淺析集資建房

摘要:1998年以后全國(guó)進(jìn)行了大規(guī)模的城鎮(zhèn)住房制度改革后，集資建房成為時(shí)代的產(chǎn)物。可因?yàn)榉杀旧硎菧蟮模伯a(chǎn)生一系列的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展造成了一定的影響，如使房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上產(chǎn)生“畸形”、腐敗問(wèn)題等等。隨著相應(yīng)法律的頒布，相關(guān)問(wèn)題得到一定解決。但還不健全，有待繼續(xù)完善。

關(guān)鍵詞:集資建房房地產(chǎn)

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了10多年的歷史，大規(guī)模的系統(tǒng)發(fā)展也有10多年了。但并沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)大的調(diào)整或完整的“繁榮—下降”的經(jīng)濟(jì)周期，比如房屋商品房?jī)r(jià)格、房屋銷(xiāo)售量、房地產(chǎn)投資增速、新開(kāi)工面積等等。而且主要是以商品房開(kāi)發(fā)為，這也是房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的一個(gè)主要標(biāo)志。當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中也對(duì)一些新的開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行了償試。比如集資建房、合作建房、廉租房。這些主要是為應(yīng)對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)快上漲而產(chǎn)生的。其中在1998年全國(guó)進(jìn)行了大規(guī)模的城鎮(zhèn)住房制度改革后，對(duì)集資建房的問(wèn)題直至今日也有相當(dāng)大的爭(zhēng)議。現(xiàn)就其中的集資建房做如下分析:

一、集資建房的定義

所謂集資建房，有多種概念，主要是因?yàn)榻嵌炔煌５容^主流的觀點(diǎn)是指單位集資建房，即“建設(shè)單位以劃撥方式取得土地，經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn)。在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和單位發(fā)展計(jì)劃的條件下，向特定的對(duì)象集資、供應(yīng)住房的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為。其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、上市條件、供應(yīng)對(duì)象、優(yōu)惠政策均要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審核。一般供應(yīng)對(duì)象必須限定在本單位無(wú)房戶(hù)和符合市縣人民政府規(guī)定的住房困難家庭。”2003年國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中對(duì)集建房的定義為“集資建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、參加對(duì)象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。”目前也出現(xiàn)了完全以個(gè)人名義進(jìn)行的“集資建房”行為，但實(shí)際上應(yīng)屬“合作建房”的范疇，和真正意義的集資建房有本質(zhì)區(qū)別。在2004年4月13頒布并同日實(shí)施的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中將集資建房定義為“經(jīng)濟(jì)適用住房”的組成部分，并對(duì)其進(jìn)行了適當(dāng)規(guī)范。

二、集資建房產(chǎn)生的歷史背景

1998年城鎮(zhèn)住房制度改革后的一段時(shí)間里，一些黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位手中不在有存量房，同時(shí)又面臨著職工住房困難的問(wèn)題。就由職工出資、單位按所謂的“經(jīng)濟(jì)適用房”待遇牽頭組織建房，在單位內(nèi)部銷(xiāo)售。隨著城市土地資源日益稀缺，房屋銷(xiāo)售價(jià)越來(lái)越高，集資建房已經(jīng)由當(dāng)初解決困難職工的住房問(wèn)題逐步演變?yōu)闄?quán)力部門(mén)滋生腐敗的溫床。不少地方集建房的機(jī)關(guān)單位，利用手中掌握的特權(quán)和資源，以解決職工住房為名，獲取廉價(jià)的土地，并且享受在工程建設(shè)稅費(fèi)方面的多種減免和優(yōu)惠政策。這雖在一定程度上綏解了部分單位住房不達(dá)標(biāo)或無(wú)房于部、職工的困難。但也使得一些機(jī)關(guān)人員手中早已不只一套住房，實(shí)際上是變相延續(xù)福利分房。而大多數(shù)城市居民卻只能以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房。

三、集資建房的現(xiàn)實(shí)狀況及法律規(guī)定

集資建房在很大程度上是與我國(guó)住房改革的基本方向相背的。我國(guó)的住房改革是朝著從實(shí)物分房變?yōu)樨泿呕瑥母＠址孔優(yōu)樽呦蚴袌?chǎng)。違規(guī)、超標(biāo)集資建房具有隱蔽性和欺騙性，表面是為職工住房解困，實(shí)際是部分機(jī)關(guān)單位負(fù)責(zé)人鉆政策空子，套取國(guó)有資源為團(tuán)體和個(gè)人牟利，招致意想不到的民怨。

為此2004年頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》2006年頒布的《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》都對(duì)集資建房作出了限制如《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第一條就規(guī)定“一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益”《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》第十二項(xiàng)中規(guī)定“嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配違規(guī)行為。”《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十二條“凡已經(jīng)享受房改政策購(gòu)房、購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。嚴(yán)禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分配或商品房開(kāi)發(fā)。”這只是對(duì)集資建房規(guī)定的部分的條文。綜合分析這幾部法律的相關(guān)規(guī)定可見(jiàn)集資建房存在如下幾個(gè)方面的問(wèn)題

(一)住房面積和檔次違背國(guó)家相關(guān)政策。不少地方黨政機(jī)或事業(yè)單位的集資建房小則90平方米大的則150平方米，更有甚者達(dá)到了200平方米以上。這些嚴(yán)重的超標(biāo)建房，脫離其住房解困的本質(zhì)。

(二)擠占面向中低收入人群銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用房。在全國(guó)很多地方，機(jī)關(guān)單位集資建房占整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房的比例越來(lái)越高，有的地方甚到達(dá)到40%以上，導(dǎo)致所在城市一部分本可以購(gòu)買(mǎi)面向社會(huì)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房的百姓生活更加困難。

(三)內(nèi)部銷(xiāo)售把關(guān)不嚴(yán)。盡管明文規(guī)定已購(gòu)公有住房的干部職工不能再參加集資集房，但不少機(jī)關(guān)單位住房達(dá)標(biāo)的人也可以購(gòu)買(mǎi)。以干部住房緊缺為名，通過(guò)變相的集資建房，如委托代建、團(tuán)購(gòu)等，將多占房和占大房行為合法化，分配中向領(lǐng)導(dǎo)干部?jī)A斜問(wèn)題突出。以至于出現(xiàn)了“經(jīng)濟(jì)適用房住進(jìn)了大款，羊群里出了駱駝”

(四)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)“畸形”。近幾年，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，而越來(lái)越多的非市場(chǎng)化動(dòng)作的集資建房對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生沖擊，現(xiàn)在很多城市為了擴(kuò)容，為了城市的發(fā)展，都將政府的辦公地點(diǎn)向新的開(kāi)發(fā)區(qū)搬遷，部分直屬機(jī)構(gòu)也實(shí)施了搬遷。為了工作上的便利，許多單位都在新區(qū)規(guī)劃建設(shè)了集資房以利于工作人的辦公、上下班，一些效益好的單位為了改善職工住房條件，也以定向開(kāi)發(fā)、委托代建、團(tuán)購(gòu)等非市場(chǎng)化運(yùn)作形式購(gòu)建住房。照這樣下去，集資建房面積過(guò)大，勢(shì)必沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，其銷(xiāo)售價(jià)格有的甚至低于開(kāi)發(fā)成本，擠占了按市場(chǎng)行為經(jīng)營(yíng)的企業(yè)的市場(chǎng)空間。

(五)國(guó)有資產(chǎn)流失，鑄成集體腐敗。很多單位假借干部職工住房緊缺為名進(jìn)行集資建房，而且建設(shè)的都是高標(biāo)準(zhǔn)住宅、更有甚者為超大型號(hào)別墅。相關(guān)配套設(shè)施豪華程度達(dá)到所在城市住宅的一流水平，而且還無(wú)償或低價(jià)占用土地，有的還是農(nóng)用地。為建房，部分單位占用國(guó)有資金、或?qū)ｍ?xiàng)資金。最后按著職務(wù)的大小來(lái)進(jìn)行房屋檔次的分配，搞二次福利分配。

四、集資建房現(xiàn)狀的深層原因

(一)住房貨幣化不到位。集資建房之所以有上述的情況發(fā)生，其成因是多方面的，但主要還是住房貨幣化政策不到位，機(jī)關(guān)單位人員工資收入與商品房?jī)r(jià)差距過(guò)大。1998年在全國(guó)范圍內(nèi)取消住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，但停止住房實(shí)物分配后，機(jī)關(guān)單位收入并沒(méi)有相應(yīng)提高。同時(shí)，住房貨幣化補(bǔ)貼亦未能到位或各部門(mén)分發(fā)數(shù)額懸殊。而在住房保障體系中公積金又是大多數(shù)人惟一享受的住房保障，但其為機(jī)關(guān)單位解決住房問(wèn)題發(fā)揮的功效并不大，以至于這個(gè)利益群體的人無(wú)法實(shí)現(xiàn)用手中的貨幣購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)上的商品房，故準(zhǔn)福利性質(zhì)的分房在各地逐步抬頭。

(二)權(quán)利尋租的存在。一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境，必須剔除權(quán)力對(duì)社會(huì)資源的強(qiáng)占與濫用，只有在權(quán)利公平的背景下，才能去訴求市場(chǎng)的理性。只有剔除了權(quán)力的尋租，遏制權(quán)力的腐敗使國(guó)家公務(wù)員與其他階層的人們處于一平等的地位上，才能使得政府一次次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，不會(huì)陷入到與“影子”的博弈之中。讓公務(wù)、人民群眾一樣，同時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)，真正體會(huì)買(mǎi)房難，購(gòu)房不易的滋味，密切政府與人民的關(guān)系，對(duì)于化解各種社會(huì)矛盾，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定是有百利而無(wú)一害的。

綜上，雖著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，集資建房產(chǎn)生的問(wèn)題及原因也是復(fù)雜的，為此我們要加強(qiáng)執(zhí)法力度，嚴(yán)格要求各級(jí)政府必須按照相關(guān)的法律、法規(guī)來(lái)進(jìn)行審批。加強(qiáng)反腐力度，對(duì)于已經(jīng)違法違紀(jì)的干部要嚴(yán)格按照法律的規(guī)定進(jìn)行懲處，起到對(duì)大家的警示作用。構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。向社會(huì)廣范征集建議，集眾人之所長(zhǎng)來(lái)解決現(xiàn)在的問(wèn)題。

我也是此文拋磚引玉，希望能夠有更多的仁人志士發(fā)表有建解的意見(jiàn)，把我們的社會(huì)建設(shè)的更好。