農村舊村改造評估實務探討

摘 要:農村舊村改造過程中的房屋評估工作在我國沒有明確的法律規定和規范，評估工作基本上按照《國有土地上房屋征收與補償條例》或者根據地方管理部門的要求進行的，但是實務工作中，農村舊村的房屋在權屬和面積確定方面存在一些問題。針對房屋權屬和面積確定過程中出現的問題進行了分析，并為這些問題提供了相應的解決方法。

關鍵詞:農村舊村改造評估;房屋權屬;房屋面積確定;解決方法

中圖分類號:F32

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)19-0096-01

為了適應城市發展的需要，城市郊區的農村集體土地被政府征收轉為國有土地。國家在對農村土地的征收過程中，許多工作都是針對農村舊村改造而進行的。在對農村舊村進行改造的過程中，拆遷評估的工作程序是:首先對農村房屋權屬和房屋面積進行確定，然后再根據實物補償或者貨幣補償的原則進行房屋的評估測算，最后得出評估值。但是實際的拆遷評估工作中，在對房屋權屬和房屋面積的確定過程中，經常會有如下問題出現。

1 農村舊村改造拆遷評估工作中常見的問題

1.1 房屋的權屬問題

農村舊村改造項目的評估工作與城市房屋拆遷的評估工作有著本質的區別。最本質的區別便是土地的所有權問題。城市土地屬于國家所有，而農村土地屬于農村集體所有，其中農村宅基地也是屬于農村集體所有的。農民擁有農村集體土地使用權證，在宅基地上建設的房屋屬于農民個人所有，頒有房屋產權證書。如果兩證齊全，可以根據農村舊村改造項目實物補償(拆一補一)原則進行評估測算，在這種情況下，評估工作不存在很大的風險性。

在對房屋產權證進行現場勘查復核過程中發現，雖然農民擁有集體土地使用證和房屋所有權證書，但是證書卻與現實狀況并不相符，這就很難確定房屋權屬問題。主要存在下面的不符情況:房屋所有權證書與集體土地使用權證書及土地和房屋的所有人并不相符。

有些農村集體土地使用權證書和房屋所有權證書是在20世紀80年代頒發的，已經過去20年，土地和房產證上使用權人和所有權人可能已經將房屋遺贈給后代，按照相關法律規定應到相應的管理部門辦理過戶手續，但是農民法律意識薄弱，沒有及時辦理變更手續，導致現實房主與產權人不相符，部分房屋因此發生產權糾紛。還有部分農民直接將產權證上的產權人姓名進行涂改，使產權證書失去法律效應。這些做法都給拆遷評估工作中的房屋權屬核實造成巨大困難。

1.2 房屋的面積問題

1.2.1 農民自身原因

農民在領取房產所有權證書之前，考慮到稅費的問題，往往少報房屋的面積。在領取房屋產權證書之后，由于時間的推移，又進行改建、翻新，在這些情況下，產權證書上的房屋面積無法與實際情況相對應。

1.2.2 產權證書辦理年限不同，導致產權面積不同

進行舊村改造的地區，房屋產權證書的辦理年代也是不同的。在實際調查中發現，這些不同年代辦理的產權證書導致在同一地區同樣房屋面積確認的不統一性。

有些產權證書是在20世紀80年代末辦理的，還有部分村民在2000年左右辦理了新版的房屋產權證書。新的產權證書是在房屋進行翻新或者重建之后根據房屋的現實狀況辦理的，基本上可以真實的反映房屋的面積及現狀。在20世紀90年代之前的房產證已經不能反映房屋狀況，主要原因是農村地區對于房屋的翻新、加蓋等方面沒有明確的法律制度規定，農民便根據自己的需要，隨意更改自有房屋的面積大小和結構。這些房屋經過翻修、改建，已經無法按照房產證進行核實。在同一區域存在這樣兩種狀況，會使相同狀況的房屋由于房產證辦理年限的不同而產生不同的拆遷評估價值。這種情況的存在使房屋評估價值很難確定。

在進行拆遷評估時，估價師無法根據產權證書來核實房屋的真實狀況，無法進行房屋的有證面積和無證面積的準確計算。這些都直接影響到估價師的評估工作。

根據有關規定，只有房屋的有證面積才能進行相應的補償。按照有證房屋實物補償(拆一補一)的原則，農民會有很大的損失，必然會給后期的拆遷工作帶來很大的困難。如果按照現實面積進行評估，又會為房地產估價師和估價單位帶來很大的評估風險。在評估實務工作中，如何解決上述問題是農村舊村改造評估工作的核心內容。

2 解決方法

針對上面出現的問題，經過不斷的實踐和研究探討。在評估工作中，經常采用以下方法解決上述問題:

2.1 房屋的權屬問題的解決方法

針對權屬不明現象，根據產生產權不明的根源不同，采取不同的方式進行確權。

對于沒有產權糾紛僅僅是繼承等原因造成的產權人改變的情況，評估工作的確權工作主要是同房屋主管部門、土地主管部門和公證部門一起完成。而對于具有產權糾紛的房屋，即使會同相關管理部門仍未能確權的，可以進行產權不明房屋的評估工作，與確定產權房屋的評估原則和評估方法相同，但是要注意在評估過程中應注明權屬不清的原因。

2.2 房屋面積不清的解決方法

同一個地區即使房屋的面積隨著產權人的翻新、改建等發生變化，農村宅基地的面積也是固定不變的，因此農村宅基地面積的確認是容易的。根據農村地區這一獨特的土地使用權占有方式，在農村舊村改造評估中，使用宅基地的面積作為評估的基礎數據，然后根據宅基地的面積來進行拆遷補償，這在一定程度上解決了時間變化等不同因素導致的產權證書面積差的問題。

在按照宅基地面積對農民進行實物補償的方式下，為保證公平通常還結合貨幣補償的方式來評估房屋裝修以及其附屬物，使不同的房屋狀況、裝修情況等給予不同的貨幣補償價值。

通過上述解決方法，不但可以避免農民過多的損失，也會減少評估師的評估風險。