綠城:巨量存貨與不降價的糾結(jié)

2009年高歌猛進，揚言超越萬科的綠城，2010年低調(diào)了很多。一直以來高負債運營的綠城模式，在厲價高漲時，憑借銷售業(yè)績回籠資金，大肆擴犬土地慵備，可以良性循環(huán)，甚至餑越式發(fā)展，然而一旦遭遇宏觀調(diào)控，就風險難測。房地產(chǎn)市場未來告別單邊上漲已可預(yù)朗，對于綠城來說，還需要在城市布局以及企業(yè)運營方面下工夫。

“英雄”不逢時

如果說2009年高端住宅銷售火爆讓綠城出盡風頭的話，2010年則相對“受傷”。2009年綠城以531.5億元的銷售額，坐上行業(yè)第二的交椅。將今年的銷售目標定為了670億元，年增長34%。然而，今年上半年綠城累計實現(xiàn)銷售金額219億元(含合同銷售金額194億元及25億元未轉(zhuǎn)為合同的協(xié)議銷售金額)。據(jù)此計算，上半年銷售僅完成全年目標的33%，行業(yè)排名也滑落至第五。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為，綠城今年銷售放緩的主要原因是在綠城今年在建開工的100多個項目中，有近3成位于華東及一線城市，主要定位中高端產(chǎn)品，面向客戶群體多為改善型需求或者外地投資客，加之綠城堅持不降價，使得企業(yè)在市場調(diào)整時比較尷尬。

2009年11月份，在綠城集團2009季度股東、媒體、金融機構(gòu)懇談會上，宋衛(wèi)平語出驚人地炮轟萬科，他直言萬科產(chǎn)品太粗糙，并毫不諱言指出:“要是綠城造出萬科那樣的房子，項目經(jīng)理都要跳樓N次。”還揚言未來3至5年，綠城的目標是做到全國房企銷售額第一二名，尤其是第一名。

2008年，最讓業(yè)內(nèi)印象深刻的是，綠城董事長宋衛(wèi)平高調(diào)稱，綠城決不會降價。因為該決定，綠城當時積壓大量存貨，以至于資金周轉(zhuǎn)一度出現(xiàn)缺口。但此后金融危機的到來，房地產(chǎn)行業(yè)“救市”，也救了“綠城”。然而劫后余生的綠城2009年更是加大了擴張步伐。2009年耗資456億元激進拿地，占合同銷售額的88.8%;今年上半年綠城又耗資92.52億元拿地，這使綠城的資金鏈異常緊繃。

不過，上半年綠城并沒有像叵大、萬科采取降價策略，其旗下的杭州綠城·藍色錢江等項目甚至價格還進行了上調(diào)。

綠城2009年年報顯示:2010年，綠城將會有75個項目(或項目分期)投放市場，預(yù)計新增地上可售面積為594萬平方米。按照今年上半年的實際推盤面積126萬平方米，今年下半年將有468萬平方米的推盤面積入市，即下半年的供應(yīng)量是上半年的3.7倍(見表6)。巨大的存量房源或許讓綠城必須面對降價與否的抉擇。

高層松口

8月24日，綠城中國在香港舉行業(yè)績發(fā)布會，面對670億元的銷售目標，以及高達158%的負債率，綠城常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年坦然表示，綠城在完成銷售目標和降低負債率上均存在著困難。

“下半年的負債率可能比較難降下來，因為考慮下半年的銷售情況，如果銷售情況良好，則綠城在銀行貸款方面的需求就小一些。負債率是否能夠降低，還要考慮公司的人民幣基金完成以及商業(yè)代建方面的情況，在這兩項完成后，相信綠城負債會下降一些。”壽柏年說。

此外，壽柏年還指出，670億元的銷售目標完成可能會有困難。公司目前沒有制定新的指標，下半年的銷售，完成多少是多少，但是也會努力爭取銷售多一點。

對于綠城的起伏，輝立證券地產(chǎn)行業(yè)分析師陳耕曾對本刊表示，綠城在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，預(yù)期綠城目標2009-2012年每年銷售及利潤增長可達30%及35%，并且綠城的激進式擴張可能將改寫中國房地產(chǎn)的新競爭格局。不過同時陳耕也強調(diào)，激進的拿地策略對公司的財務(wù)安全可能造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風險偏高。

綠城近年來也在不斷地拓展業(yè)務(wù)增長點，與開發(fā)商拿地直接開發(fā)不同，綠城認為合資公司能突破集團在土地資源方面的瓶頸。在參與沈陽保障房建設(shè)后，綠城又謀劃投身于房地產(chǎn)管理咨詢業(yè)務(wù)。8月4日，綠城中國宣布，旗下全資子公司綠城房產(chǎn)、公司主要股東宋衛(wèi)平，以及上海欣萍財務(wù)咨詢事務(wù)合作成立合資公司，試水物業(yè)建設(shè)管理及提供咨詢服務(wù)。

不過，在北京正略鈞策管理咨詢合伙人、副總裁薛迥文看來，定位高端產(chǎn)品的綠城還需要考慮這些贏利模式的可復(fù)制性，這些業(yè)務(wù)拓展對綠城集團來說肯定是有好處的，但是不一定能成為戰(zhàn)略。