢中的城鎮化水平還是比較滯后，分別低于全省、全國平均水平4.5個和7.2個百分點。
其次是有利因素:
(1)國家新建的以及馬上竣工的交通網，給漢中經濟發展帶來了新的機遇。整個漢中有三條高速公路，分別為西漢高速、巴寶高速和石天高速。另外還有就是正在準備建設的西漢高鐵。據預測西漢高鐵建成后，從漢中至西安路段所用時間只為1小時，這將會大大促進漢中經濟的發展，使其成為一個有利的交通樞紐。
(2)農耕條件優越。竺可楨是我國著名學者，他曾經指出:“漢中是全國水稻的最高產區”。經過多年的努力，漢中市建成了漢中盆地百萬畝旱澇保收的良田，被稱為“一碗泥巴一碗飯”的寶地。近幾年，漢中的農業化進程已經得到了初步發展，五大主導產業有很好的發展前景。
(3)生物資源豐富。漢中地處南北過渡地段，適宜多種動植物生長繁衍。特殊的氣候和地理為動植物的生息繁衍提供了極為優越的條件，這里被稱為“天然物種基因庫”。
(4)水能資源豐富。漢中市區內氣候溫和濕潤，雨量充沛，年平均降雨量1000mm，水資源比較豐富，地表水總量為217.6億m3，其中流域自產水為144.1億m3，容水量73.5億m3。市內地形起伏大，峰嶺峻俏，河流密布，流域面積大于1000km2的有7條，500-1000km2的有14條，100-500km2的有44條，10-100km2的有500條，河網密度約1.6km/km2。該市水能蘊藏量、可開發容量及小水電裝機容量分別為260萬kw、109.8萬kw和84.3萬kw，分別占全省的19.4%、18.1%和42.5%。水能理論蘊藏量和可開發量居全省第二，小水電裝機容量居全省首位。
(5)礦產資源豐富。漢中市處于橫跨秦嶺褶皺帶和揚子準地臺兩個地質構造單元的結合部，形成礦石的條件優越，礦產資源十分豐富。
(6)有強大的旅游資源。漢中市素有“西北小江南”之美譽，是國務院批準的歷史文化名城。漢中境內自然旅游資源和人文資源相互輝映，吸引了國內外的旅游人士。
2 漢中房地產業發展現狀
下面將從商品房開發面積、住宅均價漲幅、商品房交易量等幾個比較有代表性的方面研究漢中市房地產市場的現狀。通過收集相關信息來考察其發地產發展狀況，進而判斷房地產業的健康程度。
2.1 房地產投資額持續走高
通過漢中市規劃建設，來提高人居環境品質，進而推動城市規模的擴張。房地產業借助城市規劃的力量持續走高，發展形勢見好，已經初步形成規模。另外由于該市經濟增長迅速，也已經帶動了房地產業的快速提升。自1998年以來，房地產投資額逐年快速增長，2007年至2009年時，漢中市的房地產投資額已經穩定在23億，房地產市場發展漸漸形成規模。
2.2 漢中市商品房開發面積年均增長率為13%，供應量基本趨于穩定
根據中銀國際預測，2006-2010年間中國房地產開發投資額的年均增長率可保持在15%以上，商品房施工面積的年均增長率也可保持在約10%以上。從1998至2007年近十年中，商品房開發情況基本是平穩發展，而2008年受地震影響，增速稍有減緩。由于受2009年全國房地產市場回暖影響，漢中商品房施工面積達到245萬平方米，創造歷史最高值。目前房地市場項目主要集中漢中市中心，漢江南北兩岸房地產業也有所發展。中心市區是集商業、寫字樓、住宅為綜合的城市發展核心區，漢江兩岸由于開發較晚，開發項目以住宅為主。
2.3 從2009年開始，商品房銷售量呈現回復性快速增長
1999年至2007年，全市商品房年交易量從31萬增長至113萬平方米，年均漲幅為17.6%。2008年受地震和中國房地產政策影響，商品房交易量僅為47.29萬平方米。而2009年來，在全國樓市暖市情況下，漢中市商品房交易量有顯著增長，但是還沒有突破2007年的交易水平。
2.4 住宅均價漲幅加大，年均漲幅達到20%左右
2000年漢中商品房交易均價還不到一千元，根據西安房地產信息網研究中心最新統計數據，2007漢中市的商品房加以均價已達1880元/平方米，2008年盡管受到地震影響，商品房交易均價還是有了顯著增長，為2395元/平方米，同比2007年增長了27.3%。至2009年底，全市商品房均價已攀升至3420元/平方米，漲幅為19.9%。但是，2009年全市GDP416.15億元，增長僅為14.6%。由此可見，漢中市商品房均價增長率遠超GDP增長率。整體分析來看，漢中價格近兩年的快速增長主要受周邊城市諸如西安、咸陽等房地產快速增長的輻射拉動為主，投資性炒作成份相對較低。
2.5 商品房項目主要是住宅開發，整個市區房產呈現扁平化特征
隨著漢中市房地產市場的快步發展，房產開發項目從以住宅為主要形式過渡到向全面開發方向推進，逐漸形成住宅、寫字樓、商鋪、商住樓等開發項目為一體的綜合開發模式，但是住宅項目仍然占很大比例，住宅房產開發面積占到總開發面積的89%還多。從漢中市住宅需求形勢來看，住宅需求仍然強烈，住宅房產開發仍有很大的提升空間，并且由于各處住宅開發項目出售價格幾乎沒有多大差別，整體的市場呈現明顯的扁平化發展特點。
2.6 剛性需求成為支撐市場的主導力量
剛性需求，是相對于彈性需求而言的，指商品供求關系中受價格影響較小的需求。由于漢中市有利的環境優勢，房地產市場發展十分迅速。從2009年漢中市普通住宅購買來源看，首次購買的年輕群體以及為改善居住條件重新置業群體達到總購買數量的90%，剛性需求成為推動漢中市房地產市場發展的重要力量。
2.7 經濟適用房和廉租房建設平穩發展
漢中市不但加快商品房發展速度，而且也逐步加快了經濟適用房的建設。2009年漢中市計劃建設經濟適用房34.5萬平方米，2010年初，又準備投資于面積為12.5萬平方米的“民樂花苑”經濟適用房建設項目。這些經濟適用房規模建設的發展，對緩解漢中市商品房價格上漲，以及對解決中低收入家庭的住房問題起到了積極作用。
2.8 漢中市房地產業由于外來房企不斷加入，導致了日益激烈的競爭
隨著漢中市經濟的快速發展，以及國內的房地產市場“一線房地產開發向二線推進，而二線房地產開發向三線推進”的大趨勢的推動下，一些外地房地產開發商開始在漢中投資。這些外來的開發商不僅帶來了新的建筑特點以及建筑構思，同時也給漢中的房地產市場注入了新的經營理念和經營模式，推動了漢中市房地產業的快速發展以及競爭的加劇。
2.9 房地產市場進入品牌化、規模化時期
漢中市房地產開發具有它自己的環境優勢，目前一線城市的房地產市場基本已經飽和，一二線城市的地產開發逐級向下推進，并且二三線的房地產企業已有走出本土向外地擴張的趨勢。另外，關中天水經濟區發展規劃的出臺，使得漢中、渭南、寶雞等地的房地產開發迎來一輪新潮，如恒大地產、紫薇地產、曲江集團已進入漢中市進行項目投資，預計未來幾年漢中市將進入大、中型房產品牌的快速增長期。
2.10 競爭加劇促進商品房市場對商品品質有新的要求
隨著房地產商開發水平的不斷提高以及外地強大品牌的侵入，小區開發商越來越注重房子周圍景觀和建筑特點的設計。在設計過程中，既講究景觀的美感設計，又講究人文環境的塑造，要在視覺感覺良好的同時，注重實用、科學和人性化。在對小區品質的追求過程中，多關注社區的配套設施和設備功能完備性、建筑材料的質感，提高居住的舒適成度和方便程度。
3 結論
通過以上分析，我們不難看出由于地處秦嶺深處的盆地，漢中市購房市場以本地居民居住和外來人員養老為主，形成對房屋的剛性需求是拉動價格市場的主要力量。另外由于土地是有限資源，房產需求市場非常廣闊，這一供不應求關系導致土地價格大幅上升，從而推動房價上升。2008年地震后漢中提高了建房質量標準，房屋建筑成本因此增加。從漢中市房地產市場總體來看，近年來房子價格上漲十分迅速，已經超過了全市GDP的增長速度。從開發項目種類來看，漢中市房地產商開發房產以住宅為主，其他用途項目所占比例較少，并且隨著外商再漢中投資力度的加大，該情況會有一定的改善。
4 結語
從文中的數據中可以看出，國家一系列房地產調控措施對我市房地產市場沒有形成大的影響。隨著城市化人口的增加以及人們收入水平的提高，漢中市的房地產發展會逐漸進入集中消費期，不排除會出現泡沫現象的可能性。
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