析小產權房的發展現狀及其解決的勢在必行

近幾年來的中國樓市，“小產權房”成為了萬眾矚目的焦點。無論是建設數量還是市場需求，小產權房都以其頑強的自生能力，成為政府不得不嚴肅面對的一個社會問題。

所謂“小產權房”，又稱“鄉產權房”，是在農民集體所有土地上建設的房屋，未經規劃，未交納土地出讓金等費用向集體組織之外的居民銷售，沒有由國家房管部門頒發的產權證，只有由鄉政府或村委會頒發的產權證或者根本沒有權屬證明。具體而言，“小產權房”又分兩種:一種是在農村建設用地的土地上所建的房屋;一種是在耕地或基本農田上所建的房屋。

一、“小產權房”的發展成因

小產權房是一個高房價的產物，是特殊時期存在的特殊社會經濟現象。隨著中國城市化、工業化的高速進程，新農村建設的進一步加強，外出務工農民賣房騰空近郊農戶部分宅基地;村集體以“農村改造”等名義立項獲規劃審批，再虛報戶口數騙取宅基地用地指標，建成房屋入市交易，直接與開發商合作“分利”。一部分買不起高價房的低收入老百姓和一部分想投資或購第二居所的城市高收入人群就成為“小產權房”的消費群體。由此，“小產權房”就產生了。

我國對城市土地和農村土地實行著不同的管理方法，對城市人口和農村人口也實行著不同的管理方法，城市國有土地只有經過合法程序方能建造商品房上市流轉，并由國家房管部門頒發房產證;集體土地只有經國家征地，土地性質變為國有后才可以用于房地產開發，然后進行上市流轉。這種二元結構的土地制度是“小產權房”問題的根源。這樣的國有土地和集體土地劃分，導致了土地一級市場國家壟斷，造成不平等。所有權有四方面權能:一是占有，二是使用，三是收益，四是處分。而現在城市共有土地和農村集體土地在所有權的權能體現上有不少的差異，隨著社會個體和小集體利益意識的增強，不同利益主體急欲利用低成本的小產權房進行套利、逐利和分利。

政府監管力度不夠和法規政策的不完善也為“小產權房”作為一種市場行為提供了條件。使其在很長一段時期存在并滋生著。

二、小產權房的欣欣向榮及其尷尬的社會地位

從2003年開始很多人購買小產權房作為第一居所使用，這一情勢迅速在全國大中小城市蔓延。即使在2007年6月18日，作為國家房地產行政主管部門建設部正式發布風險提示:“小產權房無法辦理權屬證明，不受法律保護”之后，小產權房依舊以難以遏制之勢發展，據有關統計，當時深圳有農民房或其他私人建房超過35萬棟，占全市住房總量的49%;北京的小產權房數量占市場總量的20%左右;上海的占市場總量的22%左右;西安的占市場總量的25%—30%等等，這些小產權房主要遍布在大中小城市的邊緣地帶及城中村。

目前，小產權房開發建設形式主要有三種:一是一些村(居)未經審批擅自組建隊伍搞建設;二是部分村(居)與開發商合作，由村(居)出地，開發商出錢，雙方利益分成;三是個別村(居)委會直接把農村集體土地賣給開發商非法轉讓集體土地使用權。從價格上看，一般只有同樣位置商品房價格的40%至60%。從購買對象上看，消費主體主要是務工低收入人群、投資房產謀利和選擇第二居所的高收入群體。從買賣手續上看，未辦理國家土地、建設許可，未繳納商品房買賣契稅，沒有房產證，只有一份“購房協議”，不符合國家規定，不受國家法律認可和保護。

小產權房的開發雖然加速了農村土地商品化，打破了城鄉界限，促進了城鄉經濟一體化，并且滿足了相當一部分人的“居者有其屋”的夢想，但其無序的發展造成了大量耕地流失，其低價格的市場吸引對城市商品房市場造成巨大沖擊。為此，在建“小產權房”和已建“小產權房”受到了不間斷的國家禁令，成了沒有“準生證”和“出生證”的“小黑孩”，以致無法在市場正常交易和流通，購買人很難維護自身的利益，甚至有被否定和拆除的可能，這必將激化起新一輪的社會矛盾。“小產權房”已是一種客觀存在，回避必將產生更多問題，所以其迫切需要政府面對和解決。

三、解決“小產權房”問題的對策和建議

2008年1月1日施行了城鄉規劃法，廢止了城市規劃法，使中國正在打破建立城市二元結構的規劃管理制度，進入城鄉一體規劃時代。2009年3月國土資源部出臺的《國土資源部關于促進穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》強調，加快農村土地確權登記，規范集體建設用地流轉，逐步建立城鄉統一的建設用地市場。通過這些政策可以看出，國家正在一步步開放農村土地市場，朝打破“二元土地制度”方向努力。“小產權房”的問題實質就是集體土地使用權流轉問題，完善我國農村宅基地流轉制度，對集體建設用地進行合理規劃，逐步放開規劃內建設用地及荒地對其流轉的限制，允許農村集體建設用地直接進入一級土地市場流轉，建立城鄉統一建設用地市場。一系列政策法規的出臺加快了“小產權房”的合法進程。

對現有小產權房逐步予以合法化要分門別類的進行。對符合城市規劃和土地規劃在農村集體建設用地和宅基地上建設的房地產，屬于一般住宅建設項目的經補辦手續、補繳土地出讓金、稅費等，從而獲得房屋完整產權。對不符合規劃違法侵占耕地的應依法嚴肅查處。從政策上要加強小產權房的監管力度，“存量解決，增量限制”，既要使低收入群體買得起房，實現社會各方面利益的共贏與和諧，又要保護耕地存有量，保障農民的生存和生活。