資訊

房產稅就等于從火星上面拿來—塊天外來石，直接壓在火山口，這種宇宙上面的巖石特別抗高溫，一壓上去的結果還真能壓住了。但是，壓上大石頭壓不住火山熔巖那還好，最多就是石頭熔化了，火山熔巖繼續爆發，房價繼續漲。

觀點

郎咸平:為什么不能征收房產稅?房產稅就等于從火星上面拿來一塊天外來石，直接壓在火山口，這種宇宙上面的巖石特別抗高溫，一壓上去的結果還真能壓住了。但是，我警告各位朋友，過去壓上大石頭壓不住火山熔巖那還好，最多就是石頭熔化了，火山熔巖繼續爆發，房價繼續漲。但是大家有沒有想過拿一個房產稅壓住火山口，長期壓住了。那么高溫的火山熔巖就會從地殼的最薄弱環節再次爆發，就是說惡性通貨膨脹立刻爆發、中國經濟進一步衰退!千萬不要一沖動就聽從那些寵物經濟學家的意見，因為他們根本沒有搞懂房產稅的本質。人家美國是在創造財富、藏富于民，我們可好，用來打壓房價，完全搞錯了!一旦搞錯了，我們的經濟就要承受不可想象的結局。我認為，應該學習香港、新加坡、重慶，采取雙軌制，不要房產稅，允許商品屋隨便漲。如果政府多抽稅也沒有問題，大規模利用這些稅收大量構建經濟適用房和廉租屋!這樣我們的未來才有希望!

秦虹:下半年供應非常充足

在房地產新政的影響下，國內房地產市場短期內進入新一輪運行周期，從長期看，包括實際利率變化在內的三大因素將影響房地產行業走勢。今年新增商品房供應主要集中在下半年，預計下半年房地產市場的供應將非常充足，今年下半年和明年上半年國內房地產市場供求失衡的局面會很大程度改善。從目前新政的效果來看，對于一線城市和東部沿海城市影響較大，這類城市的成交量出現較大幅度下滑。一線城市的中高端住宅降幅大于整體市場。從長期來看，國內房地產走勢將受到三大因素的影響:一是實際利率的變化，房地產的金融屬性決定了實際利率的變化對其價格走勢有直接影響;二是區域產業結構的調整;三是梯度城鎮化和公共服務水平的趨勢，這決定了不同城市房地產市場的增長空間。

政策

國務院:部分城市房價仍高

國務院向全國人大常委會最新提交的報告內容顯示，中國政府對于房地產業調控現狀并不滿意。報告認為，目前部分大中城市住房價格仍然過高，調控房地產市場的工作依然繁重。這份報告近日由國家發展和改革委員會主任張平完成披露。業內人士表示，如果下半年房價重新上漲，則包括房產稅等一系列政策將會跟上。張平說，國家將“穩定房地產調控政策，進一步落實遏制部分城市住房價格過快上漲的措施，堅決抑制投資投機性購房需求。”這份報告發布前的8月13日和21日，國務院副總理李克強在北京和常州兩地連續指出要堅決抑制投資投機性購房需求，顯示中央政府對于房地產市場的調控并不會放松。

官員回應呼吁反對樓市調控加碼

針對近期市場上出現的進一步加大樓市調控力度的呼吁，銀監會、住建部官員均表示，將嚴格落實執行和細化“國十條”政策。堅決遏制投機、投資需求，在控制風險的前提下支持保障性住房建設。據新華社消息，中國銀監會統計部副主任葉燕斐表示，銀監會將嚴格執行國家的宏觀調控政策，堅決遏制投機、投資需求，在控制風險的前提下支持保障性住房建設。銀監會將進一步指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理，堅決抑制投機投資住房貸款要求，及時嚴厲查處各類違法違規行為，并進一步推動開展房地產貸款壓力測試等相關工作。住建部官員也明確稱，近期再次出臺新的全國性樓市調控政策可能性不大，下一步工作的重點是對新“國十條”政策的嚴格落實執行和細化。即使出臺房產稅。也是個別城市先行試點。士地方面也不會有新的政策出臺，仍以繼續加大保障房供地、清理閑置土地和完善土地招拍掛制度為重點。

物業稅空轉試點加緊推進

始于2003年的物業稅“空轉”試點工作仍在繼續進行，并且范圍不斷擴大。據知情人士透露，今年年初，國家稅務總局下發了一份《關于開展房地產模擬評稅工作的通知》，布置物業稅“空轉”試點擴大范圍的工作。據了解，包括四川和青海等省份的幾個地級市，近期紛紛開展房地產模擬評稅工作，云南、山東等一些省份也正在積極落實“空轉”試點事宜。與以往不同的是，此次四川自貢市、內江市，以及青海西寧市，并不是由財政部和國家稅務總局確定的試點城市。而是各省份根據本省情況選定的。據悉，下半年還會有更多地級市加入到物業稅“空轉”隊伍中來。包括山東青島市和云南曲靖市等，均有可能在下半年陸續開展這一工作。國家稅務總局正加緊對地方稅務人員進行技術培訓。(見圖1)

京預售房款有望納入監管

近日，有消息傳出北京擬出臺《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，據悉如果不出意外的話，近期就會頒布實施。據透露，預售款監管辦法核心內容有3點。首先，今后房地產企業申報項目總投資、用款計劃及監管銀行，將成為建委核發銷售證的前提條件;其次，房地產企業不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時轉入監管賬戶;再次，開發商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點，每個節點用款額度不得高于重點監管資金總額的25%，每個資金使用節點只能提出—次用款申請。

土地

房地產土地增值稅預征率上漲國家有關調高土地增值稅預征率的政策正式在廣州落地。近日，廣州市地稅局發布通知明確，從今年7月1日起，房地產開發項目土地增值稅預征率普通住宅類由原來的1%調整為2%，非普通住宅從2%調整為3%，別墅從2%調整為4%。業內專家認為，此舉將加大開發商資金壓力，捂盤惜售的情況將會減少，但不會直接導致樓價降低。廣州市市地稅表示，調整后普通住宅預征率為2%，非普通住宅為3%，別墅為4%;寫字樓為2%。商業營業用房和車位為4%。而之前，普通住宅的預征率僅為1%，其他商品房都為2%。分析人士表示，政策對開發商的資金影響最為明顯，將對開發商資金回籠起促進作用，特別對現金流不寬松的企業來說影響更大。

多數城市未完成住宅用地供應計劃

1～7月，半數城市住宅用地供應計劃完成率不足50%。調查數據顯示，全國多數城市在今年1～7月未完成住宅用地供應計劃，深圳、重慶、嘉興、廣州四城市的完成率不足20%。其中，廣州計劃供應500公頃，實際供應62公頃，完成率僅12%，是全國完成率最低的城市。截至8月15日，全國多個城市商品房用地供應計劃完成情況差別很大，二三線城市完成率要高于一線城市。其中，天津、吉林、鄭州、上海、杭州已超額完成本年度的土地供應計劃，而深圳、重慶、嘉興、廣州四城市的完成率則不足20%。一線城市土地供應完成計劃相對不太盡如人意。數據顯示，北京計劃供應普通住宅用地1250公頃，而實際供應400公頃，完成率為32%。深圳計劃供應110公頃住宅用地，但實際供應20公頃，完成率18%。

20城市土地市場量升價跌

據有關機構監測顯示。8月最后一周，監測的20個主要城市土地推出量和成變量均增加，成交價下調。20個主要城市共推出169宗土地，環比增加52宗，面積共計997萬平方米，是之前一周的1.8倍;成交土地68宗，與之前一周持平，但成交面積342萬平方米，環比增加7.5%;成交量增加，成交價卻大{爵下跌，成交樓面均價1149元，平方米，僅為之前一周的一半。該機構表示，中房協“上書”要求放寬調控之后，中央多次重申“繼續嚴打”的調控政策，銀行也傳出收緊房產開發信貸的消息，使房地產企業本已緊繃的資金鏈受到進一步考驗。

上海近半地塊底價成交

數據顯示，7月至今，上海共成交3l幅住宅及商業辦公地塊，其中14幅地塊以底價成交，幾乎占了出讓土地的一半。7月21日，上海閘北區455街坊地塊出讓，北方城投和中星集團聯合體以底價摘牌，總價15.79億元，折合樓板價約12000元/平方米。7月16日，上海天祥竟得閘北公園附近的鋼琴廠地塊，成交樓板價為2.1萬元/平方米。7月21日，閘北區313街坊、羅徑港配套產業園飛躍路南側地塊以底價出讓。8月13日，上海土地市場5地塊接連拍賣，其中奉賢區金匯鎮一住宅地塊以底價成交，樓板價僅1005元/平方米。創下上海土地市場公開拍賣以來樓板價歷史新低。上海中原地產研究咨詢部的數據顯示，今年上半年上海地塊出讓的平均溢價率為90%，7月以來已降為30%，而去年土地市場的溢價率一般為150%～200%。

金融

外資PE巨頭加快布局中國樓市種種跡象表明，雖然國內的房地產調控仍在持續發力，但海外投資者對中國巨大的房地產市場仍然興趣濃厚，布局中國市場的節奏也在加快。業內人士認為，外資PE巨頭與國內開發商的強強聯手，解了開發商資金短缺的燃眉之急，但更可能在中長期削弱收緊銀根的調控效果。國際巨頭們近期動作頻頻正在引起各方關注:美國PE巨頭黑石上周末與香港大型地產商鷹君集團正式達成協議，同意為其在遼寧大連的住宅開發項目提供資金支持;新加坡淡馬錫控股公司旗下的房地產巨頭豐樹集團則計劃在投資上海、北京、廣州、西安等項目的基礎上，未來6至12個月推出專注于中國地產項目的基金，基金規模約為5億至10億美元;而據知情人士透露，太平洋中國地產正在募集其第一個人民幣基金，預期年底前或募集成功并推出。美聯物業最新的一份研究報告預測，美國和日本最近都在加大貨幣供應以應付新一輪的經濟下滑，國際游資反撲的可能性增大。(見圖2)

四大行澄清地產開發貸叫停傳聞監管層叫停房地產開發貸款的傳言被四大國有商業銀行徹底打破。近日，農行行長張云稱，農行只是暫停8月24日一8月31日一周的房地產開發貸款，并非應監管層的要求。是農行自己的調整。從9月1日起，農行將恢復房地產開發項目貸款業務。工行，中行和建行此前也都否認了暫停房地產開發貸款的傳聞。張云表示，農行暫停房地產開發貸款的一周期間，如確有房地產開發貸款需要發放，需報請農行總行批準。停發開發貸的主要目的是清理相關情況，平衡房貸節奏，優化結構。建行有關人士表示，建行一直沒有停止發放房地產開發貸款，但在風險控制方面嚴格要求，只向資質好的開發商放款。近期各大銀行高管依然十分肯定房地產業的重要地位，對房地產市場的遠景并不悲觀，在執行國家調控政策的前提下會審慎開展房地產開發貸款業務。

地產大鱷上半年融資成本飆升七成

在宏觀調控的高壓之下，香港上市的主要內地發展商的上半年業績卻表現亮麗，恒大地產、富力地產、雅居樂、世茂房地產等企業的盈利同比都有大幅上升。不過宏觀調控的陰霾不散，在內地融資渠道萎縮之下，在港上市的內地企業今年已經接二連三地在海外發行高息票據和尋求貸款，它們的中期業績也透露出其融資成本的攀升對贏利情況造成的影響。比如富力地產和世茂房地產在今年上半年的融資成本就分別上升了74%和17.48%。中信銀行國際的高級副總裁兼中國業務首席經濟學家廖群表示，大部分發展商在前兩年都賺了不少錢，即使現在難以融資，其資金也可以撐一段時間。

8月新增信貸預計4000億左右

在監管部門嚴控信貸規模的背景下，市場機構預計。8月銀行信貸投放仍將“按部就班”進行，預計將比7月的5328億元有所下滑，新增貸款規模約為4000億-4500億元。不過，在對于信貸投放的組合要素中，市場人士意見分歧較大，尤其是針對地方融資平臺貸款、房地產貸款這兩大來源，信貸需求是恢復還是收縮，券商意見并不一致。中金公司指出，8月份貸款增量可能繼續回落的原因是地方融資平臺貸款清查工作并未結束，該類貸款總體可能仍是收縮狀態。中銀國際也表示，考慮到針對房地產市場的信貸政策未見實質性放松，對開發商的開發貸款預計仍將呈下滑態勢。不過個貸方面，該報告認為，隨著近期樓市成交的小幅回升，居民房屋抵押貸款的新增規模或有小幅增加。

市場

樓市金九銀十面臨假性回暖

樓市進入了傳統意義上的銷售旺季“金九銀十”。在這一敏感時刻。北京、上海等地樓市出現了“量價齊升”的現象，引發了各方的關注。根據中國指數研究院8月最后一周監測的35個城市中，有接近一半城市的房價出現不同程度上漲。其中，武漢漲幅最大，環比上漲46.5%;上海和廣州等一線城市分別環比上漲5.69%和2.54%;三亞、海口等城市分別環比上漲了46.06%和12.79%。種種跡象表明。后續樓市調控的復雜性正在加劇，壓力也在加大，政策的傾向將成為下一步樓市走向的關鍵性因素。業內人士表示，在調控力度并未出現絲毫放松跡象的前提下，部分城市房價出現的上浮并不具備現實條件，不排除人為炒作的因素，開發商資金鏈的壓力依然巨大，這將迫使后市進一步降價。

8月末全國十大城市房產成交上漲

近日，“鏈家地產”市場研究部分析全國十大城市的8月份的成交數據顯示，全國十大城市的日均成交量均以上升為主流，個別城市的成交上漲的幅度驚人。8月第四周十大城市日均成交量的最突出的特點是:日均成交量上漲成主流，個別城市的漲幅達到了86%。上漲速度較快的分別是青島、蘇州、成都，分別上漲了86.2%、63.5%、25.5%，個別高房價城市的成交產生下滑明顯，日均成交量出現下降的有海南省、天津市，下滑的幅度分別為61%、13%。“鏈家地產”市場研究部認為，目前成交量上升的城市，9月份或將延續目前的趨勢，成交量走向良好。而目前成交量出現明顯下降的城市，由于購房者持有觀望的態度，因此，“金九銀十”能否出現，主要取決于開發商的銷售策略。

開發商多種“玩法”應對調控

今年4月份以來，新一輪樓市調控政策不斷出臺，房價過快上漲問題得到初步遏制。一些開發商對高房價“戀戀不舍”，硬挺房價，唱多樓市，試探性漲價，“轉戰”中小城市，房價上漲有卷土重來跡象。有關人士指出，這反映了房地產調控與開發商逐利的博弈到了關鍵階段，開發商希望用種種手法烘托“漲價預期”。業內人士透露，開發商通常會力薦樓市“買漲不買跌”原則，強調購置房產可抵抗通脹。除了硬挺房價、唱多樓市、試探性漲價，一些開發商將“托市”目光轉向中小城市。此外，一些投有拿到預售房許可證的開發商，還通過發放免費卡提前預約排號，這樣做既符合不得收取買受人定金的規定，又能提前鎖定銷量。同時，一些開發商還和商業銀行聯手。有的本地銀行在做按揭時實行“只認購房者本人”原則，家庭成員中即使有人已申請房貸，也不影響新貸款利率和首付。

商業地產

萬通實業5億元承租紐約世貿中心萬通實業董事長馮侖近日對外稱，萬通實業將投資約5億元承租美國紐約曼哈頓世貿中心重建項目世貿中心一號樓64層部分與65～69整層，打造一個集會務、商務路演、文化展覽、餐飲為一體的商務中心。這是萬通繼2006年放棄世貿中心7號樓承租項目以后，再次確認承租世貿中心。2006年，萬通因信用證延期問題與世貿中心的開發商西維斯坦合作破裂，最終放棄了世貿中心7號樓的承租項目。萬通管理層表示，該大廈未來將扮演中國民間資本赴美尋求發展的平臺，將為赴美上市路演、并購、創業的中國企業提供“一條龍”式的服務。(見圖3)

上海商鋪類物業價值被高估

戴德粱行最新發布的一份報告指出，今年二季度，大部分中國大陸市場的商業物業價格仍處于合理價值水平，但廣州及深圳的寫字樓，以及上海的商鋪類物業，目前價格已超越合理水平。戴德梁行表示，大部分中國大陸的市場仍然值得投資，特別是上海、北京和成都的寫字樓市場，但是廣州、深圳的寫字樓物業，以及上海的商鋪物業，目前的價格因應計及風險后的應有回報率而言卻是過高。以上海為例，世博會開幕前當地有數個新的零售項目落成，這代表本年內市場的供應將會充裕，價格及租金升幅或會減慢，預期商鋪物業的中期回報將會受到影響。

北京第一商樓正式開業

8月30日，以高達330米主塔樓奪得“京城第一高樓”稱號的國貿大廈建成完工，正式全面開業。據悉，國貿大廈寫字樓已迎來首批租戶入駐。國貿中心的總建筑面積迭86萬平方米。國貿大廈分為寫字樓、國貿大酒店、國貿商城三個部分。其中，寫字樓占據了46個樓層，擁有穩定安全的雙路供電與暢通的通訊系統，確保商務活動不會中斷。已有部分世界500強企業。以及世界知名的銀行、金融機構、律師事務所，租賃國貿大廈寫字樓設立北京辦公室。貿商城經過三期擴建后，總面積增至10萬平方米，店鋪數量增至280余家。(見圖4)

問題曝光

常熟突擊拆遷事件升級

全國百強縣——江蘇常熟市困一起突擊拆遷糾紛，被推向輿論旋渦。最近，這個極具爭議的政府項目而導致的動遷事件已成為最高人民法院的督辦案件。2月¨日，《常熟日報》突然一紙公告發布，由于需要規劃建設，琴蝴8宗塊居民房屋土地已經被收歸國有。并要求800多戶居民在15日內自動去相關機關注銷土地使用權。位于常熟中心地段的琴湖片區總面積160公頃，總拆遷面積29.27萬平方米，此番約346971平方米的國有土地使用權要被收回，涉及住戶803戶。此前政府對于這一突然征地并未有過公開的預示。拆遷中，涉及獨立式和半獨立式住宅687戶，琴湖片區內湖苑五區109棟獨院別墅。接受湖苑五區60多戶居民訴訟代理的律師稱，今年連續多次向兩級法院提出四項訴訟申請，起訴常熟市規劃局、發改委、住房建局、國土資源局。

人事動態

知名房企高管密集變動

如果說，中國建筑、保利地產等央企的董事長先后卸任是正常的人事變動，那么金地、萬科、華潤、綠城、保利、合生創展、龍湖地產、SOHO中國等眾公司今年以來均有高管離職，則不能不說跟調控有關。一些民營房企已經將目光放在了挖央企墻角上。7月22日，碧桂園發布公告，任命43歲的莫斌擔任公司新總裁。莫斌此前在央企中建五局待了20多年，是中建培養出的建筑和管理專家。自從國資委要求78家央企退出房地產業之后，國內多家獵頭公司頻頻向這些央企地產人才拋出“橄欖枝”。(見圖5)

房地產業整體薪酬并未走低

隨著房地產行業宏觀凋控政策的落實，全國一線城市呈現銷售價格指數環比持續走低，市場觀望情緒愈演愈烈。而房地產從業人員整體薪酬并未因此走低。今年房地產行業整體薪資增長率為19.8%，并沒有出現想象中的走低，反而呈現較快的增長趨勢。此外，大項目開發使得一些房地產職位薪酬走贏。比如，商業地產的持續性回款、利潤穩定且豐厚，使得不少地產開發商看準了這個市場。調查顯示，一名成熟的招商總監年現金收入總額應不低于50萬。既掌握招商、又能把控商業運營的商業總經理，年現金收^總額甚至可以達到150萬元。

海外資訊

多國限制外國人買賣房產

為打壓高漲的房價，各國政府招術頻出，嚴格限制外國人買賣。巴西總統盧拉日前簽署法令，將單一外國人或者外國公司購買土地的數量限定為不超過5000公頃。澳大利亞政府在今年4月出臺新政限制外國人購買澳大利亞房地產，制止該國房地產價格節節攀高。新政規定，沒有持續12個月以上居留簽證的外國人，不能購買二手住房，他們只能購買或建造新房產。阿根廷農業部長胡利安·多明格斯表示，阿根廷政府擬推動制定相關法規，限制外國投資者在阿根廷購買土地，以確保土地在阿根廷人的手中。(見圖6)

近期全國投資交易記錄

蘇寧拿下北京CBD商業金融用地

2010年9月2日，蘇寧投資近10億元在京首次嘗試購地自建。從北京市土地整理儲備中心網站上發現，北京蘇寧電器出資9.65億元竟得了CBD核心地帶一處商業金融用地。相關信息顯示，北京蘇寧拿下的這塊商業金融用地建筑面積最大達6.12萬平方米。

怛大19億收購廣州佳兆業廣場100%股投

8月27日，恒大地產及佳兆業集團共同宣布，恒大地產全資子公司盛譽(BvI)有限公司以19億元收購佳兆業集團旗下的廣州商業地產項目佳兆業廣場。佳兆業廣場占地面積約7106平方米，現有可售面積約為92783平方米，預期將發展為高層寫字樓搭配零售物業的商業項目。

關鴻旗下企業2.3億拍得石景山商業地塊

2010年8月18日，天鴻集團旗下企業以2.3億元拿下北京石景山區蘋果園交通樞紐商務區一地塊，樓面地價約7491元，平方米，溢價率24.8%。該地塊為商業金融用地，土地面積7676平方米，規劃建筑面積30704平方米。