凌克:房價還會繼續調整

中國的房價還會繼續調整，原因在于目前的市場購買力培育還不足，市場供求也在進一-19放大，而政府方面，也不希望經濟增長過快?，F在的剛性需求旺盛，各地房價有的地方真的是沒有跌，有的地方調整也不算太大，通過半年的時間，剛性需求買房子欲望更強，所以我覺得房價跌不了太多了。

原來估計全國70個大中城市的二手房房價應該要跌1 0%左右，而深圳至少要跌20%多。但現在看來沒這么悲觀了。全國大城市目前的存活量都不大，北京存貨就在1000萬平方米左右，i000萬平方米存貨對北京來說基本上是一個中等規模的存貨。北京存個1000、2000萬平方米都不至于出大問題。我看了在建工程量，北京是4000多萬平方米。在建工程量和銷售量如果這個比值在2.5的時候，房子都是漲價的。中國的房價還會繼續調整，--原因在于目前的市場購買力培育還不足，市場供求也在進一步放大，而政府方面，也不希望經濟增長過快?，F在的剛性需求旺盛，各地房價有的地方沒有跌，有的地方調整也不算太大，通過半年的時間，剛性需求買房子欲望更強。

商業地產怎么樣才能做好?一方面要有商業開發、商業運營的能力，但也同時需要有一個非常好的金融平臺，因為住宅開發和商業開發營利模式不一樣，投資者也不一樣。所以在這里也要呼吁中國的管理部門、中國證券管理部門和中國銀行保險管理部門應該要創造出來金融的平臺。地產公司自身也需要創辦更多的商業持有的基金或者把商業物業打包去上市。所以要開發好商業，地產公司自身也需要做好房地產經營。

工業地產在中國現在是方興未艾。可以想象今后中國的城市化建設中，新城市開發由工業區、商業區、住宅區組合而成。所以今后發展商應該和政府一起來合作開發新的中心區。一方面可以使土地供應做得更好，另一方面也可以把一級開發、二級開發聯動起來，那就是建設新城區，使中國新城區建設提高到+更高的水平。

中國今后將會成為一個貨幣的輸出國。如果十年后中國成為+貨幣的輸出國，房地產企業沒有做好這些準備，就無法到國外去做投資;無法在國際市場上實現購并;也無法管理好一個國際化公司。中國地產商應該在中國有自己的融資平臺，在國際上也應該有國際上的融資平臺。既能做好人民幣業務，也能做好外幣業務。

此外，產品創新、產品規劃、設計、建筑水平提高，這些工作都是中國企業過去幾年不斷學習的，中國發展商也聘請了非常多的國際上一流的設計師幫助做設計?，F在中國建筑師水平不斷提高，但是現在走到了某一個瓶頸，這個瓶頸就是一些建筑技術水平的停滯。另外管理方面也需要不斷創新，從單項目管理到多項目實行矩陣式管理，當一個公司非常大的時候一定要分級授權管理，這些管理模式對成本控制工作是非常有幫助的。