美國:從借宿警察局到居者有其屋

美國的住房保障體系經歷了約一個世紀的發展，至今已經較為完善，大多數美國公民已經實現了居者有其屋的理想。然而，美國也經歷過住房分化嚴重，甚至有相當數量的人無家可歸的時期。

美國政府鼓勵公民購買私有住房，提供多種金融手段為私人買房提供支持。美國解決低收入人群住房問題的主要辦法就是低價出租的公共住房。政府并不直接接入房地產市場，并不建設“經濟適用房”供低收入家庭購買，而是為私人開發商提供稅收和低價土地，鼓勵他們為低收入人群建設公共住房。

借宿警察局

19世紀末到20世紀初，由于外國移民、西部發展和工業化等原因的推動，大量的單身男性移民涌入美國城市。流浪工人無力負擔房租，開始時他們露宿街頭，后來夜里臨時到警察局投宿成為他們的主要居住模式。據估計，19世紀80年代到90年代，有五分之一美國家庭的成員在警察局借宿過。

除了借宿警察局之外，低收入工人主要租住在城市中心區的廉價出租房屋里。在美國工業發達的中心城市如紐約、芝加哥、波士頓等地，房租高昂，使得工人的居住條件很差。他們居住的廉價公寓房間狹小黑暗，洗手間和廚房每層共用，要忍受非常擁擠的居住環境和種種不便，沒有任何隱私。到19世紀末，廉價出租住房成為流浪工人解決住房問題的主導方式。據當時的調查，有三分之一居無定所者聚集在廉價出租屋里。芝加哥平均每晚有2萬多人在200多所廉價房屋里過夜。

住房運動爆發

嚴重的住房分化，低收入者極端惡劣的住房條件引發了各種社會問題。1899年的一次廉租住房展覽，展出了貧民窟的模型和城市的疾病分布圖和貧困分布圖，揭露了惡劣的住房條件的社會后果:肺結核等各種傳染性疾病的流行。在社會各界的監督下，政府頒布了多項保障住房的立法，并在1937年開始了公共住房的建設項目。

公共住房發展坎坷

20世紀30年代，聯邦住宅管理局利用貸款和補助金補助地方政府營建公共住宅，供應低收入家庭租住。從70年代開始，美國政府減少了直接建房的做法，轉而支持私人機構開發建設低收入家庭住宅。對于房地產企業按政府要求興建、經營低收入住宅，政府減免有關稅費，提供貼息貸款，提供低價公有土地，1986年，聯邦減免稅和優惠待遇規定，在為低收入家庭建房后的10年內可享受其住房建造成本70%的減免稅。

在公共住房發展的過程中，也曾遇到貧困集中、種族聚集、管理混亂和犯罪頻發等問題。直到1992年，美國政府推出了“第六希望計劃”，希望解決問題日益嚴重的公共住房項目。“第六希望計劃”廣泛發動了各種社會團體參與到公共住房的改造當中來，營建了一批高中低收入的混合居住社區，并對破舊公共住房進行了改造翻新，為低收入居民提供培訓和就業機會。

1996年，美國政府提出了“樣板城市”計劃，試圖對住房及城市化所帶來的一系列問題從教育、就業、保障、娛樂、治安、社區服務等多方面同時努力，克服過去各自為政的分散狀態。

經過數十年的努力，美國的公共住房項目得到了振興，并充分體現了對低收入者的關懷。

美國通過立法對公共住宅的租金進行控制，并通過投票方法進行表決。如多數票認為租金太高時，地方議會傾向于控租，尤其在通貨膨脹時期，住房消費作為從屬于地方政府控制的重要消費領域更加顯得地位突出，控租也就受到關注。在控租政策作用下，美國公共住宅的租金長期以來只占低收入家庭收入的25%，其絕對數額比最低市價租金還低20%。

近年來美國經濟的迅猛發展，居民收入增多，越來越多的富裕居民搬進了高級豪華的住宅，他們原來的住房就由較富裕的人租用或購買。而這些較富裕者原有的住宅又成為了低收入家庭租住或購買的目標，如此一環接一環形成公共住房新的房源，并構成了完整的退出機制。

補貼購房

除了公共住房以外，聯邦政府鼓勵居民家庭包括低收入家庭擁有自己的住宅。為此，聯邦政府提供兩種優惠政策:

(1)稅收減免

聯邦政府對第一次購房者實行個人所得稅減免，即第一次購房支出(包括首期付款及每年抵押貸款償還額)可以從個人所得稅的稅基中扣除。地方政府對第一次購房者減免不動產稅若干年。

(2)抵押貸款

從1932年開始，美國政府就向低收入家庭提供低息貸款。

第一次購房者可以向金融機構申請低息貸款或抵押貸款擔保。聯邦住宅管理局對住宅貸款進行擔保，最高擔保額為9.7萬美元。購房者向聯邦住宅管理局支付相當于擔保額3.8%的手續費。購房者經過擔保后，首期付款只需集價的5%，貸款可達房價的80%-96%，還款期達20-30年，利率一般只有6%-8%，低于其他長期貸款利率。

在鼓勵購房的政策下，2009年白人的住房擁有率為75.0%，黑人為46.4%，西裔為48.7%，其他族裔為57.8%。