張寶全:細(xì)分市場是下一輪地產(chǎn)發(fā)展動力

新政不僅僅是政府、地產(chǎn)商和消費(fèi)者三家關(guān)系之間的互相平衡的一種方式，最重要、最起作用的還是市場。市場起作用的還是供應(yīng)和需求，政策可以對供應(yīng)和需求做一定的調(diào)節(jié)，但這種調(diào)節(jié)是有限的。我們重視在平衡過程中的導(dǎo)向，但不認(rèn)為只有行政的平衡才能改變房地產(chǎn)市場。總體上中國房地產(chǎn)市場在成熟的過程中已經(jīng)具備了自我完善、自我調(diào)整能力。

這次新政對消費(fèi)者的心理影響是很大的，比如一些顯性消費(fèi)者變?yōu)槟缓笙M(fèi)者或是把幕后消費(fèi)者變成顯性消費(fèi)者。房地產(chǎn)市場特別容易發(fā)生這樣的一種變化，而這種變化的原因就是不動產(chǎn)是家庭非常大的資產(chǎn)構(gòu)成，大家對它的關(guān)注度很高，不動產(chǎn)也是個人投資里面最關(guān)注、最重要的一個手段。當(dāng)一個新政出現(xiàn)或者市場大環(huán)境暫時變化時，對人心帶來的影響會促進(jìn)小局部地區(qū)的變化，這些不是真相，它可能僅僅是過渡時期的模糊現(xiàn)象，我相信中國房地產(chǎn)總體和中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一樣的穩(wěn)中略升。

新政不僅僅是政府、地產(chǎn)商和消費(fèi)者三家關(guān)系之間的互相平衡的一種方式，最重要、最起作用的還是市場。市場起作用的還是供應(yīng)和需求，政策可以對供應(yīng)和需求做一定的調(diào)節(jié)，但這種調(diào)節(jié)是有限的。我們重視在平衡過程中的導(dǎo)向，但不認(rèn)為只有行政的平衡才能改變房地產(chǎn)市場。

今年下半年總體態(tài)勢比上半年要好，逐步回升，特別在海南三亞更為明顯，因?yàn)榈搅讼掳肽晔锹糜瓮尽臄?shù)據(jù)看，中國房地產(chǎn)的平均指數(shù)總體來看還是穩(wěn)中略升。我不認(rèn)為現(xiàn)在一些企業(yè)把房價降了15%或者20%，而是把去年透支了返回到一個真實(shí)的狀態(tài)。但是中國大部分城市的房地產(chǎn)市場在去年并沒有發(fā)生投資的現(xiàn)象，比如中小城市，因?yàn)闆]有那么多資本的追逐，也沒有那么強(qiáng)的需求推動。盡管北京、上海等一線城市被推動了房價可以投資。包括海南局部的地區(qū)樓盤也出現(xiàn)這樣的情況，但這是因?yàn)榇罅康耐顿Y聚集的效應(yīng)造成的狀態(tài)。中國大部分城市沒有發(fā)生這樣的現(xiàn)象，因此今年整個房地產(chǎn)平均指數(shù)依然是比去年整體呈上升態(tài)勢。

中國地產(chǎn)有史以來，商業(yè)地產(chǎn)基本上就是一個陪嫁的丫頭的位置。商業(yè)地產(chǎn)在今天被大家重視的原因是什么?就是轉(zhuǎn)型。地產(chǎn)商在新的形勢下轉(zhuǎn)型是什么?一定是從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品，從以前單純的開發(fā)向開發(fā)和投資相結(jié)合轉(zhuǎn)變開發(fā)賣完就沒有了，現(xiàn)在可能轉(zhuǎn)向城市綜合體、旅游度假地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)，把開發(fā)和投資運(yùn)營相結(jié)合。投資性的物業(yè)一定是以持有為原則。

我們的企業(yè)已經(jīng)在三年前做了轉(zhuǎn)型，對通用民用房地產(chǎn)、住宅、寫字樓包括商業(yè)街其實(shí)都已經(jīng)開始逐步轉(zhuǎn)向了度假酒店，可以說轉(zhuǎn)型很成功。民用建筑這塊市場進(jìn)入的人很多，而且大家在同一產(chǎn)品里面去擠，再加上中國第一輪對于地產(chǎn)的需求基本滿足，現(xiàn)在進(jìn)入第二輪細(xì)分市場或者需求更細(xì)化了，在一種細(xì)分的市場或者細(xì)化的市場里面針對性很強(qiáng)，而不是像過去一棟100萬平方米很籠統(tǒng)地對待。中國地產(chǎn)商其實(shí)現(xiàn)在也在尋找新的需求、新的增長、新的消費(fèi)需要，這實(shí)際上是我們下一輪房地產(chǎn)發(fā)展的根本動力。