巴曙松:從日本地產(chǎn)泡沫中反思

近期在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過一段上漲之后的調(diào)控，大家本能地就會(huì)提起日本泡沫經(jīng)濟(jì)、日本房地產(chǎn)泡沫。我們關(guān)注房地產(chǎn)泡沫，實(shí)際上應(yīng)該更多的關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)用地價(jià)格的變化，同時(shí)中國在工業(yè)化時(shí)期保障性住房建設(shè)這一步是難以回避的。

日本的房地產(chǎn)分成四個(gè)階段:第一個(gè)階段是1955年開始的第一個(gè)十年，日本房地產(chǎn)發(fā)展最主要的推動(dòng)力是保障型住房。日本從戰(zhàn)后的應(yīng)急性政策轉(zhuǎn)成具有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的分層次住房政策，并于1950年至1955年連續(xù)出臺(tái)了影響深遠(yuǎn)的多部法律一一《住宅金融共庫法》、《日本住宅工廠法》等來推動(dòng)針對(duì)低收入階層的公營(yíng)住宅和中高收入的私營(yíng)商業(yè)住宅。截至1965年，整體上日本住房存量大約達(dá)到2800萬套，人均房間數(shù)達(dá)到0.9左右，戶均住房套數(shù)基本接近1%。從1966年開始的第二個(gè)十年是日本的房地產(chǎn)快速成長(zhǎng)的階段，十年間共建超過2500萬套住房。日本戶均住房套數(shù)達(dá)到1.3左右，人均房間數(shù)也超過了1%。從1976年開始的第三個(gè)十年，日本興建住宅的數(shù)量已經(jīng)有所減少，住宅累計(jì)1600萬套，基本的居住和改善性需求已經(jīng)逐步得到釋放。這個(gè)十年日本的地價(jià)、房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常高幅度的上漲。其中一個(gè)重要的導(dǎo)火索就是日元走向浮動(dòng)并不斷升值，日本為了緩解貨幣升值對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊，采取過度寬松的貨幣政策、財(cái)政政策，使得流動(dòng)性大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹。第四個(gè)十年，房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，對(duì)銀行、居民、企業(yè)形成很大沖擊。金融界把它稱為資產(chǎn)負(fù)債表危機(jī)。

日本房地產(chǎn)演變過程既有值得我們警醒的教訓(xùn)，也有值得我們汲取的經(jīng)驗(yàn)。工業(yè)化保障房建設(shè)，城市化時(shí)期對(duì)原有房屋的翻新，寬松貨幣政策即使在供求沒有大的變化性，也有可能形成關(guān)注。

對(duì)比日本，從發(fā)展環(huán)境來看，目前中國房地產(chǎn)大概跟日本第二個(gè)十年有點(diǎn)類似，我們可能保障性住房這一關(guān)是難以規(guī)避的。同時(shí)城市化也在快速推進(jìn)，沒有分界，城市化、工業(yè)化是同步推進(jìn)的。按照城市化來比較。日本大概1966年到1975年這個(gè)時(shí)期，它的經(jīng)濟(jì)復(fù)合增長(zhǎng)率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，日本第二產(chǎn)業(yè)占41%，我們是48%，所以房地產(chǎn)占整個(gè)行業(yè)產(chǎn)值占比也在10%左右。但是跟日本相比中國住房市場(chǎng)有幾個(gè)特征:存量總體不足、戶型不均衡、區(qū)域發(fā)展不均衡、城鎮(zhèn)住房存量新建住房占比仍然比較低。2009年城鎮(zhèn)住房的存量大概是170億平方米，其中1997年房改以來新建的只有50萬平方米。日本1975年住房存量已經(jīng)全部更新?lián)Q代，而我們戶均套數(shù)是0.8、0.9。從未來發(fā)展看，我們關(guān)注房地產(chǎn)泡沫，更多的實(shí)際上應(yīng)該關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)用地價(jià)格的變化。同時(shí)中國在工業(yè)化時(shí)期保障性住房建設(shè)這一步是難以回避的。