利用稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場研究

摘 要:從借鑒國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，提出完善我國房地產(chǎn)稅制的一些建議，希望能夠?yàn)檎晟莆覈康禺a(chǎn)市場的決策提供一些參考。

關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控;房產(chǎn)稅;供求平衡;稅收杠桿

中圖分類號:F8

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)19-0232-02

近年來，尤其是2002年以來，中國的房地產(chǎn)市場牽動著全社會的神經(jīng)。它是中央政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要領(lǐng)域，它是地方政府重要的財政收入來源，它與中國的金融市場、相關(guān)制造業(yè)、勞動力市場等有著緊密的聯(lián)系，它關(guān)系到中國普通百姓的居住和生活，它是經(jīng)濟(jì)學(xué)家爭論最多的問題之一，它也是社會上利益矛盾集中的領(lǐng)域之一?？傊?，它深入地影響著中國經(jīng)濟(jì)的效率與公平，影響著中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。稅收可通過制度和政策兩種方式對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響，故是政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之一。但對于如何更好地改革當(dāng)前的稅收制度和改進(jìn)稅收政策，以更好地發(fā)揮稅收的調(diào)控作用，卻存在著較多的爭論和分歧，是值得認(rèn)真、深入和系統(tǒng)研究的重要問題。

1 我國房地產(chǎn)(稅制)的發(fā)展以及現(xiàn)狀

1.1 我國房地產(chǎn)稅制的發(fā)展

近年來，我國部分地區(qū)如北京，上海房價飛漲，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大到影響市場交易能否順利進(jìn)行，國土資源能否得到充分利用，小到影響城市居民能否安居樂業(yè)。在這種持續(xù)高溫的態(tài)勢下，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，規(guī)范市場交易行為，以實(shí)現(xiàn)資源有效配置成為國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，為遏制畸高房價的，給過熱的房地產(chǎn)市場降溫，稅收的杠桿調(diào)控作用不容忽視?？茖W(xué)的房地產(chǎn)稅收改革比其他控制土地，提高利息，加強(qiáng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅等控制房產(chǎn)熱的措施都要有力有效。因此，完善我國房地產(chǎn)稅制發(fā)揮其對于經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控功能已是時之所需，勢在必行。

1.2 我國房地產(chǎn)稅收制度的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)稅收的效能主要體現(xiàn)在兩個方面:一個是組織財政收入的功能。二是調(diào)控功能。而后者是指政府通過稅收對房地產(chǎn)業(yè)所涉及的經(jīng)濟(jì)主體和經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行宏觀調(diào)控，已達(dá)到資源的有效配置，由于我國房地產(chǎn)市場正處于培育和調(diào)整階段，房地產(chǎn)稅制還存在許多問題，從我國房地產(chǎn)稅制的設(shè)置上看，較為偏重房地產(chǎn)稅收的調(diào)控作用。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行表明，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制抑制房價過快上漲，確保房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的調(diào)控效能是比較低的，并沒有發(fā)揮其原有的功能和作用。當(dāng)前我過房地產(chǎn)稅制存在以下的不足:

1.2.1 稅種繁多，加重了房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)

從稅種設(shè)置看，現(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)的14個稅種中，許多稅種之間存在稅基重疊，或同一稅基設(shè)兩個稅種的情況。對土地分別設(shè)置城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，對房產(chǎn)分別設(shè)置房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅，稅種重疊。從征稅范圍看，當(dāng)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時既要向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位或個人征收契稅，還要在經(jīng)濟(jì)活動中書立、使用、領(lǐng)受的憑證征收印花稅。從稅基選擇看，對房屋租金收入要征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅或企業(yè)所得稅;對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓既要按轉(zhuǎn)讓純收入征收個人所得稅或企業(yè)所得稅，又要按有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額征收土地增值稅。

1.2.2 稅費(fèi)兼收，影響了稅收的調(diào)節(jié)作用

目前房地產(chǎn)稅收既有稅種多、環(huán)節(jié)多，又有征收不到位的問題;既有收費(fèi)多、收費(fèi)不合理問題。除了多達(dá)十幾種稅收外，房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過百種。名目繁多的各項(xiàng)收費(fèi)，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重。同時，各稅費(fèi)項(xiàng)目存在著重復(fù)征收的問題，如，房地產(chǎn)開發(fā)和建筑企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)開發(fā)過程和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)復(fù)雜交叉，稅費(fèi)混亂，費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重，費(fèi)項(xiàng)總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項(xiàng)總數(shù)。從收費(fèi)比例上看，各項(xiàng)收費(fèi)占銷售收入的35%左右，相當(dāng)于經(jīng)營成本及費(fèi)用的70%。費(fèi)大于稅，費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重，其格局既明顯加重了房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)擔(dān)水平，擾亂了正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，又大大弱化了稅收的調(diào)控能力。

1.2.3 稅收設(shè)計落后，各環(huán)節(jié)稅負(fù)不均

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營過程主要包括:開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓三個環(huán)節(jié)，與此相對應(yīng)，在各環(huán)節(jié)存在著不同的稅種。這三個環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)保持適度的均衡，但我國目前的房地產(chǎn)稅制政策從計稅環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)稅收集中在建設(shè)的增量方面，即在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要的稅種。而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計的稅種非常少，且免稅范圍大。這種典型的窄稅基模式造成了明顯的稅負(fù)不公。這種分布結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了許多不利的影響。

1.2.4 稅收調(diào)控低效，社會整體效益遞減

由于住房消費(fèi)的需求剛性小于供求的剛性，大多數(shù)稅收負(fù)擔(dān)能轉(zhuǎn)嫁到房產(chǎn)購買者身上，這將提高新建商品房的價格，從而帶動整個房地產(chǎn)市場價格的上揚(yáng)，制約市場正常的生產(chǎn)進(jìn)程。

1.2.5 稅收征管手段落后、偷漏稅情況嚴(yán)重

由于房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收成本相對較高，加上稅收管理方式滯后，一些房地產(chǎn)公司利用體制漏洞偷逃稅款。

浙江省地方稅務(wù)局提供的材料表明，浙江省房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅問題已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。義烏市地稅局對全市15家規(guī)模較大房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)檢查時，查補(bǔ)稅費(fèi)共7000多萬元，杭州市審計局重點(diǎn)檢查的37家房地產(chǎn)企業(yè)中，有17家存在偷逃稅情況，偷逃稅金額達(dá)7069.81萬元。全國其他省市不同程度地都存在這一現(xiàn)象。

2 國外如何利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場及經(jīng)驗(yàn)借鑒

2.1 國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法

(1)以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種:一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國;二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機(jī)。如韓國;三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。

(2)對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼。房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補(bǔ)貼方案:一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。二是實(shí)施廉租房制度，運(yùn)用各級稅收對廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。3、充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主，還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。4、設(shè)計差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時間長短征稅。這在一定程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別對待，保護(hù)合理的理性需求，增加投機(jī)性需求的交易成本。

2.2 國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場對我國的經(jīng)驗(yàn)借鑒

(1)開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。

(2)充分利用稅收手段加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機(jī)行為。

①適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系。

②按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價值。

③房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種。

④體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收。

(3)切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關(guān)稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。

任何一項(xiàng)制度都是在時間的洪流中不斷完善的，房地產(chǎn)稅收制度亦如此，我們應(yīng)立足稅收的基本原則，結(jié)合房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)公平與效益的統(tǒng)一為目標(biāo)，建立稅種科學(xué)，稅負(fù)合理，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供制度基礎(chǔ)的稅收體系，還應(yīng)借鑒餐卡國外相關(guān)方面的成功經(jīng)驗(yàn)，制定一些適合我國國情的政策，實(shí)現(xiàn)供求平衡。

參考文獻(xiàn)

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