拼租房屋法律問(wèn)題研究

摘 要 近年來(lái)，拼客作為一種新興群體，廣泛存在于我們的生活當(dāng)中。其中，拼租是拼客的形式之一，而拼租中最常見(jiàn)的則是拼租房屋。然而，在我國(guó)拼租房屋盛行的現(xiàn)狀下，并沒(méi)有相關(guān)法律對(duì)其予以規(guī)制，使得對(duì)拼租房屋的研究有著重要的理論和實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞 拼租 人合性 無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)

中圖分類(lèi)號(hào)：DF792文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、拼租房屋的界定

拼租房屋作為現(xiàn)代人解決住房問(wèn)題的主要形式之一，廣泛存在于我們生活當(dāng)中。但我國(guó)學(xué)者對(duì)此問(wèn)題卻鮮有研究，對(duì)于拼租房屋的界定也沒(méi)有形成權(quán)威的結(jié)論。筆者認(rèn)為，拼租房屋是指兩個(gè)以上的承租人，基于經(jīng)濟(jì)或生活上的特定目的，共同租住一套房屋，各承租人在主觀上存在共租房屋之合意，共享權(quán)利，共擔(dān)義務(wù)。

二、拼租房屋中的法律構(gòu)成

（一）主體。

拼租房屋在主體方面體現(xiàn)為為承租方人數(shù)眾多，而傳統(tǒng)房屋租賃中承租人為一個(gè)。筆者認(rèn)為，在拼租房屋中，承租方的多“人”，應(yīng)當(dāng)做寬泛之理解，即應(yīng)理解為自然人或者有一定關(guān)系的自然人組合。此處的“一定關(guān)系的自然人組合”應(yīng)包括家庭、親戚、未婚情侶、熟識(shí)的好友。

（二）客體。

拼租房屋的客體應(yīng)為可供租賃之房屋，換言之，此處所述的房屋應(yīng)在法律允許的范圍之內(nèi)，否則拼租因不適法而不成立。

（三）內(nèi)容。

拼租房屋在內(nèi)容方面體現(xiàn)為建立一個(gè)或者多個(gè)租賃合同關(guān)系。這里的兩種情況是通過(guò)拼租房屋的各個(gè)承租人的選擇實(shí)現(xiàn)的。如果各個(gè)承租人之間有一定的信任基礎(chǔ)，則可以選擇與出租房訂立一個(gè)租賃合同；如果各個(gè)承租人之間不存在任何信任基礎(chǔ)，則承租人可以選擇單獨(dú)與出租人分別訂立租賃合同，以簡(jiǎn)化其內(nèi)部關(guān)系。

三、拼租房屋中的法律關(guān)系

（一）全體承租人與出租人之間僅存在一個(gè)合同關(guān)系。

對(duì)于此種情形下承租人團(tuán)體的法律性質(zhì)，可以參照德國(guó)民法上的相關(guān)規(guī)定。要研究拼租房屋的承租人團(tuán)體的法律性質(zhì)究竟為何，首先應(yīng)當(dāng)明確民法上的合伙和無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)的概念以及二者的區(qū)別。

1、民法上的合伙與無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)之概念。

一種聯(lián)合體，本身不具有權(quán)利能力、嚴(yán)格地建立在人的基礎(chǔ)上，也沒(méi)有“團(tuán)體章程”，這種聯(lián)合體是民法上的合伙。 這種合伙僅僅需要在各合伙人之間存在一個(gè)不拘形式的合同，各合伙人通過(guò)合同互相承擔(dān)義務(wù)，以促進(jìn)共同目的的實(shí)現(xiàn)。從類(lèi)型上看，這是互相密切聯(lián)系的一些個(gè)人的聯(lián)合，因而，每個(gè)合伙人對(duì)聯(lián)合都有很重要的意義。 無(wú)權(quán)利能力的社團(tuán)是指與社團(tuán)法人具有同一性質(zhì)但無(wú)法人資格的團(tuán)體。 所謂與社團(tuán)法人具有同一的性質(zhì)，是指其是由多數(shù)人為達(dá)一定之共同目的而組織起來(lái)的結(jié)合體。其與社團(tuán)法人的主要區(qū)別在于未依法律規(guī)定取得法人資格。

2、民法上的合伙與無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)之區(qū)別。

民法上的合伙與無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)的區(qū)別主要體現(xiàn)為以下三點(diǎn)：

第一，從團(tuán)體與其成員的關(guān)系來(lái)看，在無(wú)權(quán)利能力的社團(tuán)中，作為成員的個(gè)人喪失了重要性，團(tuán)體超越個(gè)人而獨(dú)立存在；而在合伙中，作為成員的個(gè)人仍然具有重要性，團(tuán)體并不超越個(gè)人而存在，即與各個(gè)合伙人的人格、財(cái)產(chǎn)與信用有密切關(guān)系，仍未脫離個(gè)人的因素。 這也就是說(shuō)，在民法上的合伙中，人與人的關(guān)系僅僅是被簡(jiǎn)單地組合了起來(lái)，其間的關(guān)系為契約性聯(lián)合；而無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)中，人的集合通過(guò)一定的形式獨(dú)立于其成員而存在，并不依賴于其成員。

第二，從內(nèi)部關(guān)系看，無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)有作為團(tuán)體的意思決定機(jī)關(guān)，并按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進(jìn)行決議，有對(duì)外的執(zhí)行機(jī)關(guān)、對(duì)外代表機(jī)關(guān)的存在；團(tuán)體本身的存續(xù)不受其成員變化的影響； 而在民法上的合伙中，沒(méi)有意思決定機(jī)關(guān)，且團(tuán)體的存續(xù)以各個(gè)合伙人的存在為必要，任何一個(gè)合伙人的死亡都可能導(dǎo)致該合伙的解散。

第三，在對(duì)外債務(wù)方面，無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)之成員對(duì)該社團(tuán)的債務(wù)無(wú)需負(fù)無(wú)限連帶責(zé)任；而在民法上的合伙中，合伙人對(duì)合伙的債務(wù)負(fù)無(wú)限連帶責(zé)任。

3、結(jié)論——民法上的合伙。

通過(guò)上文對(duì)民法上的合伙與無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)的概念與區(qū)別的分析，筆者認(rèn)為，在全體承租人與出租人之間僅存在一個(gè)合同關(guān)系的情況下，拼租房屋的承租人團(tuán)體的法律性質(zhì)應(yīng)定性為民法上的合伙。理由如下：第一，在此情況下，各承租人間有一定的信任基礎(chǔ)，體現(xiàn)出民法上合伙的人合性；第二，承租人團(tuán)體并不超越各個(gè)承租人而存在，這個(gè)團(tuán)體的形成只是把承租人通過(guò)一個(gè)不拘形式的契約簡(jiǎn)單地結(jié)合起來(lái)；第三，承租人團(tuán)體內(nèi)部并不存在團(tuán)體的意思決定機(jī)關(guān)；第四，承租人團(tuán)體基于其成員之間的人合性，任何人的退出或者死亡都可能導(dǎo)致該合伙的解散；第五，承租人對(duì)其團(tuán)體的債務(wù)承擔(dān)的是無(wú)限連帶責(zé)任。

4、內(nèi)外部法律關(guān)系。

在全體承租人與出租人之間僅存在一個(gè)合同關(guān)系的情況下，在承租人團(tuán)體內(nèi)部是民法上的合伙關(guān)系，而在承租人團(tuán)體與出租人的外部法律關(guān)系上是一個(gè)租賃關(guān)系。

（二）全體承租人與出租人之間存在多個(gè)合同關(guān)系。

此種情況下，各個(gè)拼租房屋的承租人間往往沒(méi)有任何信任基礎(chǔ)，各個(gè)承租人為了減少今后生活的糾紛，分別與出租人訂立租賃合同，以簡(jiǎn)化其內(nèi)部的法律關(guān)系。如果拼租房屋的承租人與出租人發(fā)生了糾紛，則根據(jù)合同的相對(duì)性解決，各承租人不對(duì)其他承租人對(duì)出租人的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。可以說(shuō)在這種情況下的拼租房屋是多個(gè)房屋租賃關(guān)系的集合。筆者認(rèn)為，此時(shí)拼租房屋的承租人團(tuán)體的法律性質(zhì)，已經(jīng)無(wú)法定性為民法上的合伙，因?yàn)槠洳环厦穹ㄉ虾匣锏淖罨镜奶匦浴撕闲浴Ｔ谶@種情況下，各個(gè)拼租人相對(duì)獨(dú)立，當(dāng)某一個(gè)或者某幾個(gè)承租人與出租人發(fā)生糾紛時(shí)，出租人只能直接對(duì)該特定的某一個(gè)或某幾個(gè)承租人追償，其他承租人不對(duì)其承擔(dān)連帶責(zé)任。□

（作者：褚雪霏，天津商業(yè)大學(xué)法學(xué)院2008級(jí)碩士研究生，研究方向：物權(quán)與債權(quán)法理論與實(shí)務(wù);張貝貝，天津商業(yè)大學(xué)法學(xué)院2008級(jí)碩士研究生，研究方向：公司法）

注釋：

卡爾拉倫茨.德國(guó)民法通論.法律出版社.2004:185.

弗盧梅.德國(guó)民法總論.法律出版社，2001:95.

江平.民法學(xué).中國(guó)政法大學(xué)出版社.2007:124.

山本敬三. 解亙譯.民法講義.北京大學(xué)出版社.2004:328.王澤鑒.民法總論.中國(guó)政法大學(xué)出版.社，2001:145.

山本敬三. 解亙譯.民法講義，北京大學(xué)出版社，2004:329.