從物權法角度看小區車位歸屬問題

摘 要 近年來，由于城市私家車不斷增多，小區車位供不應求，導致小區車位、車庫歸屬與使用問題日益突出。《物權法》的出臺為小區停車難問題提供了基本的解決方案，但由于車位立法不完善等諸多因素，致使在該問題上還未形成卓有成效的解決機制。

關鍵詞 物權法 小區車位 法制提議

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A

一、小區車位、車庫的法律性質

在眾多物權糾紛中，關于小區車位的糾紛長期位居榜首。此類糾紛之所以不斷出現的根源在于人們對小區車位、車庫的法律性質認識不清。具體看來，有人認為小區車位或車庫是小區的配套設施；有的則認為是建筑物或建設用地使用權的添附物；還有的人認為是建筑物的從物。通過研究分析，筆者認為小區車位、車庫應當屬于小區的配套設施，原因有二：其一，隨著經濟發展和人民生活水平的提高，私有汽車數量猛增，車位、車庫已經成為業主所在的生活居住區中必不可少的部分。其二，將車位、車庫作為小區的配套設施具有一定的法律意義，即在小區中設置數量相當、類型各樣、滿足業主需求的車位車庫作為開發商的法定義務。

二、我國小區車位、車庫的相關立法及存在的問題

（一）《物權法》中關于小區車位、車庫的規定。

《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。” 《建筑物區分所有權司法解釋》第6條補充道：“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”可見，《物權法》對于小區車位、車庫的定義、歸屬、使用等作了規定，在很大程度上解決了開發商、物業管理公司和業主之間的矛盾。然而，很多關鍵性問題《物權法》卻沒有解釋清楚，為小區車位、車庫糾紛的解決留下了諸多隱患。

（二）《物權法》關于小區車位、車庫規定中的缺陷。

1、相關規定過于原則化。

“首先滿足業主需要”是框架性規定，較為原則化，不具有可操作性，需要法律明確規定。通常，開發商在售商品房時都會同時將車庫出售、附贈或者出租，而業主在購買商品房的同時并非一定具有購買車庫的經濟能力和現實需要。在這種情況下，開發商必然會將車位、車庫出讓，甚至會賣給非業主。

2、開發商與業主地位不對等。

眾所周知，在房屋交易過程中，開發商與業主的地位是不對等的。首先，在信息資源方面，相對于開發商來說普通業主處于弱勢地位。其次，當今的房屋買賣合同大多是格式合同，房屋買受人只能被動地接受開發商提出的條件，在一定程度上違背了《物權法》第74條規定的車庫歸屬通過約定方式進行的意思自治原則。最后，在產生糾紛發生后，業主的舉證能力十分有限，而開發商則憑借其強大的財政實力通過各種途徑爭取小區車位、車庫的所有權。

3、我國不動產登記制度不完善。

目前，我國房地產登記制度并不完善，對于小區車庫的容積率是否記入公攤面積不予記載。不動產登記簿和權屬證書作為公示的基本載體，在小區車庫權利歸屬上并未發揮其作用。登記機關發放的《房地產證》對建筑物共用部位、他項權利不予記載，無意中為開發商擬定的可能有違法律規定的格式合同條款大開方便之門。房地產財產權利人無法借助所持有的《房地產證》直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權益。

三、解決小區車位問題的法制提議

（一）明確規定小區車位使用權歸小區業主所有。

美國法律對小區內的車庫及停車位所有權的制度設計，遵循了以下兩個最基本的原則：一是不允許小區業主以外的任何其他人擁有小區內車庫及停車位的所有權，二是不允許小區內的車庫及停車位作為獨立的專有部分單獨買賣。根據美國的經驗，筆者認為應該從是否賦予小區內業主優先購買權的爭論中徹底解脫出來，明確規定小區內的車位只有小區內的業主有使用權，這樣才能避免開發商或車位所有人將小區內的車位賣給小區外的人的尷尬，保證車位首先滿足而且只能滿足小區內的業主基本要求。

（二）完善小區車位、車庫登記制度。

開發商出售一套本房地產開發項目的房屋，只能向該房屋購買人出售、附贈或出租本房地產開發項目的一個規劃用于停放汽車的車位、車庫。違反該條款的，房地產交易登記機構不予辦理車位的房地產產權登記。如果開發商已將車位、車庫出售給本房地產開發項目以外的單位或個人，或出售2個以上（含2個）車位給同一套房屋所有權人，但未辦理買賣合同登記的，由此導致不能辦理車位、車庫房地產權證，造成業主損失的，由開發商賠償其相應的損失。

（三）設立臨時停車位。

項目規劃用于停放汽車的車位、車庫不能滿足業主需要的，鼓勵開發商根據開發項目的建設規模，提供部分機動的車位供臨時停放車輛使用。可以借鑒美國夏威夷的做法設立臨時停車位。鼓勵小區周邊企事業單位在特定時間段開放車位，允許小區業主停放車輛。

（作者單位：寧夏大學政法學院）

參考文獻：

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