美國:從借宿警察局到居者有其屋

美國的住房保障體系經(jīng)歷了約一個世紀(jì)的發(fā)展，至今已經(jīng)較為完善，大多數(shù)美國公民已經(jīng)實現(xiàn)了居者有其屋的理想。然而，美國也經(jīng)歷過住房分化嚴(yán)重，甚至有相當(dāng)數(shù)量的人無家可歸的時期。

美國政府鼓勵公民購買私有住房，提供多種金融手段為私人買房提供支持。美國解決低收入人群住房問題的主要辦法就是低價出租的公共住房。政府并不直接接入房地產(chǎn)市場，并不建設(shè)“經(jīng)濟(jì)適用房”供低收入家庭購買，而是為私人開發(fā)商提供稅收和低價土地，鼓勵他們?yōu)榈褪杖肴巳航ㄔO(shè)公共住房。

借宿警察局

19世紀(jì)末到20世紀(jì)初，由于外國移民、西部發(fā)展和工業(yè)化等原因的推動，大量的單身男性移民涌入美國城市。流浪工人無力負(fù)擔(dān)房租，開始時他們露宿街頭，后來夜里臨時到警察局投宿成為他們的主要居住模式。據(jù)估計，19世紀(jì)80年代到90年代，有五分之一美國家庭的成員在警察局借宿過。

除了借宿警察局之外，低收入工人主要租住在城市中心區(qū)的廉價出租房屋里。在美國工業(yè)發(fā)達(dá)的中心城市如紐約、芝加哥、波士頓等地，房租高昂，使得工人的居住條件很差。他們居住的廉價公寓房間狹小黑暗，洗手間和廚房每層共用，要忍受非常擁擠的居住環(huán)境和種種不便，沒有任何隱私。到19世紀(jì)末，廉價出租住房成為流浪工人解決住房問題的主導(dǎo)方式。據(jù)當(dāng)時的調(diào)查，有三分之一居無定所者聚集在廉價出租屋里。芝加哥平均每晚有2萬多人在200多所廉價房屋里過夜。

住房運動爆發(fā)

嚴(yán)重的住房分化，低收入者極端惡劣的住房條件引發(fā)了各種社會問題。1899年的一次廉租住房展覽，展出了貧民窟的模型和城市的疾病分布圖和貧困分布圖，揭露了惡劣的住房條件的社會后果:肺結(jié)核等各種傳染性疾病的流行。在社會各界的監(jiān)督下，政府頒布了多項保障住房的立法，并在1937年開始了公共住房的建設(shè)項目。

公共住房發(fā)展坎坷

20世紀(jì)30年代，聯(lián)邦住宅管理局利用貸款和補(bǔ)助金補(bǔ)助地方政府營建公共住宅，供應(yīng)低收入家庭租住。從70年代開始，美國政府減少了直接建房的做法，轉(zhuǎn)而支持私人機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)低收入家庭住宅。對于房地產(chǎn)企業(yè)按政府要求興建、經(jīng)營低收入住宅，政府減免有關(guān)稅費，提供貼息貸款，提供低價公有土地，1986年，聯(lián)邦減免稅和優(yōu)惠待遇規(guī)定，在為低收入家庭建房后的10年內(nèi)可享受其住房建造成本70%的減免稅。

在公共住房發(fā)展的過程中，也曾遇到貧困集中、種族聚集、管理混亂和犯罪頻發(fā)等問題。直到1992年，美國政府推出了“第六希望計劃”，希望解決問題日益嚴(yán)重的公共住房項目。“第六希望計劃”廣泛發(fā)動了各種社會團(tuán)體參與到公共住房的改造當(dāng)中來，營建了一批高中低收入的混合居住社區(qū)，并對破舊公共住房進(jìn)行了改造翻新，為低收入居民提供培訓(xùn)和就業(yè)機(jī)會。

1996年，美國政府提出了“樣板城市”計劃，試圖對住房及城市化所帶來的一系列問題從教育、就業(yè)、保障、娛樂、治安、社區(qū)服務(wù)等多方面同時努力，克服過去各自為政的分散狀態(tài)。

經(jīng)過數(shù)十年的努力，美國的公共住房項目得到了振興，并充分體現(xiàn)了對低收入者的關(guān)懷。

美國通過立法對公共住宅的租金進(jìn)行控制，并通過投票方法進(jìn)行表決。如多數(shù)票認(rèn)為租金太高時，地方議會傾向于控租，尤其在通貨膨脹時期，住房消費作為從屬于地方政府控制的重要消費領(lǐng)域更加顯得地位突出，控租也就受到關(guān)注。在控租政策作用下，美國公共住宅的租金長期以來只占低收入家庭收入的25%，其絕對數(shù)額比最低市價租金還低20%。

近年來美國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，居民收入增多，越來越多的富裕居民搬進(jìn)了高級豪華的住宅，他們原來的住房就由較富裕的人租用或購買。而這些較富裕者原有的住宅又成為了低收入家庭租住或購買的目標(biāo)，如此一環(huán)接一環(huán)形成公共住房新的房源，并構(gòu)成了完整的退出機(jī)制。

補(bǔ)貼購房

除了公共住房以外，聯(lián)邦政府鼓勵居民家庭包括低收入家庭擁有自己的住宅。為此，聯(lián)邦政府提供兩種優(yōu)惠政策:

(1)稅收減免

聯(lián)邦政府對第一次購房者實行個人所得稅減免，即第一次購房支出(包括首期付款及每年抵押貸款償還額)可以從個人所得稅的稅基中扣除。地方政府對第一次購房者減免不動產(chǎn)稅若干年。

(2)抵押貸款

從1932年開始，美國政府就向低收入家庭提供低息貸款。

第一次購房者可以向金融機(jī)構(gòu)申請低息貸款或抵押貸款擔(dān)保。聯(lián)邦住宅管理局對住宅貸款進(jìn)行擔(dān)保，最高擔(dān)保額為9.7萬美元。購房者向聯(lián)邦住宅管理局支付相當(dāng)于擔(dān)保額3.8%的手續(xù)費。購房者經(jīng)過擔(dān)保后，首期付款只需集價的5%，貸款可達(dá)房價的80%-96%，還款期達(dá)20-30年，利率一般只有6%-8%，低于其他長期貸款利率。

在鼓勵購房的政策下，2009年白人的住房擁有率為75.0%，黑人為46.4%，西裔為48.7%，其他族裔為57.8%。