地產私募暗潮涌動

內地收緊房地產信貸的消息此起彼落，融資成本急速上升，私募基金與開發商合作的方式也蔚然成風，目前私募基金終于從一個時髦的概念話題逐漸進化到了專業的案例階段。當下融資之門緊閉，促使開發商另覓“新歡”，更加速了雙方開展合作的步伐。

地產業能出私募大王嗎?

“窮人的股票，富人的私募”，這句在投資業界流傳的笑談，映射出私募者身價的“尊貴”。近兩年來，北京私募陣營迅速擴大，成為私募業活躍的最好注腳。2010年一個盛夏的傍晚，北京東三環燕莎橋西側中莎中心18層的露臺上，觥籌交錯，人頭涌動。這里聚集了國企掌門人中涉獵基金最早的首創集團董事長劉曉光、美林亞太投資顧問有限公司董事總經理蓬鋼、盛世神州房地產投資基金董事長張民耕等大佬，他們討論的就是眼下熱火朝天的私募基金。

據了解，目前國內真正在做的房地產基金，已有將近20家。進入房地產基金的人士形形色色，也為基金帶來了五花八門的投資方向。業內人士評論:“隨著銀行嚴控房貸，本輪房地產調控為房地產市場降溫的同時，卻為地產私募基金的火熱創造了條件。”

今年5月初，高和投資在北京宣布以2萬元/平方米的價格收購昆侖飯店附近的琨莎中心二期寫字樓及商鋪，并更名為中莎廣場。不到兩個月，高和投資就以3，5萬元/平方米價格將中莎廣場閃電開盤出售。其負責人蘇鑫表示: “人民幣地產基金的募資渠道以富有的個人投資者為主，基本沒有機構投資者，他們首先來自熟悉的朋友圈子，其次是通過私人銀行和第三方理財平臺尋找。投資門檻從100萬元至10OO萬元不等，視融資難易及基金投資者數目的限制而不同。”

有人說私募基金像亦正亦邪的“黃藥師”，從中尋找機會的還大有人在。目前，不論是來自房地產開發商還是金融機構，像蘇鑫那樣奔向房地產基金大潮的弄潮兒，正在會聚成一支不斷壯大的隊伍。“富豪們手頭的錢不能總放在銀行，希望拿出來做投資。在這種背景之下，私募基金就成為他們的選擇。”

歲月已經抹去了巴菲特和索羅斯等私募大王們的神秘和傳奇，但基金經理們依然都把他們供上最神圣的位置。量宇金融董事長陳凡現在最感興趣的事，就是如何把巴菲特的價值投資理念移植到中國的房地產私募基金上來。

海外私募鐘情二三線商業

2010年8月24日，中國香港地區房地產私募基金管理公司基匯資本宣布，以中國國內新開發投資重點為主要目標的第三支私募基金，3.735億美元的資金已完成籌集。按照計劃，該支基金將專注于國內二、三線城市快速增長的房地產業。

早在2007年起，基匯資本便開始將投資目光投向國內二、三線城市住宅領域，此次完成募集的該支基金，除了延續之前的投資目標之外，還將把“觸角”伸向二、三線城市的零售、寫字樓及酒店等商業不動產。無獨有偶，在同一天，全球頂級私募基金美國德州太平洋落戶重慶兩江新區，成立了德太中國西部成長基金。據悉，基金規模大約為50億元，資金募集將于未來幾個月內正式啟動。

其實早期進入中國市場的國際投行和基金公司，如摩根、美林、麥格里、德意志銀行等，均已早早在中國房地產市場有所布局并獲取了高額利潤。多年在中國運作房地產項目投資的經驗，讓這些“外來者”更鐘情于中國二、三線城市未來的發展商機。

不過美林亞太投資顧問有限公司董事總經理蓬鋼認為: “在中國市場上，未來人民幣基金的生命力遠遠高于外資。”蓬鋼經手了長安街地標建筑銀泰中心的私募。

業內人士表示:“做私募投資就是找到市場投資的利器，中國的二、三線城市存在著巨大的發揮空間。”盛世神州房地產投資基金管理北京公司董事長張民耕表示:“美國房地產創新也是被逼出來的。每當美國經濟和房地產面臨重大問題和危機，往往是實現金融創新解決重大問題的契機。美國房地產投資基金在城市化發展和房地產業成熟進程中起到了關鍵作用。”

“從其他發達國家的發展歷史看，私募基金參與房地產開發的需求比較旺盛，也有非常成熟的模式，未來房地產私募基金將是一個新的渠道。”長江商學院金融研究中心主任曹輝寧在接受本刊記者采訪時表示。

PE為什么這么火?

自2009年以來，私募股權基金開始在中國大規模面世，幾乎覆蓋了投資界的每一個角落。截止到今年7月，中國共有32只PE成功募集190億美元資金，金額也已超過去年全年募資總額。據悉，在目前PE資金募集市場上，房地產開發商已經成了最活躍的力量。為什么私募股權基金有如此迅猛的發展?

目前，新政調控已步入“深水區”，可是國內八成房企未完成全年目標的一半，開發商也出現資金趨緊跡象。雖然目標各不相同，但越來越多的公司基于壓力，禁不住金融創新的魅力，縱身躍入這片“PE江湖”。

2010年8月25日，復地集團發布了上半年的“成績單”。截至2010年6月30日，復地收入較去年同期上升約71.2%，至34.31億元。因為投資收益可觀，上半年公司利潤同比增加3.8倍。復地高層表示，除了房地產開發，未來包括私募房地產基金在內的投資業務將成為公司另一重要發展領域。據悉，復地上半年成立的投資集團，已確定了以私募基金管理和專注房地產領域價值投資的發展方略。

據最新業內消息，金地上海前董事長趙漢忠將出任一家名為星浩資本的CEO一職。星浩資本為一家基金管理公司，主要發起人為復星系的郭廣昌、范偉等人。根據趙漢忠的計劃，星浩資本計劃在1至02年的時間內募集50億元資金，并獲取1到2個項目，建立起完備的商業運營服務體系。而到2015年，星浩資本的資金募集規模將不低于200億元，擁有總項目數量達到20個。星浩資本將爭取實現IPO，并打造出中國最大的專業私屬高端定制服務平臺。

一位國內知名房地產顧問有限公司分析師大膽預測: “地產私募基金順應房地產融資的發展趨勢，作為一個重要的金融品種，未來有望和銀行貸款并駕齊驅。未來中國房地產直接融資市場中，至少會有50%左右的市場份額讓給私募基金。”據了解，隨著下一步資本市場的完善，保險資金、社保資金都有可能進入私募領域。

陽光100董事長范小沖認為: “PE作為融資管道的優缺點都非常突出，相對于公募資金，更容易接觸，環節少，流程簡單，但是PE作為專業投資資金，成本相對高。”但PE不僅僅是為了融資，它還是一種商業模式，這與融資有著戰略高度上的不同。

對地產融資涉入很早的諾亞財富北京總經理楊本軍表示，目前他手里在協助和主導運作的地產基金已超過十幾家，“基金太熱了”。雖然現在私募很熱，但房地產翟募基金很難成為開發商的“低成本血庫”，對于習慣于在資金上左右騰挪的開發企業而言，也。可能成為致命的“枷鎖”。