基于改善房地產(chǎn)中介行業(yè)績(jī)效管理的思考

[摘 要] 房產(chǎn)交易熱潮一度熾熱化，各種誠信缺失的行為已給我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展帶來了嚴(yán)重的損失。加強(qiáng)對(duì)其從業(yè)者的績(jī)效管理，規(guī)范其行業(yè)行為，才能夠?qū)ι鐣?huì)帶來貢獻(xiàn)，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來更加長(zhǎng)遠(yuǎn)和美好的前景。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)中介行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人績(jī)效管理

一、引言

隨著人力資源管理在我國企業(yè)中的廣泛應(yīng)用， 作為其重要部分之一的績(jī)效管理越來越被管理者所重視。當(dāng)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷發(fā)生著變化，房?jī)r(jià)不斷上漲，引發(fā)了相當(dāng)狂熱的購房風(fēng)潮，雖然大量的增量房填充至市場(chǎng)但仍然滿足不了市場(chǎng)需求，二手房的交易也出現(xiàn)了熾熱化的形勢(shì)。購房熱潮推動(dòng)了大量的房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展。

中國大陸房地產(chǎn)中介業(yè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展，雖僅幾十年的發(fā)展光景，由于現(xiàn)行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介市場(chǎng)、交易制度及相關(guān)法規(guī)，尚未成熟，該行業(yè)營銷現(xiàn)狀尚不能完全適應(yīng)整體市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也存在部分問題。很多公司的經(jīng)營對(duì)員工的依賴仍然十分突出，管理者對(duì)績(jī)效管理的認(rèn)識(shí)和運(yùn)用均與其本質(zhì)有所偏差。因此，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中介行業(yè)的實(shí)況進(jìn)行研究， 分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在績(jī)效管理時(shí)所存在的問題， 并提出了解決方法，才能達(dá)到符合制度化、合理化、現(xiàn)代化的房地產(chǎn)中介的終極理念與目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)中介行業(yè)績(jī)效管理偏差原因

房地產(chǎn)中介的經(jīng)營狀況非常依賴員工的工作績(jī)效，但是介于種種原因，我國的房地產(chǎn)中介的客觀環(huán)境和主觀管理都存在著很多問題，分析如下:

1.房地產(chǎn)中介行業(yè)的社會(huì)規(guī)范性

1983年我國恢復(fù)了反地產(chǎn)交易，這個(gè)期間禁止經(jīng)紀(jì)人參與房屋交易，而后1987年國家工商管理局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知》，要求“各城市要抓緊組織建立房地產(chǎn)交易所，配備必要的管理人員和專業(yè)人員，開展各項(xiàng)工作”。1998年住房體制改革以后，房地產(chǎn)中介行業(yè)才進(jìn)入一個(gè)繁榮時(shí)期。

然而，這所有期間的法律法規(guī)都不是十分完善，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考核也不像司法考試等一樣有嚴(yán)格的篩選程序，這對(duì)從業(yè)人員的篩選和考核帶來很多的漏洞。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)操守也沒有明確的法規(guī)約束，以至于很多公司以營利為目的而權(quán)衡交易的利弊，從而危害了交易雙方的直接利益。致使很多的房地產(chǎn)中介在其中成為利益第三方，而非公平公正的中介人的角色。

從該行業(yè)的社會(huì)規(guī)范性看，就給房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員的帶來了很多的不確定性，以至于沒有明確穩(wěn)定的客觀管理環(huán)境，增加了有效的績(jī)效考核的難度。

2.房地產(chǎn)中介行業(yè)的管理者特點(diǎn)

我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)中的管理者大多數(shù)并非專業(yè)背景牢靠。很多的投資者都是以連鎖加盟的形式加入到該行業(yè)。有的實(shí)體店是由投資者親自經(jīng)營管理，有的實(shí)體店則是聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來管理。這對(duì)實(shí)際的經(jīng)營都是有風(fēng)險(xiǎn)的一種任用管理者的方式。

管理者本身的不專業(yè)，就給有效地管理帶來了很大的難度。一方面其專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識(shí)不足，不能夠給新的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶來知識(shí)和業(yè)務(wù)上的準(zhǔn)確指導(dǎo);另一方面，其科學(xué)的管理方式的知識(shí)和學(xué)習(xí)能力不足。其管理的模式主要是依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所建立的，帶有很大的不規(guī)范性和主觀性。

3.房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員的特點(diǎn)

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，我國目前的房地產(chǎn)中介行業(yè)的從業(yè)人員以大專及以下的學(xué)歷為主，年齡也大多在32周歲以下。雖然這些從業(yè)者有年輕充沛的工作精力，但其特點(diǎn)也對(duì)績(jī)效水平帶來了一些負(fù)面的影響。

一方面，其專業(yè)知識(shí)不足，也未參加專業(yè)的房地產(chǎn)知識(shí)的培訓(xùn)和考核，另一方面，其年輕社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)職業(yè)操守的準(zhǔn)則把握不夠準(zhǔn)確，價(jià)值觀未定型可塑性強(qiáng)，反而會(huì)被管理者以營利為目的的績(jī)效目標(biāo)影響做出違背職業(yè)道德的職業(yè)行為。

績(jī)效管理的對(duì)象的本身素質(zhì)和成長(zhǎng)環(huán)境直接對(duì)其管理的成效起到關(guān)鍵影響，現(xiàn)如今行業(yè)的誠信缺失嚴(yán)重，如何把績(jī)效管理落到實(shí)處，對(duì)其帶來實(shí)際的改善效用才是有效的績(jī)效管理模式。

三、房地產(chǎn)中介行業(yè)的績(jī)效管理的對(duì)策分析

1.頒布相關(guān)的法律法規(guī)，建立完整的經(jīng)紀(jì)人考評(píng)和監(jiān)督制度

頒布相關(guān)的法律法規(guī)，參照司法考試等職業(yè)考試的模式，對(duì)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識(shí)資格考核做出明確的規(guī)定，而后的職業(yè)資格鑒定也需要再審核。

建立針對(duì)中介行業(yè)公司和經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)操守建立有效的監(jiān)督舉報(bào)機(jī)構(gòu)，設(shè)立規(guī)范的仲裁機(jī)構(gòu)，對(duì)整個(gè)行業(yè)的公司以及從業(yè)者做有效地監(jiān)督和考核。違法職業(yè)道德的行為一旦達(dá)到一定的界限即可取消其公司資格或者從業(yè)資格。

2.建立房地產(chǎn)中介管理者的交流學(xué)習(xí)平臺(tái)

建立有規(guī)范指導(dǎo)的行業(yè)協(xié)會(huì)，為管理者提供學(xué)習(xí)交流的平臺(tái)，共享部分信息，以免造成資源的浪費(fèi)，建立良好的行業(yè)氛圍，從軟環(huán)境影響管理者的職業(yè)價(jià)值觀，從而根治管理混亂、不良導(dǎo)向的問題。

3.提高房地產(chǎn)中介從業(yè)者的素質(zhì)和職業(yè)道德教育

從根本上出發(fā)，我們的中介行業(yè)處于一個(gè)服務(wù)行業(yè)，行業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)主要依據(jù)的是從業(yè)者的從業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水準(zhǔn)。它不僅是我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的必然要求，也是這一行業(yè)更好地發(fā)揮作用的內(nèi)在保障。中介行業(yè)的從業(yè)人員的素質(zhì)水平和職業(yè)道德對(duì)這個(gè)行業(yè)的誠信體制的建設(shè)有重要的意義。如何建立合理的績(jī)效考評(píng)體系，監(jiān)督與指導(dǎo)我們的這些從業(yè)人員合理規(guī)范工作，是這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)久保持飽滿的生機(jī)的重要條件。

4.以KPI為核心的房地產(chǎn)中介行業(yè)績(jī)效管理設(shè)計(jì)

在眾多的績(jī)效考核方法中，適宜該行業(yè)的方法中筆者綜合自己的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，選擇了關(guān)鍵指標(biāo)績(jī)效考核的辦法來對(duì)中介行業(yè)的從業(yè)者的績(jī)效管理做一個(gè)實(shí)例研究。因?yàn)閷?duì)于工作流程繁瑣，每個(gè)流程都對(duì)從業(yè)人員有標(biāo)準(zhǔn)要求的房地產(chǎn)中介行業(yè)這種考核方式較為適宜。并且有直觀的指導(dǎo)意義。

房地產(chǎn)中介行業(yè)的這類人員的關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)體系來源于:職位職責(zé)中的關(guān)鍵責(zé)任;對(duì)上級(jí)績(jī)效目標(biāo)的貢獻(xiàn);對(duì)相關(guān)部門績(jī)效目標(biāo)的貢獻(xiàn)。另外，這類人員的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)可以通過對(duì)其考核周期內(nèi)的工作任務(wù)或工作要求的界定來實(shí)現(xiàn)。至于其衡量指標(biāo)，可以通過時(shí)間來界定，從實(shí)質(zhì)上講，被時(shí)間所界定的工作任務(wù)或工作目標(biāo)也是定量指標(biāo)。只要我們能夠?qū)臉I(yè)者的工作任務(wù)或工作目標(biāo)做出明確的說明，同時(shí)提出明確的時(shí)間要求，這些關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)就具備了一定的可操作性。

針對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的績(jī)效管理存在的問題，根據(jù)體系設(shè)計(jì)原則，形成如下設(shè)計(jì)思路:

(1)確定該中介公司的發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)定位;

(2)做好每個(gè)管理者和從業(yè)者的崗位分析工作:

(3)用KPI法構(gòu)建企業(yè)目標(biāo)層級(jí)體系，并設(shè)置權(quán)重:

(4)利用經(jīng)紀(jì)人日常工作日志融合其工作能力、態(tài)度考核，完善考核內(nèi)容:

(5)設(shè)置考核的要素、結(jié)構(gòu)、角度權(quán)重;

(6)確定考核周期，介于工作的節(jié)奏性，建議采取一周一總結(jié)的模式;

(7)按系統(tǒng)流程開展其他績(jī)效溝通、績(jī)效考核、結(jié)果反饋等工作。

我們依據(jù)上一環(huán)節(jié)中的績(jī)效管理的設(shè)計(jì)思路，再次列舉房地產(chǎn)中介行業(yè)一般KPI要素的解析表(如下表)，來對(duì)具體設(shè)計(jì)帶來參考。

依據(jù)上表的KPI的構(gòu)建，我們?cè)賮韺?duì)具體公司開展過一些實(shí)際的工作日志法和訪談法對(duì)各個(gè)KPI的要素的確認(rèn)和維度進(jìn)行更深的衡量，來確定對(duì)我們房地產(chǎn)中介行業(yè)的具體可行的以KPI要素為核心的績(jī)效考核體系。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)中介行業(yè)在我國已經(jīng)成為一個(gè)很大的居間行業(yè)，它占據(jù)的市場(chǎng)份額不容忽視，這個(gè)行業(yè)的發(fā)展健康對(duì)我們的民生建設(shè)也有很直接和關(guān)鍵的作用，做好從業(yè)者的績(jī)效管理就是從實(shí)際出發(fā)引導(dǎo)這個(gè)行業(yè)做好社會(huì)貢獻(xiàn)。建立合理的KPI績(jī)效維度，對(duì)從業(yè)人員的工作流程和方向做出指導(dǎo)，才能夠獲得好的市場(chǎng)秩序，為經(jīng)濟(jì)繁榮做助推力。

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