商用房產低估中的財富值

2009年，貨幣放量，房價飆升，需要特別注意的一個經濟現象是“商住倒掛”，即居民房的價格上漲幅度超過了商用房，導致在一些有代表性的中心商務區，出現了住宅價格高于同等商用房產的價格。這說明兩個問題:一是住宅市場泡沫高企，二是商用房產被市場低估。

商用房產緣何被市場低估?從金融學的角度看，這是因為住宅和商用的價格背后有兩個價值體系，其一是交易價值，其二是經營價值。交易價值的基礎是人口與貨幣的流動性，而經營價值的基礎是預期的租金回報率。在城市房產的投資品屬性較強的時代，居民住宅更多體現為交易價值，所以住宅定價遠遠偏離了租金回報率，從而延伸到商用房產預期現金流的低估。住宅的出租等于是住宅商用，所以住宅租金水平的相對下降會延伸到附近地區的商用房產。如果用交易價值來衡量住宅市場，用經營價值來衡量商用房產，兩個價值之間就存在著一個可量化的反比關系，交易價值的升騰必然導致經營價值被低估。

人類智慧體現在社區規劃上，通常是以社區人口達90%的居住率來計算所需商用物業的，因此，商用房產的價值和社區的居住率成正比。但在居民住宅的交易價值居高不下的條件下，我們很難計算社區的居住率，因此在實際居住率遠低于設計居住率之時，商用物業就會出現階段性的過剩，從而出現較高的空置率，繼而導致兩類房產之間的比例失調。在這里要區分兩個概念:其一是商用房產的空置率，其二是居民住宅的“黑房率”，即晚間不亮燈的住宅所占的比例。在居民住宅“黑房率”居高的地區，商用房產的空置率通常會較高，若用“黑房率”來衡量居民住宅的投資性泡沫，住宅市場的泡沫越高，“商住倒掛”的比率就越高，商用房產的價值就一定是被低估的。由此推論，商用房產的低估會隨著“黑房率”的下降而上升，如果一個“黑房率”較高的地區商用房產的空置率不高，就意味著該地區的商用房產有較高的升值空間，商業房產被低估的經營價值將隨著“黑房率”的下降而逐漸浮出水面。

古往今來，城市的商業開發必然是階段性的:先有城后有市，先有市后有商，先有商后有企，先有企后有富。拋開政治、軍事、歷史和宗教文化的原因看城市的發展，現代城市建設的一般規律是:以宅帶商、以商養地、以地造城、以城致富、以富求奢。中國商業地產開發的領先者是萬達集團，萬達的商業模式就是沿著這條路線擴張的，所以能夠在各地成功復制。萬達模式在社區規劃中追求“商住同城”的整體溢價，特別注重社區的功能配套和綜合效益，因此，一個萬達項目就是一個城中之城，其經濟價值會隨著社區的成熟而逐步顯現。

商用房產的低估是階段性的經濟現象，市場的力量總是能夠在人們追逐私利的過程中，不斷發現被低估的資產，在滯后的綜合配套中逐漸提升其價值。從長期的角度看，居民住宅的價格長期高于商用住宅的現象將逐漸消失，或者是由于住宅價格泡沫的破滅，或者是由于居民住宅“黑燈率”的下降以及周邊商業配套的成熟。

由此推論，具有長期偏好的投資人應適度關注中心城市被低估的商用房地產，在滯后的社區規劃和商業配套中等待升值。

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