天津:觀望買(mǎi)家重返市場(chǎng)

縱觀近兩個(gè)月的天津房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)力度加大，很多觀望買(mǎi)家重返市場(chǎng)，將刺激成交量的回升。天津僂市提前發(fā)力，成交量繼續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)熱了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金力，銀十”。

8月份以來(lái)，銀行頻繁進(jìn)行房?jī)r(jià)下降壓力測(cè)試，國(guó)土部門(mén)在全國(guó)范圍內(nèi)清理囤地，關(guān)于將進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅的消息不絕于耳，這一切似乎都在說(shuō)明，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施在這一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)放松。

隨著開(kāi)發(fā)商資金壓力的進(jìn)一步加大，加快項(xiàng)目銷售成為其主要目標(biāo)。天津房地產(chǎn)雖然大多數(shù)計(jì)劃在9～10月份開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格待定，但種種優(yōu)惠措施仍然吸引了購(gòu)房者的關(guān)注。諸多業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，剛需和改善性需求的入市將成就天津的“金九銀十”，房?jī)r(jià)理性回歸已成大勢(shì)所趨。

環(huán)城四區(qū)成交回暖

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院天津分院的統(tǒng)計(jì)，“國(guó)十條”新政實(shí)施以來(lái)，天津樓市已出現(xiàn)較大的調(diào)整，成交量持續(xù)兩個(gè)月下滑。政策對(duì)價(jià)格影響也逐步顯現(xiàn)，住宅價(jià)格從快速上揚(yáng)到小幅松動(dòng)。受新政影響，5月至7月，天津購(gòu)房者觀望情緒明顯，新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目數(shù)量較少，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者均靜觀市場(chǎng)變化。到了8月，成交量增長(zhǎng)但價(jià)格下降。隨著傳統(tǒng)銷售旺季9～10月份的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)力度加大，很多觀望的買(mǎi)家重返市場(chǎng)。將刺激成交量的回升。

7月為“國(guó)十條”新政后天津房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的首次回升，全市各區(qū)域的成交面積全面回暖，其中以環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣最明顯。不僅城市新興區(qū)——環(huán)城四區(qū)的成交繼續(xù)攀升，而且受調(diào)控政策影響較深的市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)也均有1萬(wàn)平方米以上的銷售增長(zhǎng)。從成交面積來(lái)看，在剛性需求的支撐下，8月成交量繼續(xù)回升，其中以環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)最明顯，成交量環(huán)比增長(zhǎng)30%以上;但8月的高溫成為房地產(chǎn)銷售的阻礙，同時(shí)調(diào)控政策帶來(lái)的觀望情緒依然存在，因此8月供需雙方在保守的狀態(tài)下等待著市場(chǎng)調(diào)控更明顯的結(jié)果。

從成交價(jià)格來(lái)看，8月全市商品住宅均價(jià)因成交結(jié)構(gòu)的調(diào)整而略有回調(diào);市內(nèi)各區(qū)域由于稀缺性明顯，住宅價(jià)格保持堅(jiān)挺，并出現(xiàn)小幅上調(diào)的態(tài)勢(shì);環(huán)城四區(qū)域價(jià)格走勢(shì)最為平穩(wěn)，漲跌幅度不超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn);濱海新區(qū)四區(qū)域由于年初價(jià)格上漲幅度過(guò)大，8月整體回落，其中開(kāi)發(fā)區(qū)降幅最大，達(dá)到15.05%。在房?jī)r(jià)居高不下的形勢(shì)下，一些弊端已逐步顯現(xiàn)，如成交量下滑、客戶流失及銀行信貸壓力加大等。市區(qū)超過(guò)15000元/平方米的均價(jià)水平已使得眾多購(gòu)房者望而卻步，紛紛把目光轉(zhuǎn)向環(huán)城四區(qū)。9月份，隨著市場(chǎng)整體供，應(yīng)的進(jìn)一步增加，供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)越發(fā)明顯，尤其是供應(yīng)集中的環(huán)城四區(qū)，價(jià)格或許因此而有所回調(diào)。

價(jià)格回歸、需求釋放

在不景氣的市場(chǎng)中，天津部分開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目卻銷售火爆。據(jù)部分售樓處的反饋，進(jìn)入7月，咨詢、看房的客戶明顯增多。位于天津西青區(qū)的中信珺臺(tái)項(xiàng)目的別墅和高層產(chǎn)品，分別于6月初和8月初開(kāi)盤(pán)，兩種產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)即售罄，分別創(chuàng)下了4億元、3.7億元的銷售業(yè)績(jī)。河西區(qū)的博軒園項(xiàng)目，7月成交金額達(dá)1.95億元。天津限價(jià)商品房銷售情況良好，對(duì)市場(chǎng)回暖起到推動(dòng)作用。二季度，天房雅韻、嘉春園、舒暢欣園等限價(jià)商品房項(xiàng)目成交面積、成交金額均排名前列。7月份，華城佳苑和美震中環(huán)時(shí)代等限價(jià)商品房項(xiàng)目也同樣引領(lǐng)了市場(chǎng)。部分項(xiàng)目的定價(jià)和促銷手段也迎合了客戶的需求，促進(jìn)了成交。東麗區(qū)的恒大綠洲項(xiàng)目于6月底開(kāi)盤(pán)，打出了開(kāi)盤(pán)8.5折的優(yōu)惠，成交金額達(dá)1.92億元，銷售火爆。分析認(rèn)為，價(jià)格的理性回歸是成交回暖的主要因素。

保利(天津)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理王希巖和天津萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)趙彤一致認(rèn)為，剛性需求將在“金九銀十”期間得到釋放。

中國(guó)指數(shù)研究院天津分院認(rèn)為，9月將是“國(guó)十條”新政后市場(chǎng)的有利轉(zhuǎn)折點(diǎn)，捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商和剛性需求的購(gòu)房者或許會(huì)紛紛擺脫觀望狀態(tài)。諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天津后期市場(chǎng)仍受推盤(pán)量、價(jià)格及政策等多方面因素影響。若市場(chǎng)的調(diào)整能更符合購(gòu)房者的心理預(yù)期，則近幾個(gè)月壓抑的剛性需求有可能會(huì)釋放，后期的成交量有望回升。

天津富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃銷售中心總經(jīng)理李樂(lè)在接受本刊記者采訪時(shí)指出，房產(chǎn)屬于大宗消費(fèi)品，而在9～10月份，人們的假期較多，將有較充裕的時(shí)間挑選、購(gòu)買(mǎi)。再加上9月天津?qū)⒄匍_(kāi)秋季房交會(huì)的利好，預(yù)計(jì)“十一”長(zhǎng)假后，天津“金九銀十”趨勢(shì)將會(huì)加速。

34項(xiàng)目推盤(pán)謹(jǐn)慎定價(jià)

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)，8月份，天津有34個(gè)住宅項(xiàng)目有較大動(dòng)作，這一數(shù)字和7月相比增長(zhǎng)了14%，包括32個(gè)預(yù)計(jì)將要開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目和2個(gè)預(yù)計(jì)將要開(kāi)放售樓處的項(xiàng)目。在區(qū)域分布上，環(huán)城四區(qū)最多，將有13個(gè)項(xiàng)目上市;其次為遠(yuǎn)郊五區(qū)，有9個(gè)項(xiàng)目上市;市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)量依舊偏緊，有7個(gè)項(xiàng)目上市;濱海新區(qū)將有6個(gè)項(xiàng)目上市。

在這34個(gè)項(xiàng)目中，老項(xiàng)目加推新品為26個(gè)，全新項(xiàng)目亮相為8個(gè)，其余主要是老項(xiàng)目加推新品。而在價(jià)格方面，8月新盤(pán)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為9436元/平方米。另外，還有多個(gè)項(xiàng)目并未確定開(kāi)盤(pán)價(jià)格。多數(shù)房企已經(jīng)在為9月份的房交會(huì)進(jìn)行預(yù)熱，在新政后延遲開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目將在9～10月份甚至年底之前推出。

萬(wàn)科、保利、富力、萬(wàn)通等在津知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均對(duì)“金九銀十”有一定的期待，并均有項(xiàng)目在這段時(shí)間開(kāi)盤(pán)。

在定價(jià)方面，李樂(lè)表示，富力推出的項(xiàng)目將根據(jù)客戶的變化、產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升來(lái)確定價(jià)格，并不會(huì)因市場(chǎng)好轉(zhuǎn)就支配溢價(jià)能力。

保利將根據(jù)市場(chǎng)狀況和推盤(pán)的節(jié)奏確定適中的價(jià)格，滿足企業(yè)合理的利潤(rùn)回報(bào)的同時(shí)，保證后期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的穩(wěn)定增長(zhǎng)。據(jù)王希巖介紹，保利在天津的新推項(xiàng)目——玫瑰灣和香檳國(guó)際前期一直在蓄客，目前香檳國(guó)際項(xiàng)目的客源量已經(jīng)超過(guò)房源量，客戶對(duì)玫瑰灣項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)也很踴躍。

萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理劉力說(shuō)， “務(wù)實(shí)的價(jià)格”將是今后萬(wàn)通地產(chǎn)在濱海開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的基調(diào)。對(duì)于“時(shí)間過(guò)半，任務(wù)過(guò)半”的萬(wàn)通地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，接下來(lái)將開(kāi)盤(pán)的生態(tài)城新新家園和金府國(guó)際項(xiàng)目，將根據(jù)預(yù)期適當(dāng)?shù)囟▋r(jià)。

后市政策備受矚目

中國(guó)指數(shù)研究院天津分院的統(tǒng)計(jì)顯示，天津土地市場(chǎng)交易始終保持活躍，上半年成交用地3029萬(wàn)平方米，住宅用地成交104宗、1594萬(wàn)平方米，7月份又成交70宗新地塊，總成交面積約657萬(wàn)平方米，創(chuàng)調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)成交高點(diǎn)。天津土地市場(chǎng)供應(yīng)量充足，市場(chǎng)更加規(guī)范、公開(kāi)、透明，為價(jià)格回歸創(chuàng)造了條件。新增住宅大幅增加，也增加了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)營(yíng)售的操作難度。

劉力分析說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)是短期的波動(dòng)，談不上見(jiàn)底。一些尾盤(pán)項(xiàng)目可能為了清盤(pán)，會(huì)把價(jià)格拉下來(lái)，但其實(shí)并無(wú)真正的底部，最重要的是看趨勢(shì)。天津房地產(chǎn)市場(chǎng)局部較熱，但整體并不算熱，而是正處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的過(guò)程中。政府調(diào)控樓市的決心很大，市場(chǎng)不宜大起大落，未來(lái)天津不太可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。他認(rèn)為，樓市階段性的不平衡，并不能阻礙其穩(wěn)定、健康發(fā)展的未來(lái)。

李樂(lè)分析，對(duì)于天津這座城市來(lái)說(shuō)，居民自有房率比較高，市場(chǎng)中很大一部分是改善性需求，而房產(chǎn)稅等政策將影響改善性需求的釋放。王希巖呼吁應(yīng)保持政策的穩(wěn)定、預(yù)期的穩(wěn)定，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大起大落。他認(rèn)為，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，像打壓炒房行為這樣的應(yīng)急性政策不僅影響房?jī)r(jià)，更影響市場(chǎng)信心。目前市場(chǎng)缺乏的是系統(tǒng)、長(zhǎng)期、穩(wěn)定的政策，缺乏穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效規(guī)制。

盡管業(yè)內(nèi)對(duì)于政策和后市預(yù)期的觀點(diǎn)不盡相同，但有一點(diǎn)是一致的:今年的“金九銀十”因調(diào)控而顯得備受矚目。這兩個(gè)月市場(chǎng)成交量及價(jià)格的變化，將直接顯示本輪宏觀調(diào)控的效果，也在很大程度上決定了今后樓市的走勢(shì)。