我國高住房空置率的行為經濟學解釋

摘 要:伴隨著我國各地房價不斷上升的同時卻出現了住房的高空置率，說明了我國房產的投資與投機過熱，從行為經濟學——有限理性角度分析了投資者空置住房的原因，并提出了降低房價和降低高住房空置率的相關建議。

關鍵詞:房價;住房空置率;行為經濟學

中圖分類號:F2

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)19-0185-02

1 我國高房價與高住房空置率表現

在走過了房地產初期開發的二十多年平穩期，進入21世紀后，隨著中心城市房價漸漲，引發全國房價在二十一世紀初集體井噴，北京、上海、廣州、深圳四大中心城市房價更是一路飚紅，其中以北京最為嚴重，2004年之后的北京樓市價格，漲幅快到以日計算，讓民眾望而生畏。以北京為例，2004-2007年三年時間北京商品房價格由5053元/m2漲到14411元/m2，上漲幅度達到185%，2007年的商品房均價較2006年上漲超過50%，已步入房產發展的畸形期，2009年7月北京商品住宅成交均價約達14500元/m2，2010年6月北京商品住宅成交均價19505元/m2。房價太高，而且持續上漲，超過了城鎮居民收入增長形成的購買能力，遷移入城的農民，更無能力在城市中購買住宅。伴隨著房價的不斷攀升，卻出現了住宅空置率過高現象。據調查，北京衛星城入住率較低，有的樓盤40%的住房沒有入住;廣州通過對珠江新城片區、老城及金沙洲片區、北部片區和南部片區近3000套存量住宅進行監測統計后得出，廣州存量住房空置率高達20.24%，已超國際警戒線(10%)的一倍;而從2007年到現在，號稱是亞洲地區最大別墅區的天津紅磡領世郡，別墅、花園、洋房、五星級酒店、溫泉城、商業街、高爾夫球場一應俱全，更是全國最大的空置率地區。

住房空置包括兩個部分，一是房地產開發企業新建成的住房中可供銷售而未銷售或出租的住房，即新建商品住房中的空置住房，二是開發商已經出售的房屋中無人使用的住房，即存量住房中的空置住房。

對于房地產調控而言，住房空置率無疑是一個相當重要的數據。根據國際通行的共識，商品房空置率在5%-10%之間為供求平衡合理區;空置率在10%-20%之間為空置危險區，提示要采取措施加大商品房銷售的力度;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。對于房價長期高居不降的中國樓市而言，住宅空置率數據又具備另一層重要意義。商品房銷售旺盛且價格飛漲，同時伴隨住宅空置率過高現象，一般意味著樓市投資和投機氣氛濃厚。本文主要從行為經濟學的有限理性假設角度來解釋住房空置的第二種情況，即開發商已經出售的房屋中無人使用的住房，存量住房中的空置住房。

2 高住房空置率的行為經濟學——有限理性解釋

當代西方主流經濟學關于經濟人特征之一的完全理性假設包括下面三個含義:

(1)對認知對象有完全解讀的能力;

(2)具有穩定一致的偏好;

(3)在不確定條件下，根據期望效用評價選擇對象。

赫伯特·西蒙第一次對主流經濟學理性假設進行系統的評判，他認為在復雜的社會經濟形勢中，人不是全知全能的上帝，只有有限的計算和分析能力，無法充分利用所掌握的信息來計算并得到最優選擇。經濟學的重要研究任務就是描述人們的行為模式，刻畫他們如何形成決策，從而決定自己行動的過程。行為經濟學從研究人的行為出發驗證了西蒙的“有限理性”理論，對應于完全理性，有限理性包括如下三個含義:

(1)人們在認知過程中會存在大量的啟發式偏差;

(2)人們的偏好也并不總是穩定一致的;

(3)在不確定情況下，人們用預期理論揭示的過程來評價效用。

行為經濟學研究發現，人們在認知對象時往往走思維捷徑，而走思維捷徑在簡化認知過程、提高認知效率的同時卻極易造成認知的偏差，這些偏差并不是偶然的、可以忽略的，而是會導致明顯的經濟后果?？颇崧扔懻摿巳N常見的“思維捷徑”，并分別討論了它們可能造成的啟發式偏差，分別是:

(1)代表性，指人們在判斷甲、乙兩事件的從屬(或因果)關系時單純從兩事件的相似程度出發，這會導致人們對先驗概率不敏感，對統計樣本不敏感，在進行判斷時忽略掉不熟悉或看不懂的信息;

(2)可得性，指人們往往依靠最容易得到的信息進行判斷，這樣的話，可追溯性強的、明顯的、容易得到反應的信息更容易影響人們對事實的判斷，而那些相對隱晦、不熟悉的信息則常常被忽略掉;

(3)錨定效應，指人們在調整估值時無法擺脫初始估值的影響，從而造成最終估值不準確，人們傾向于高估連續事件發生的概率而低估獨立事件發生的概率，估值的心理置信區間往往過于狹窄，從而導致在估計不確定事件的概率分布時產生較大的系統誤差。

行為經濟學發現，決策者在不確定條件下的效用評價有下列特征。第一，決策者真正關心的并不是收益的絕對值，而是相對于某一參照水平的相對值。第二，人們面對收益和損失時對待風險的態度是不一樣的:大部分人在面對收益時是風險規避的，而在面對損失時卻是風險喜好的，同等數量的損失和收益，前者帶來的痛苦要大于后者帶來的。

購買住宅無非有兩種需求，一種是自己住，一種是當做資產投資賺取利益，后一種需求，當然希望房價越漲越好，如果一套房子從每平方米五千元漲到兩萬元，那投資者將獲利豐厚，非常興奮，這是投資者的投資心理預期。而投資與投機的活躍性與資產的持有成本高低是高度相關的，中國目前的房屋持有成本幾乎為零，不收房產稅，有的如果不住，物業費、水電等等費都不交。在股市行情低迷的情況下，投資者投資股市看到的是未來的損失，而投資房產，看到的是不斷上漲的房價帶來的未來的收益，根據行為經濟學的有限理性假設，從“代表性”、“可得性”和“錨定效應”來看，投資房產比投資股票、債券、基金等其他產品的經濟效應更明顯和信號更明確，所以購買住宅后，當不斷上漲的房價未達到符合自己心目中的價格時，寧可閑置也不愿出售，便造成了大量的房屋空置。

3 降低房價和住房空置率的措施

房產政策方面:政府可以通過媒體的有效引導，把適當的信息向公眾公布，通過媒體的引導來調整投資者對未來房價的預期，抑制需求，從而調節當前的房價;切實增加房產供應量，增加經濟適用房、廉租房的建設，合理調控土地和房屋問題，進一步解決供需矛盾;利率仍然是有效的調控房產價格的手段，利率的提高使得資金的使用成本上升，有效的減少了對房產市場的投資，同時利率的提高也使得無風險資產的回報上升，也會吸引更多的資金流入到無風險資產的投資上面。

金融市場方面:高度關注房產價格和其他風險資產價格的相關度的問題，如果房產價格上漲，而其他風險資產的價格上漲較慢或者為負增長，大量的錢將投入到房產市場，從而進一步推高房價;各種金融產品的開發和投資渠道的增多也有利于房價的控制，投資產品的豐富增加了投資者的選擇范圍，使有限的財富得以在更多的地方分布，當前隨著中國經濟的發展，老百姓也有更多的閑錢用于投資，這就呼喚更多投資產品的出現來分擔房產市場的負擔。

稅收方面:開征房產稅是抑制住宅投資和投機推動漲價的重要手段。房產稅是以房產為征稅對象，按照房產的計稅余值或出租房產取得的租金收入，向產權所有人征收的一種稅。澳大利亞不征房產稅，晚上住宅黑燈比例非常高。美國人口少，土地資源多，但是有兩套房子的人非常少，因為要征稅，各州1.2%到2%不等，一套50萬美元的住宅，一年要交1萬美元的稅，房屋的持有成本很高。2010年我國房價飆升的最主要原因是:在流動性相對過剩的背景下，大量投資投機性需求涌入樓市，造成部分城市房價短期內迅速抬升。其結果是:一方面，大量有居住需求的人望房興嘆、無力購買;另一方面，不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲，造成大量房屋空置。開征房產稅，短期內對市場無疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會對成本和收益進行審慎權衡，一部分炒房者將會被迫拋售房源，這將增加市場供應，帶來房價相對下降，同時降低房屋空置率。從長期來看，房產稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產市場的價格泡沫，使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上。

參考文獻

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