從馬克思地租理論看高房價

[摘 要] 中國人歷來信奉“居有常，業無變”的生活方式，為此購房對于國人是作為一種剛性需求而存在。現今蓬勃發展的房地產業帶動者房價的飛漲，這無時不刻不牽動著國人的神經。馬克思的地租理論雖然是針對資本主義土地私有制而提出的，但它揭示了市場經濟條件下地租的一般規律，具有普遍意義.對于存在著土地所有權的社會主義社會依然適用。特別是我國當前還存在著土地所有權和土地使用權的分離，馬克思的地租理論不僅對于我們在社會主義社會處理土地問題有著普遍的指導意義。本文運用馬克思的絕對地租理論對我國當前的高房價進行分析，希圖對我國房地產業的正常發展有所裨益。

[關鍵詞] 絕對地租 土地所有權 房價

在房地產業中，由于建筑產品是與土地緊密依存的，它的利潤來源主要包括兩部分:一是作為建筑產品的一般利潤，二是作為對土地投資所獲得的地租收入。同時投入不同地塊的等量資本具有不同生產率所產生的被土地所有者占有的超額利潤，是級差地租的一種形式。之所以會產生這種超額利潤其原因有二:一是土地的肥力差別，二是土地位置的差別。因此，拉動房價日高的，并不是房屋造價而是地價——土地使用的價格，即地租。在當前市場經濟的環境下，絕對地租主要以土地使用金的方式出現。據相關資料顯示2009年的土地市場在爭議中完美收官，“地王”頻現、國企拿地、房企囤地等成為爭議的焦點，開發企業、地方政府、銀行成為土地市場“鐵三角”。土地出讓金是這一現象最直接的反應。杭州、上海、北京等70個城市土地出讓金同比大幅增加。“地王”頻現、價格上漲成為土地出讓金最大的推手。2009年，中國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比08年增加140%，同比“瘋狂”的07年增加49%。其中，杭州(包括余杭、蕭山)土地出讓金高達1054億元，位居全國第一，杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市。政府的收入在土地財政的帶動下增長迅速，但如此高額的土地轉讓金卻被轉嫁到房產消費者的身上，是購房者背上了沉重的債務枷鎖，也加深了銀行的財務風險，若任由其發展下去將不利于社會主義和諧社會的建設。

一、社會主義條件下的絕對地租

城市土地是城市發展的重要生產要素，城市地租則是調節城市土地合理使用的經濟杠桿。在《資本論》中，馬克思對資本主義條件下農業絕對地租的產生進行了論述，馬克思在分析資本主義條件下的農業絕對地租時，科學地揭示了絕對地租存在的根本原因是土地所有權的存在，“使土地所有者能夠以土地所有者資格要求地租的，就是土地所有權。”“土地所有權的恰當表現，是絕對地租”。土地所有權本身就包含了產生絕對地租的可能性，絕對地租的存在必須以土地所有權作前提，正如馬克思指出的:“無論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同點:地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式，而地租又是以土地所有權、以某些個人對于地塊的所有權為前提。”由此可見，任何形式的地租，都是以土地所有權存在為前提的，只要存在土地所有權或土地所有者產權，使用土地就不能不向土地所有者支付絕對地租，而“不管這種土地是處于自然狀態，還是已被開墾”。“作為土地所有權的單純結果來說，地租是壟斷價格”，凡存在土地所有權的地方，地租作為它的“單純結果”就不可避免地存在。絕對地租的產生除了必須有土地所有權外，還要有土地所有權同使用權的分離。如果土地所有權與使用權結合在一起，土地所有者又是土地使用者，那么他就可以把資本投在土地上而不付地租。“在地租全然消滅的場合，土地所有者和資本家是同一個人”，“對他來說，土地所有權不會構成對他的投資的限制”，也就“意味著土地所有權的取消、土地所有權的廢除”所以也就不存在絕對地租這一經濟范疇了。因此，絕對地租的產生有一個非常重要的前提，即以“執行職能的資本和土地所有權的分離作為前提”。在分離的狀態下，土地使用者為了獲得土地使用權必須向土地所在者支付一定的經濟代價，也就是說，土地所有者手中便享有特權，使其“有權不讓別人去經營他的土地，直到經濟關系能使土地的利用給他提供一個余額，而不論土地是用于真正的農業還是用于其他生產目的(例如建筑等等)”。

馬克思認為絕對地租的存在需要四個前提:(1)土地所有權的存在;(2)土地所有權與使用權的分離;(3)土地使用權商品化;(4)市場經濟。我國城市土地屬于國家所有，根據馬克思的論述，我國城市土地具備產生絕對地租的所有權前提。我國城市土地的所有權不僅與使用權可以依法分離，而且土地使用權可依法出讓，因此，我國城市土地具備產生絕對地租的第二個必要條件。1995年1月1日起實行的城市房地產管理法為我國城市土地使用權商品化提供了法律依據。在我國現階段，社會主義市場經濟就是絕對地租存在的客觀經濟前提。從以上的分析來看，在社會主義市場經濟條件下，我國城市土地完全具備絕對地租存在的四個前提，也就是說，我國城市土地存在絕對地租。

二、馬克思絕對地租理論的實踐探討

隨著我國社會主義市場經濟的建立，城市工商業經濟的發展，土地利益沖突已經成為社會各種利益集團和利益主體爭奪的焦點，房價已經成為關系到國計民生的最大問題。因此，要建立和諧的社會主義社會。必須堅持以馬克思的地租理論為指導，建立公平合理的土地使用權出讓制度。調整好各類士地利益關系，正確處理好土地利益分配問題，以合理調控房價，建立健康、有序的房地產市場。防止由于富者、強者在土地使用權層面過分集中從而導致的土地私人壟斷;防止房地產過分投機從而導致的地價、房價暴漲，剝奪人民群眾的“生命維持和發展權利”。以實現群眾的購房愿望，以保障貧者、弱者也可以享有基本的居住權利。為實現這一系列目標，應從以下幾個方面著手:

第一、應按照馬克思的地租理論.明確土地資本及其收益的真正主體，有效控制地方政府附著于國有土地的利益，遏制地方政府在土地出讓中的非理性行為。針對當前我國城市國有土地出讓中存在的問題，就需要按照馬克思的絕對地租理論，明確各級政府只是在代表全民占有土地，具體行使土地轉讓過程中的相關權益，地方政府在土地上不能夠再享有了獨立于國家和人民的經濟利益，不能違法控制公有土地的所有權和收益權。因此，必須規范地方政府在土地出讓中的職責和權限，建立科學的土地開發建設規劃和公開、透明的土地出讓管理制度，公開收支，切斷地方政府在土地出讓中謀取的私利渠道，并由法定機關和人民群眾對其予以有效的監督，以保證國家獲得合理的土地收益，防止地方政府在土地出讓過程中的非理性行為。

第二、實現城鄉土地經營的集約化和有效配置土地資源，深化土地產權改革，促進土地產權市場化。我國憲法規定:“城市土地屬于國家，農村和城市郊區的土地除由法律規定屬國家所有外皆歸集體所有。”表面上似乎確定了土地的產權主體，但由于實際上產權主體不明晰，因此，在土地所有權實現形式——地租的征收上還普遍存在權利和責任不明確問題。并且長期以來，受各種錯誤思想的影響，我們對馬克思的絕對地租理論認識不清，因此在一定程度上放棄了對土地所有權的經濟要求。由于土地產權的缺失以及人們土地權利意識淡薄，因此導致了對土地經營者的監督缺位，我國目前普遍存在的經營權侵占所有權的現象就說明了這個問題，如土地無償使用、低付費使用、隨意出租、惡意使用等行為。因此，在土地資源管理的改革過程中，我們應該以馬克思絕對地租理論為指導，進一步深化土地資源的產權改革，避免因為產權所有者不到位而造成國有資產流失，同時應該積極促進城鄉土地使用權的市場化，構建和完善促進土地流轉的法律、法規，為土地所有權的順利實現奠定良好的制度環境和操作平臺。

第三，建立合理的土地出讓收入使用制度.使歸屬于全民所有的國有土地收益真正惠及每一個公民。依照馬克思主義理論，無論土地資本主義國家或社會主義國家.政府對市政基礎沒施建設和城市公益設施建設的財政投入，都是城市建筑地基產生高昂地租的重要原因。而市民對市政幕礎設施和城市公益設施的分享，便構成了政府或以土地出讓金的主要使用形式。因此，政府收取的土地使用權出讓金，除開成本后的純收入，一方面應用于滿足市政基礎設施建設和公益沒施建設，另一方面應從土地出讓收益中固定提取相應比例用于廉租房以及經濟適用房的建設，由政府承擔起保障低收入人群基本生存權利的責任，使普通民眾的生存權和發展權真正落到實處。

參考文獻:

[1]“2009年中國土地出讓金達15000億元，杭州居全國第一”.搜房網(http://fdc.soufun.com/news/2010-01-07/3013338.htm).2010年9月30日訪問

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[3]魏鵬娟:從馬克思地租理論看我國國有土地出讓制度的完善.《生產力研究》2010年第3期.第45頁

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