房地產(chǎn)救贖

除雙向解決房?jī)r(jià)過(guò)高難題外，更重要的是發(fā)展類(lèi)似的地產(chǎn)金融，以減少資源浪費(fèi)。

國(guó)務(wù)院參事、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)、央行貨幣政策委員會(huì)委員夏斌近日呼吁房地產(chǎn)一定要以消費(fèi)屬性為主導(dǎo)。幾乎同時(shí)，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)李德水在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)表文章，批評(píng)房地產(chǎn)成投資品引發(fā)諸多社會(huì)矛盾。

房地產(chǎn)行業(yè)分類(lèi)之辯

在2002年出臺(tái)的我國(guó)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)(GBT4754-2002)》中，房地產(chǎn)業(yè)是單獨(dú)列示的一個(gè)行業(yè)，與建筑業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)大類(lèi)并列。共有三個(gè)子類(lèi):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng);物業(yè)管理;房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。而房屋及其他建筑物的工程施工活動(dòng)，列入與房地產(chǎn)同一級(jí)別的建筑業(yè)中。

這與北美產(chǎn)業(yè)分類(lèi)體系基本一致。美國(guó)政府經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的產(chǎn)業(yè)分類(lèi)依據(jù)，即是按照這個(gè)分類(lèi)體系統(tǒng)計(jì)的。但針對(duì)資本市場(chǎng)的美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾和摩根士丹利推出的GICS(全球行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn))以及英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》推出的GCS(全球分類(lèi)系統(tǒng))，都將房地產(chǎn)企業(yè)歸為金融大類(lèi)。如GICS，金融大類(lèi)代碼為40，4040就是“realestate”，其中40401010是房地產(chǎn)信托投資公司(REITs)，40401020是“從事?lián)碛蟹康禺a(chǎn)、開(kāi)發(fā)或管理房地產(chǎn)的公司”。

這一證據(jù)，總是被金融和房地產(chǎn)商用來(lái)支撐房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬性。

《中美房地產(chǎn)業(yè)比較研究:內(nèi)涵、屬性與功能》一書(shū)的作者崔裴解釋說(shuō):“因?yàn)闃?biāo)普和《金融時(shí)報(bào)》主要是為上市公司和證券市場(chǎng)分析服務(wù)的。它們把這些與房地產(chǎn)有關(guān)的公司分成三類(lèi)，一類(lèi)是REITs，一類(lèi)是‘從事?lián)碛蟹康禺a(chǎn)、開(kāi)發(fā)或管理房地產(chǎn)的公司’，還有一類(lèi)就是realestateservice，像易居中國(guó)等房地產(chǎn)服務(wù)和中介，就放在這個(gè)板塊。”

這一解釋可以概括為，在英美資本市場(chǎng)，與房地產(chǎn)相關(guān)的公司，包括實(shí)體和基金，都是屬于金融類(lèi)的。上市的房地產(chǎn)公司是金融類(lèi)企業(yè)。那么，房地產(chǎn)本身呢?崔裴解釋說(shuō):“在美國(guó)，買(mǎi)房子就是投資，無(wú)論自住還是出租。什么是消費(fèi)，租房子就是消費(fèi)。但在美國(guó)，大部分人都是以租房為主的?！?/p>

“投資是你犧牲現(xiàn)在的一筆錢(qián)，去獲取未來(lái)的收益。這個(gè)收益，不一定是貨幣，也有可能是服務(wù)，你自住得到的服務(wù)也算?！?/p>

華東師范大學(xué)博士周建成和他的導(dǎo)師張永岳認(rèn)為，消費(fèi)與投資并不是非此即彼的關(guān)系，即使是自住房購(gòu)買(mǎi)行為，也可以基于不同的分析視角共存其中，他們反對(duì)像“華夏與夷狄之分”一樣，把消費(fèi)與投資屬性搞得水火不容。

周建成舉例，具有天然消費(fèi)品性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房，過(guò)幾年很可能變成投資品;以租房為目的房產(chǎn)，租給別人住，也是解決住房消費(fèi)需求。很多時(shí)候，這兩種屬性是共生一體的。

中原地產(chǎn)分析師馬冀表示:“你無(wú)法保證一套房子就是純粹的消費(fèi)品，一旦價(jià)格上漲，拋房獲利，它馬上就轉(zhuǎn)化為投資品?！?/p>

與之相對(duì)比的是，不斷強(qiáng)調(diào)消費(fèi)屬性的中國(guó)，房地產(chǎn)在居民的資產(chǎn)比重中越來(lái)越高。

無(wú)論如何，接近決策層的學(xué)者和官員在這個(gè)時(shí)候強(qiáng)調(diào)消費(fèi)品屬性，本意是希望對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到導(dǎo)向作用，降低過(guò)熱的房?jī)r(jià)，而討論的邏輯起點(diǎn)，只因受盡了房地產(chǎn)“投資屬性”之害。

屬性之爭(zhēng)背后的調(diào)控指向

夏斌承認(rèn)，在目前現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)確實(shí)既是消費(fèi)品又是投資品。但是，有鑒于金融資產(chǎn)、虛擬資產(chǎn)屬性很強(qiáng)的行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響很大，有必要以消費(fèi)品為主導(dǎo)。

沿著消費(fèi)品為主導(dǎo)的這個(gè)思路，夏斌說(shuō)，可以預(yù)見(jiàn)近幾年政策調(diào)整，將通過(guò)稅收、金融政策，抑制打擊投資、投機(jī)購(gòu)房，鼓勵(lì)消費(fèi)購(gòu)房、租房，并引發(fā)房?jī)r(jià)下跌。

如果提倡房地產(chǎn)的消費(fèi)品屬性，只是為提高房產(chǎn)交易稅、開(kāi)征物業(yè)保有稅和限制投資客資金供應(yīng)等措施提供政策上的“理論依據(jù)”，那么這一提法還只夠得上柔性級(jí)約束。

夏斌亦表示，可以通過(guò)政策引導(dǎo)，不鼓勵(lì)居民從房地產(chǎn)這一虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)獲得財(cái)產(chǎn)性收入，鼓勵(lì)其從實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資中獲得財(cái)產(chǎn)性收入;同時(shí)，還可以研制一定的規(guī)定，抑制二級(jí)市場(chǎng)上的謀利行為，照顧中低收入群體購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)性住房而不是購(gòu)買(mǎi)投機(jī)性住房，不然，則予以明令禁止。

由此看來(lái)，吳曉波對(duì)于工商業(yè)資產(chǎn)“任意征收”的恐懼，有可能波及到避險(xiǎn)工具——房地產(chǎn)上去。

此一時(shí)，彼一時(shí)。當(dāng)福利分房制度被取消，房地產(chǎn)交給市場(chǎng)，并成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)每一次從低迷到繁榮的發(fā)動(dòng)機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性被演繹得無(wú)以復(fù)加;現(xiàn)在房地產(chǎn)成了眾矢之的，成了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的桎梏，廣大“房奴”們的枷鎖，輿論又偏離到另一個(gè)極端。

李德水撰文指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題是社會(huì)問(wèn)題，不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。這一似曾相識(shí)的提法，亦曾出現(xiàn)在教育改革、醫(yī)療改革的激辯中。這一次輪到房地產(chǎn)了。

根本之疾

稅收、金融政策、土地政策，甚至行政手段，夏斌和曹建海提出的解決思路，仍然沒(méi)有跳出房地產(chǎn)供需各方本身的治理。

但目前聽(tīng)到的更多聲音，是要跳出房地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)解決高房?jī)r(jià)帶來(lái)的諸多積重難返之疾。上海大學(xué)金融學(xué)副教授周洛華曾公開(kāi)指出:“房地產(chǎn)行業(yè)是被動(dòng)體現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)的，有事打孩子，干什么?孩子已經(jīng)生下來(lái)了，是無(wú)辜的。”

“有什么樣的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式，就有什么樣的房地產(chǎn)行情?！敝灰@種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式繼續(xù)下去，房?jī)r(jià)就不可能跌。周洛華開(kāi)出的藥方是:人民幣升值，以及油價(jià)與國(guó)際接軌。

吳曉波則認(rèn)為，近年來(lái)大量工商業(yè)資本洶洶涌進(jìn)地產(chǎn)業(yè)，是因?yàn)槠髽I(yè)家階層因“國(guó)進(jìn)民退”對(duì)實(shí)業(yè)產(chǎn)生厭倦，投機(jī)心理大增。因此，無(wú)論是房產(chǎn)稅的征收或是加大土地供應(yīng)量，都是不能解決問(wèn)題的。真正的解決之道，是要以更徹底的市場(chǎng)化改革，活躍工商業(yè)經(jīng)濟(jì)，讓工商資本留在工商領(lǐng)域。

除此之外，周洛華等人還認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)比中國(guó)股市更需要有創(chuàng)新的金融工具來(lái)化解多年累積的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是銀行貸款，幫助房地產(chǎn)銷(xiāo)售的還是銀行貸款。房地產(chǎn)的問(wèn)題，恰恰出在這一單一的融資環(huán)境上。

解鈴還需系鈴人，房地產(chǎn)的問(wèn)題，還得靠金融來(lái)解決。

崔裴說(shuō)，在美國(guó)，房地產(chǎn)就是投資品，這種投資品，是以金融資產(chǎn)的方式來(lái)出現(xiàn)，而不是個(gè)人直接投資購(gòu)買(mǎi)房屋?！拔以?jīng)研究過(guò)美國(guó)從上世紀(jì)80年代末到90年代十幾年的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示:房地產(chǎn)實(shí)物在美國(guó)個(gè)人、家庭和非金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的比例一直在下降。什么原因?這與REITs興起有關(guān)系。REITs從放抵押貸款轉(zhuǎn)為以出租為主后，美國(guó)資本市場(chǎng)就開(kāi)始興起了投資REITs熱。也就是說(shuō)，很多家庭和企業(yè)，過(guò)去是采取直接購(gòu)買(mǎi)房屋的方式來(lái)投資?，F(xiàn)在則直接購(gòu)買(mǎi)REITs股票。”

崔裴指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的私募股權(quán)基金、REITs、房企上市，都是讓投資者分享房產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的方式，可以把資金從純粹購(gòu)買(mǎi)房屋這一單一的市場(chǎng)，引導(dǎo)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的各個(gè)鏈條上去。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李曉東此前接受專(zhuān)訪時(shí)表示:“發(fā)展房地產(chǎn)金融，分流炒樓資金。原來(lái)炒樓、拉動(dòng)需求的資金，現(xiàn)在作為開(kāi)發(fā)資金來(lái)增加供給，能為平衡供給起到事半功倍的效果。”

除雙向解決房?jī)r(jià)過(guò)高難題外，在崔裴看來(lái)，更重要的是，發(fā)展類(lèi)似的地產(chǎn)金融，能夠減少資源浪費(fèi)，變一個(gè)人買(mǎi)房的分散投資行為為規(guī)?；?zhuān)業(yè)化的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。