恒大:搶跑或“減速”

恒大是上半年樓市當(dāng)仁不讓的“明星”。率先高調(diào)降價(jià)，銷售面積“奪冠”，唯一一家上調(diào)全年銷售目標(biāo)的房企，若不出意外，其完成全年銷售目標(biāo)已是“板上釘”。然而，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，恒大風(fēng)光的背后或許隱藏著諸多隱憂，其未來(lái)是否能持續(xù)快速發(fā)展還將畫(huà)上大大的問(wèn)號(hào)。

上半年最紅“明星”

本輪調(diào)控中，繼出人意料地高調(diào)宣布全國(guó)范圍8，5折，恒大不斷爆出“猛料”。7月12日，恒大還逆勢(shì)高調(diào)將全年銷售目標(biāo)由360億元提高至400億元，就在八成上市房企上半年銷售完成不到一半的大勢(shì)下，恒大是唯一一家上調(diào)銷售目標(biāo)的企業(yè)。

從前七個(gè)月的銷售情況來(lái)看，恒大年初制定的全年360億元的銷售目標(biāo)已經(jīng)完成了72.3%，即使以7月上調(diào)后的目標(biāo)計(jì)算，也完成了65.2%，成為全國(guó)銷售目標(biāo)完成率最高的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)。與此同時(shí)，恒大地產(chǎn)銷售面積保持全國(guó)第一。

恒大逆市實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，與其城市布局密切相關(guān)。如果說(shuō)近兩年諸多房企都開(kāi)始加速二三線城市布局，那么恒大2004年就已經(jīng)開(kāi)始對(duì)二三線城市進(jìn)行布局。從表2我們可以看出，2010年恒大的主要項(xiàng)目除個(gè)別位處上海等一線城市外，其余項(xiàng)目布局基本都在二三線城市。僅7月份而言，恒大的項(xiàng)目首次亮相濟(jì)南市場(chǎng)，先后開(kāi)盤(pán)濟(jì)南恒大綠洲、濟(jì)南恒大名都兩個(gè)項(xiàng)目，合約銷售額合計(jì)超過(guò)10.9億元，占7月集團(tuán)總銷售額的21.6%。

上市蜜月期“策略”

對(duì)于下半年的市場(chǎng)環(huán)境和業(yè)績(jī)，恒大地產(chǎn)也顯得信心十足。香港業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞表示，下半年隨行就市定價(jià)以完成全年400億元銷售目標(biāo)。

不過(guò)，在輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕看來(lái)，恒大地產(chǎn)未來(lái)很有可能銷售增速放緩。“1至7月，恒大合約銷售額260.6億元，依賴規(guī)模大以及對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)早、價(jià)格折扣等因素，但是一旦下半年很多開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)策略就不明顯了。如果按照4月份國(guó)十條新政后的價(jià)格策略來(lái)看，恒大在8.5折的基礎(chǔ)上，再讓利5—10%，空間已經(jīng)不大了。如果一個(gè)企業(yè)不停地降價(jià)，可能會(huì)給客戶帶來(lái)是否還要繼續(xù)降價(jià)預(yù)期而導(dǎo)致觀望。”陳耕說(shuō)。

不過(guò)陳耕認(rèn)為，恒大下半年400億元的目標(biāo)還是能夠完成的。而對(duì)于恒大今年的表現(xiàn)，尤其是一系列高調(diào)舉動(dòng)，諸多分析認(rèn)為這是其上市后首年的必要“路徑”。去年11月5日，恒大成功上市，一般上市前后一年時(shí)間，是公司與股東、投資者維持關(guān)系的重要時(shí)期。所以公司都會(huì)竭盡所能使得業(yè)績(jī)呈現(xiàn)好的狀態(tài)，以維護(hù)資本市場(chǎng)信心。

可持續(xù)發(fā)展存疑

那么對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，最為重要的是其這種快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)能否具有可持續(xù)性?在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，恒大風(fēng)光的背后或許隱藏著諸多隱阮。

恒大上市走了一條典型的大肆拿地巨額融資模式:大肆舉債一瘋狂囤地一快速上市—獲取資金一還債和進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

“上市前，恒大采取了快速擴(kuò)張策略，儲(chǔ)備了大量土地，在2010年轉(zhuǎn)化為可售房源，造成了今年的集中放量，所以銷售的增長(zhǎng)本身是有一定基礎(chǔ)的。但是我們并不知道恒大當(dāng)時(shí)為準(zhǔn)備上市跟戰(zhàn)略投資者做出了怎樣的承諾，需要不需要今年的現(xiàn)金流去補(bǔ)窟窿。一般來(lái)說(shuō)，銷售資金回籠要么去還債，要么進(jìn)行土地儲(chǔ)備，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。就以萬(wàn)科和恒大來(lái)比較，萬(wàn)科上半年資金回籠獲取了大量的土地儲(chǔ)備，但是恒大卻不一定能這么做。”北京正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁薛迥文同樣分析恒大未來(lái)很可能會(huì)放緩發(fā)展速度。 恒大上半年拿地總價(jià)30.02億元，在拿地總價(jià)排行榜上位列20名之外，第一名萬(wàn)科的拿地總價(jià)為251.44億元。

而此前，恒大地產(chǎn)主席許家印也曾透露，由于公司上市時(shí)市場(chǎng)情況欠佳，因此當(dāng)時(shí)曾與一批戰(zhàn)略投資者簽署協(xié)議，若今年5月5日至11月5日半年期間，平均股價(jià)低于發(fā)行價(jià)(3.5港元)，將會(huì)向這批戰(zhàn)略投資者賠償最多12億港元。據(jù)許家印說(shuō)，根據(jù)條款，所賠金額為這批戰(zhàn)略投資者所認(rèn)購(gòu)的恒大股票金額的18%。

薛迥文認(rèn)為，土地儲(chǔ)備和綜合能力是房企業(yè)績(jī)的重要保障，在當(dāng)前的政策環(huán)境以及融資環(huán)境中，恒大唯一能做的就是低價(jià)賣樓。“如果把規(guī)模與能力比作兩條腿的話，拿恒大與萬(wàn)科比較，萬(wàn)科一直以來(lái)兩條腿基本都能協(xié)調(diào)走路，但是恒大的規(guī)模快于能力。在恒大銷售目標(biāo)已經(jīng)要達(dá)到400億元的規(guī)模時(shí)，這對(duì)其管理能力、運(yùn)營(yíng)能力等都提出了要求。”

而據(jù)一些業(yè)內(nèi)知情人士透露，恒大地產(chǎn)目前部分樓盤(pán)也正遭遇質(zhì)量問(wèn)題。如今年6月份，網(wǎng)絡(luò)流傳一份“恒大地產(chǎn)的別墅是怎樣包裝出來(lái)的”帖子，帖子的核心話題就是武漢恒大金碧天下別墅區(qū)存在的重大質(zhì)量安全隱患問(wèn)題。

恒大地產(chǎn)或許未來(lái)還面臨著政策規(guī)范化風(fēng)險(xiǎn)。薛迥文將房企分為戰(zhàn)略導(dǎo)向型和機(jī)會(huì)主義兩大類，第一類以萬(wàn)科為代表，其土地儲(chǔ)備獲取是受其戰(zhàn)略需要支配。而另一類企業(yè)更依賴于地方政府招商引資等機(jī)會(huì)影響獲取大量廉價(jià)地，利用中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一線城市、二三線城市、四線城市之間政策規(guī)范性差異打擦邊球。

《環(huán)球企業(yè)家》文章《毀滅的種子是什么?許家印和他的恒大地產(chǎn)危機(jī)調(diào)查》，曾詳細(xì)調(diào)查了恒大上市籌碼的重中之重——占恒大聲稱的土地儲(chǔ)備總量近1/3的恒大啟東金碧天下項(xiàng)目獲取8968畝土地的疑點(diǎn)。“這幅巨大地塊能否正常開(kāi)發(fā)尚存在較大不確定性，這會(huì)是公司發(fā)展隱憂。”輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕說(shuō)。

看來(lái)，對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，如果上市之前更需要做“面子活”的話，那么上市之后如何腳踏實(shí)地地發(fā)展將是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重中之重。