平抑高房價(jià)的治本措施探討

摘 要:土地財(cái)政政策和房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中不合理的超支柱地位是導(dǎo)致高房價(jià)的根本原因。平抑房價(jià)必須針對(duì)這些根本原因推出治本措施。鑒于目前國際國內(nèi)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，平抑房價(jià)必須科學(xué)有序地進(jìn)行。

關(guān)鍵詞:平抑;房價(jià);根本;原因;措施

中圖分類號(hào):F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)19-0183-02

商品房價(jià)格高企，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般工薪階層的經(jīng)濟(jì)支付能力，甚至連所謂的“中產(chǎn)階級(jí)”也感覺心理上難以承受。住房支出在居民消費(fèi)總支出中所占比例過大過重、房地產(chǎn)投資占GDP的不少份額，已是眾人皆知的事實(shí)。平抑房價(jià)、改善民生，優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，特別是第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是國家關(guān)注的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)之一。為此，國家相繼出臺(tái)了不少經(jīng)濟(jì)的、政治的措施和辦法。但這些措施和辦法，從本質(zhì)上說都是治標(biāo)之策，而非治本之術(shù)。從執(zhí)政為民、建設(shè)和諧社會(huì)、深化國民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快科技創(chuàng)新、強(qiáng)國富民的角度出發(fā)，要從根本上扭轉(zhuǎn)商品房價(jià)格居高不下的勢頭，必須狠下決心，投以治本猛藥峻劑。

1 高房價(jià)的非根本原因

高房價(jià)的原因有很多。其中，土地資源的稀缺性、有限性和可控性是基礎(chǔ)性的。馬克思曾經(jīng)說過:勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母。所謂“母”，就是可以繁殖與增殖的事物。土地之母，自古以來就是一種重要的生產(chǎn)資料，因而屢屢成為人們爭奪的對(duì)象、國家間戰(zhàn)爭的根源。土地總量和存量的稀缺性更增加了它的重要性。另外，土地的可控性也決定了它能夠非常容易地成為財(cái)富。如果土地像空氣一樣，任何人都可以隨意地呼吸，任何人和組織都不能隨意地控制和排他性地占有，那么它的價(jià)值必然非常有限。但這些都是土地的財(cái)富性質(zhì)，與高房價(jià)沒有必然的、本質(zhì)的關(guān)聯(lián)。關(guān)于高房價(jià)的非根本性原因，主要有以下論點(diǎn)。

1.1 土地供應(yīng)的有限性推高了房價(jià)

有人將“18億耕地紅線”列為高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)住?shí)際上這種說法似是而非。世界上絕大多數(shù)國家都執(zhí)行嚴(yán)格的土地(耕地)保護(hù)政策，土地總量和存量比中國小的比比皆是，平均人口密度比中國大的國家也能找出不少實(shí)例，但并非個(gè)個(gè)國家都房價(jià)高企。在不觸及“18億耕地紅線”的前提下，找出些改善百姓住房條件的地塊來，還是不成問題的。

1.2 商品房供求的不平衡推高了房價(jià)

實(shí)際上，商品房供應(yīng)并不是不足，這從媒體披露的不少商品房銷售情況可以看出。即便真的不足，也不是什么根本難以解決的問題，加大房地產(chǎn)供給不就得了!從本質(zhì)上講，資本是逐利的，商人是“愛財(cái)”的，追求利益的最大化，只要有地方蓋房子，有利可圖，有錢可賺，開發(fā)商沒有不趨之若鶩的。而且，從以上論述看，土地實(shí)際是不成問題的。

1.3 開發(fā)商囤積居奇推高了房價(jià)

不可否認(rèn)，開發(fā)商囤積土地和房源，在一定程度上推高了房價(jià)。但這并不是房價(jià)居高不下的根本原因。從市場經(jīng)濟(jì)角度看，囤地與囤房都是市場經(jīng)濟(jì)行為。當(dāng)然，市場經(jīng)濟(jì)也有缺陷，需要政府進(jìn)行干預(yù)。但政府干預(yù)必須尊重市場規(guī)律，計(jì)劃手段和措施的實(shí)施必須基于經(jīng)濟(jì)手段，而不能重走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路。

1.4 炒房團(tuán)推高了房價(jià)

炒房團(tuán)實(shí)際上是熱錢團(tuán)。目前外資尚不能進(jìn)入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域，所以炒房團(tuán)的熱錢尚是國內(nèi)游資。炒房團(tuán)，即便是所謂的“溫州炒房團(tuán)”也不可能有多大規(guī)模和能量。它們充其量只能使一時(shí)一地的房價(jià)熱起來，而不可能從根本上對(duì)全國范圍內(nèi)的房價(jià)起到多大的推動(dòng)作用。即便炒房團(tuán)在一定程度上推動(dòng)了房價(jià)的“瘋長”，它們也是在按市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則出牌，你賣我買，程序合法。若要防范它們“興風(fēng)作浪”，必須按市場規(guī)律行事。并且從技術(shù)上講這也不是很困難的事。按照市場規(guī)律行事，使炒房團(tuán)無利可圖甚至虧本，它們自然不會(huì)對(duì)炒作房產(chǎn)感興趣。

1.5 腐敗推高了房價(jià)

這種說法有一定依據(jù)，房地產(chǎn)商進(jìn)行疏通與賄賂、建立人脈關(guān)系的成本必然要打入房價(jià)，這對(duì)房價(jià)上升有一定的推動(dòng)作用，但微乎其微。

上述5種關(guān)于高房價(jià)的觀點(diǎn)，實(shí)際上都似是而非，沒有擊中高房價(jià)的“七寸”，更沒有找到導(dǎo)致高房價(jià)的根本原因。它們只是高房價(jià)的表面原因，或次要因素、次要矛盾、非主要矛盾，沒有抓住事物的主要矛盾和矛盾的主要方面，因而開出的藥劑也不可能起到根本的治病之效，不可能從根本上解決高房價(jià)問題。

2 高房價(jià)的根本原因

實(shí)際上，不少專家和地產(chǎn)界人士早已指出了高房價(jià)的根本原因，即:國家，特別是地方政府事實(shí)上倚重的土地財(cái)政政策。但這只是其一。高房價(jià)還有更深層次的原因，即不合理的、過于倚重建筑業(yè)(實(shí)際上就是房地產(chǎn)業(yè))的第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及政策。在新一輪世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，房地產(chǎn)業(yè)更被賦予了拉動(dòng)內(nèi)需、抗拒危機(jī)影響，保經(jīng)濟(jì)增長的重任。至于一些人所認(rèn)為的改革已到一定階段，形成了特殊經(jīng)濟(jì)利益集團(tuán)，須進(jìn)行第二次解放思想，深化改革等，本文不予采認(rèn)。

2.1 實(shí)際上倚重的土地財(cái)政政策推高了房價(jià)

存在的未必都是合理的，但存在的都有其存在的根據(jù)和理由。事實(shí)上存在的土地財(cái)政政策也是如此。目前，地方政府承擔(dān)著改革、發(fā)展和穩(wěn)定的歷史重任，是社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的重要主體，政治的、經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的、文化的等各種建設(shè)需要大量的資金投入。但由于現(xiàn)行的稅費(fèi)體制等各種原因，它們可以掌控的資金來源相對(duì)而言卻少之又少。因而，靠出讓土地籌集建設(shè)資金就成為不少地方政府無可奈何的選擇。土地財(cái)政幫不少地方政府籌集了占其財(cái)政收入很大部分的建設(shè)資金，在無米下鍋或少米下鍋的情形下，扮靚了城市、解決了不少民眾的住房需求等民生問題。從這一角度講，土地財(cái)政功不可沒。但土地財(cái)政也帶來了不容忽視的問題，如與之相關(guān)的拆遷與補(bǔ)償?shù)让芘c問題的出現(xiàn)，在一定程度上激化了社會(huì)矛盾;助長房價(jià)的瘋狂，增加了民生成本。

更重要的是，土地財(cái)政扭曲了社會(huì)主義國家土地所本應(yīng)具有的公有福利性質(zhì)，與社會(huì)主義本質(zhì)和原則背道而馳，不符合構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的總體要求，與黨的宗旨不一致，不利于“三個(gè)有利于”。我國經(jīng)濟(jì)制度的主體是社會(huì)主義公有制，土地完全公有，要么屬于國家所有，要么屬于集體所有，不存在私有土地。即便居民掏腰包買來的商品房也是國家的，因?yàn)槠涫褂闷谥挥?0年，實(shí)際上是國家租給居民的。雖然憲法承認(rèn)并保護(hù)公民的合法私有財(cái)產(chǎn)，但土地、房屋等從法律角度來講并不是。甚至連人也是國家的，只要不受到刑事處罰都是人民!

在我國現(xiàn)階段，社會(huì)主要矛盾已經(jīng)不是階級(jí)矛盾，而是人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化等需求同落后的社會(huì)生產(chǎn)力之間的矛盾。換句話說，在我國現(xiàn)階段，社會(huì)主要矛盾與基本矛盾是同一的，即生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的矛盾。因此，社會(huì)基本矛盾的解決直接導(dǎo)向社會(huì)主要矛盾的解決;化解了社會(huì)主要矛盾，也就解決了社會(huì)基本矛盾、促進(jìn)了生產(chǎn)發(fā)展與社會(huì)和諧。社會(huì)主義國家，土地是國家的土地，人民是國家的人民。人民土地為人民，讓土地回歸福利性質(zhì)不需贅言。可能會(huì)有人提出質(zhì)疑:土地回歸福利性質(zhì)，誰都可以隨意使用土地，不就亂套了嗎?非也!土地公有、回歸土地的福利性質(zhì)與可以隨意使用與支配土地是兩碼事，也與土地財(cái)政政策、地王般“掛拍招”是兩碼事。

2.2 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中不合理的超支柱地位決定了高房價(jià)

目前，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)占有支柱性地位和作用，主要表現(xiàn)在7方面:

(1)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)巨大。如2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長直接與間接貢獻(xiàn)率達(dá)到27.49%，成為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)。

(2)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資增長巨大。如2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固有資產(chǎn)投資比重為20.63%。

(3)房地產(chǎn)業(yè)占全社會(huì)消費(fèi)比重最大。如2008年占22.18%。

(4)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)進(jìn)出口增長貢獻(xiàn)大。主要表現(xiàn)在擴(kuò)大進(jìn)口、降低貿(mào)易順差和平衡國際收支方面。

(5)房地產(chǎn)業(yè)吸引了大量從業(yè)人員。如2007年房地產(chǎn)從業(yè)人員166.5萬，而且還帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的就業(yè)。

(6)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)力強(qiáng)大。

(7)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)巨大。例如，“2007年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向地方財(cái)政交土地出讓金1.3萬億元，當(dāng)年地方財(cái)政總收入2.27萬億元，土地出讓金占地方財(cái)政收入57.2%、占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的30.36%、占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本的42%。”

上述對(duì)房地產(chǎn)業(yè)支柱性地位與作用的“炫耀”，也正是其必須予以調(diào)整的根據(jù)與理由!在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，房地產(chǎn)業(yè)更被賦予了擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，保持經(jīng)濟(jì)較快增長的重任。但這些也是導(dǎo)致商品房房價(jià)持續(xù)走高(居高不下)的主要因素之一，必須予以調(diào)整。但調(diào)整的理由絕不僅僅因?yàn)樗鼈冊(cè)趪窠?jīng)濟(jì)中的支柱地位以及推高了房價(jià)，而是因?yàn)?中國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比例太大，已經(jīng)綁架了國民經(jīng)濟(jì)，成為國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的巨大威脅。

以房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用否定需要調(diào)整的觀點(diǎn)是荒謬的。以國外數(shù)據(jù)力挺高房價(jià)，如美國80年來房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比值一直保持在平均8%-10%，二戰(zhàn)后基本保持在10%左右，也是美國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，更是不靠譜的。因?yàn)槊绹?0%左右，而我們卻是20%多，至少占GDP的1/5!因?yàn)槲引嫶螅晕抑匾?因?yàn)槲抑匾员仨毐３趾蛷?qiáng)化這種龐大。這種邏輯之荒謬，就如同說:解放后我國東北地區(qū)的工業(yè)基礎(chǔ)較好，所以要感謝日本侵略。

房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)大對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的弊端絕對(duì)大于優(yōu)勢:

(1)絕大多數(shù)民眾一家人為居有其屋忙碌一輩子，將大部分精力與收入都投放在房子上，是為滿足最低需求即滿足生存和安全需求;因而沒有更多精力與錢財(cái)用于教育、康樂、情趣等的發(fā)展提高上，不利于國民素質(zhì)的提高和社會(huì)物質(zhì)文明、精神文明與政治文明建設(shè)的發(fā)展。按照馬斯洛的需求層次理論，安全與生存需求是較低層次的需求，住房需求占據(jù)居民過多的經(jīng)濟(jì)收入，必然影響和削弱其他方面的發(fā)展，不利于人的全面發(fā)展。而且，住房壓力過大直接造成經(jīng)濟(jì)壓力、生活成本與精神壓力的陡增，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。

(2)房地產(chǎn)業(yè)總體上科技含量較低，卻占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的支配地位，這不僅不利于國民經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，而且因其吸納了大部分國民財(cái)富，必然影響國家對(duì)教育、科技等高生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)的投入，以及民眾對(duì)商貿(mào)活動(dòng)的參與投入，阻滯國家教育與科技創(chuàng)新的發(fā)展以及社會(huì)服務(wù)與民生事業(yè)譬如醫(yī)療、衛(wèi)生保健的發(fā)展，而這些才是真正關(guān)系國強(qiáng)民富的關(guān)鍵因素。不論房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了多少GDP，都與創(chuàng)新型國家建設(shè)和國家核心競爭力的增強(qiáng)沒有多少關(guān)聯(lián)!只有數(shù)量沒有質(zhì)量的GDP表面光鮮，實(shí)際上卻非常脆弱與危險(xiǎn)。因此，必須破除GDP迷思，更何況是房地產(chǎn)業(yè)堆砌起來GDP。房地產(chǎn)業(yè)的畸形龐大也寵溺成就了它尾大不掉、綁架與要挾國家的資本與本錢!兩會(huì)剛過，北京地王即現(xiàn)、每每國家出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策時(shí)，地產(chǎn)大鱷就明目張膽地放狠話反對(duì)就是明證!

3 平抑高房價(jià)的根本措施

3.1 改變目前地方政府倚重的土地財(cái)政政策

土地“掛拍招”沒錯(cuò)，但不能作為圈財(cái)之道。建議:

(1)核算土地“掛拍招”以及土地平整審批等的必要成本，在此基礎(chǔ)上允許土地出讓金上浮一定比例(例如，一快土地的各種成本價(jià)為100萬元/畝，若上浮50%就是150萬元/畝)。

(2)在出讓土地的同時(shí)，要求開發(fā)商提供獲得土地后商

品房建設(shè)方案，如建筑面積、套數(shù)、預(yù)售價(jià)格等。預(yù)售價(jià)格政府職能部門預(yù)算過，保證開發(fā)商有利可圖，并且允許在一定限度內(nèi)浮動(dòng)。

(3)出讓出地。土地出讓金報(bào)價(jià)高而預(yù)售房價(jià)低，且設(shè)計(jì)與建筑質(zhì)量優(yōu)越者競出，并向社會(huì)公示。

(4)開發(fā)商建房并銷售。

(5)職能部門對(duì)建房與銷售過程進(jìn)行監(jiān)督，如有與事先承諾不符合者，加重懲罰力度。改變土地財(cái)政政策之初，地方財(cái)政必然會(huì)出現(xiàn)很大困難，所以它們反對(duì)是必然的。但一旦老百姓不必為住房勞力費(fèi)神，他們就會(huì)關(guān)注發(fā)展需求，將錢財(cái)用于其他活動(dòng)，這樣民間資本與商貿(mào)活動(dòng)必然真正地活躍起來，那時(shí)稅收必然會(huì)好起來。

3.2 調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中不適宜的超支柱地位

多元化總比同一化、單一化好。房地產(chǎn)業(yè)的龐大對(duì)國民經(jīng)濟(jì)尤為不利。維持或強(qiáng)化這種龐大，無疑于飲鴆止渴。肥皂泡吹得越大越危險(xiǎn)。因此，必須決然地改變房地產(chǎn)業(yè)的虛胖狀態(tài)。當(dāng)然，要改變這種情勢是一回事，怎么改變又是一回事。必須選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，采取適宜的方法措施。如果時(shí)機(jī)選擇不合適宜，采取的措施不適當(dāng)，出現(xiàn)“戒斷綜合征”是要命的。但無論如何，要調(diào)整要改變這種龐大而不強(qiáng)大的支柱性地位與作用應(yīng)是基本原則和努力方向。

綜上所述，從根本上平抑高房價(jià)，須從改變現(xiàn)行的土地財(cái)政政策和調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中不合理的超支柱地位與作用入手。這是努力的主要方向。鑒于目前國際國內(nèi)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢，調(diào)整必須科學(xué)有序地推進(jìn)。比如，房價(jià)調(diào)整到什么水平才合理要認(rèn)真調(diào)研，不能因?yàn)榻捣蠖挂奄彿空叩馁Y產(chǎn)縮水，引起新的不穩(wěn)定因素。當(dāng)然，這并不是說不需采取其他政經(jīng)措施了。其他調(diào)控措施與手段實(shí)施得當(dāng)，將有利于上述兩大目標(biāo)的順利達(dá)成。另外，必須廢除不合理的財(cái)政、稅收、土地、建設(shè)、信貸政策，減免對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商征收各種不合理費(fèi)稅等。

參考文獻(xiàn)

[1]孔慶平.客觀全面準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位與作用[J].中國房地信息，2009，(3):68-71.