爭奪天際線

中國商業地產青春期的副產品，地標幻想者的未竟事業，海外基金攫取財富的天然溫床——有關摩天大樓的權謀與煉金術

2003年，剛加入摩根士丹利房地產基金的蓋斯·彼得森前往上海地產代表處赴任。臨行前，他對在香港的上司說，中國房地產的大派對要開始了，我們必須去“搶個座位”。

5年后，彼得森在摩根士丹利中國區房地產業務主管位置上離任，旋即，他因涉嫌違反美國《反海外腐敗法》被摩根士丹利解雇，并遭到美國司法機關調查。但這一代價或許是值得的，此時的摩根士丹利在中國房地產業務上賺得盆滿缽滿，這與他們歐美同事的慘淡經營形成鮮明對比。

4月15日，摩根士丹利披露了地產私人股本行業史上最大虧損，其規模為88億美元的第六期國際基金，或將縮水六成。一天之后，深陷“欺詐門”丑聞的高盛亦傳出其持有的全球地產基金損失殆盡，受美國及德國房地產市場的拖累，原本總額18億美元的基金只剩下3000萬美元，

此時，摩根上丹利在中國房地產市場已搭建起一個龐大的資產王國：包括一家投資銀行、一家國內銀行、兩家基金公司以及6個地產投資基金和一些數量不詳的私募基金從2003年開始，摩根士丹利成為中國商業地產領域最為活躍的投資者，在上海、北京、廣州、南京等中心城市共投資了10多個爛尾樓項目，涉及金額超過100億人民幣。

業內公認的一個事實是，摩根士丹利涉足的每一個項目都能保證盈利。最新的消息顯示，彼得森操盤的第一個項目上海豪宅錦麟天地近期即將脫手，其與Alpha基金已達成轉讓意向，售價或為11億人民幣。在2003年，彼得森接盤的代價是869萬美元，即使算上后續的投入，其仍將獲得超過1倍的利潤。

“在金融危機之后，摩根士丹利、高盛等大行在中國收緊了錢袋，掛牌出售很多項目，但這與他們的老基金即將到期贖回不無關系?！睆偷丶瘓F總裁助理兼國際資本與合作總監常春向《環球企業家》指出，由于中國房地產市場的高回報率和人民幣升值的強烈預期，新基金仍舊渴望著卷土重來。事實上，中國業務已成為所有海外基金粉飾商業地產泡沫破裂的最后遮羞布。

但就此得出彼得森的故事還能繼續的結論，還為時過早，彼得森頗具戲劇性的退場只是摩根士丹利在中國行事風格的一個官方不完整總結。包括錦鱗天地、重慶的爛尾樓項目等在內，摩根士丹利所涉獵的大多數爛尾樓都或多或少的涉足灰色地帶。而摩根士丹利房地產業務在華的整個歷程，實則也是中國天際線爭奪戰的一個縮影。

過去10年，伴隨著中國商業地產的第一波熱潮，爛尾樓的數量也達到一個高峰。原因很簡單——有太多不專業的人士進入房地產行業?！爸袊€是屬于人際社會，只要有一點關系，能弄到一塊地，自己湊點資金就能先啟動?！痹酝顿Y爛尾樓為主業的香港國匯集團董事局主席武鎮國向《環球企業家》指出。

這些人往往對摩天大樓的后續資金缺乏基本的預判，加之對復雜項目的實操并不專業，一旦資金出現問題就容易出現爛尾。而歷次房地產調控對房地產融資的限制，也是爛尾樓的一個催化劑。相比而言，在香港這種房地產成熟市場，爛尾樓就難覓蹤跡。

“越是為世界500強準備，目標越遠大的樓，越是容易爛尾。”SOHO中國董事長潘石屹對《環球企業家》說，這些不切實際的雄心很多會變成城市核心區的一塊塊傷疤、這給了狩獵者進入的絕佳時機，

當政府忍受不了這些傷疤，決定盤活資產時，那些嗅覺靈敏的中間人隨即尋跡而來。他們洞悉政府的算盤，也可以輕易了解爛尾樓的前世今生與復雜產權關系，從而能以低廉的價位接手。但在大多數時候，他們并不對爛尾樓怎么投入，只是轉手他人。最后的接盤者注入資金，開發完畢并最終選擇持有物業或者出售。

中間人是這一鏈條上的核心，這是一個極其隱秘的小圈子，他們洞悉政府對爛尾樓的各種處置政策和方案，在政商兩界左右逢源。找到他們，足所有掘金者美夢成真的不二法門。這正是彼得森所擅長的。

狩獵者

2003年7月14日，經由上海水業集團，摩根士丹利以869萬美元收購了準爛尾項目錦麟天地雅苑25％的股權，這是彼得森在中國地產行業投資的第一單物業。

在中國這樣看起來紛雜無比的市場里，彼得森因善于編織關系網而被同事稱為“人際蜘蛛”。多年在中國上學及工作的經歷，讓彼得森普通話說得比很多中國人還好。還會唱越劇

摩根士丹利在不到一年里便獲得了超過預期30％的收益，多年以后這筆交易仍讓彼得森得意不已。不過從上海永業集團拿到的驚人低價，也成為他日后黯然去職的灰色背書。

據一位不愿具名的上海永業員工透露，錦麟天地雅苑最早為兩家新加坡公司投資開發，后因1997年亞洲金融危機，投資方出現資金問題中途停建。上海永業在1997年斥資925萬美元收購到30％的股權，但在6年之后，其出讓25％股權給摩根士丹利時只要價8697Y美元，這與上海房地產期間的巨大漲幅形成鮮明反差。

據本刊調查，吳永華曾任上海盧灣區房地局修建科的科長，1997年吳永華負責組建永業集團，擔任法定代表人。在2007年原上海新黃浦集團董事長吳明烈被雙規后不到兩個月，吳永華主動辭職。吳永華在錦麟天地有一套住宅，錦麟天地一般戶型都在140平米以上，均價在8萬元一平米，倘若以此計算，吳永華僅此套房產就價值超過千萬。此外，吳永華的女兒曾在摩根士丹利上海辦事處任職，負責摩根士丹利開發的永業公寓二期項目。摩根士丹利與上海永業集團還聯合成立過“上海永威置業有限公司”，共同投資13億元獲得上海盧灣區核心地區一幅商業用地，這家公司的法人代表正是彼得森。

在此之后的很長的一段時間里，與具有深厚政府背景的企業合作成為摩根士丹利在華的保留節目。在其全國十多個爛尾樓收購案中，上海永業集團、上海盛融投資有限公司(上海國資委獨資企業)、中金豐德投資控股有限公司經常參與其中。摩根士丹利的外資身份加上國企的深厚背景，讓其在收購爛尾樓的談判中無往不利。

香港國匯集團董事局主席武鎮國就曾被這樣的組合迷惑。國匯集團是一家海外基金旗下的投資機構，集團總部設于美國加州。2008年初。武鎮國從摩根士丹利在重慶的一個爛尾樓擊鼓傳花游戲中全身而退，并自此斷絕了做爛尾樓生意的年頭。

2003年9月，重慶市政府計劃通過司法拍賣的形式盤活全市90多座爛尾樓。消息傳出不久，中金豐德與摩根士丹利向重慶市政府表達了興趣。據當地媒體報道，重慶市政府高度重視并且在各個方面給予摩根士丹利方便，將33棟爛尾樓提供給其篩選。摩根士丹利第一次選出13棟爛尾樓，后又從中篩選出6棟作為最終收購目標。此后，重慶政府將這些爛尾樓打包，并制定了一個為摩根士丹利量身定制的拍賣方式。為了表示對投資者的誠意。重慶方面還召開了有關部門的聯合會議。為其提供了各種稅費優惠方案，并約定這些項目不得再進行轉讓。這期間，代表摩根士丹利談判的正是中金豐德。

武鎮國曾調查過中金豐德的背景，他驚訝地發現這家籍籍無名的公司竟然與所有頂尖的國際投行在不良資產業務上有密切合作關系。而其工商登記資料資本金一欄中還有“占有國有資產7.3億”的字樣。“中金豐德的人說他們是財政部設立的，我對此理解為，中金豐德就是財政部設立在香港，讓四大資產管理公司與外資對接處置不良資產的窗口。”最終，摩根士丹利以3.3億拍賣底線價格，將6棟爛尾樓收入囊中，而武鎮國隨即成為接盤者。

在中國這樣看起來紛雜無比的市場里，彼得森因善于編織關系網而被同事稱為“人際蜘蛛”。與其有過合作的發展商曾向《環球企業家》透露，這位出生在新加坡的美國人沒有很深的學歷背景，但多年在中國上學及工作的經歷，讓彼得森普通話說得比很多中國人還好，他甚至還能講上海話、唱越劇。

在加入摩根士丹利之前，彼得森曾在國內一家地產公司任職，政商各界關系深厚，工作方式也充斥著中國商界獨特的江湖味；無論到哪里，他都能非常迅速地編織一個關系網并加以利用。這種強大的本土化生存能力，讓彼得森在三年后即升任摩根士丹利中國區地產主管，渴望掘金中國樓市的摩根士丹利在他的帶領下亦迅速擴張。在彼得森于2009年“行賄門”事發后。上述發展商感嘆說：“他行賄一點都不奇怪。不過，在這個領域完全不沾這事也難。”

在摩根士丹利進軍中國之前，上海乃至中國內地都甚少有海外基金進入。但隨著摩根士丹利在中國商業地產上深耕，眾多海外基金紛紛效仿。至2005年下半年，在人民幣升值的強烈預期下，大量投資者瘋狂涌人，購買對象均是高檔寫字樓和商業地產。包括高盛、麥格理銀行、荷蘭國際集團、雷曼兄弟、羅斯?；鸬却笮芯~貫入場，不斷將一線城市的標志性寫字樓收入囊中。

危險的接盤

在2005年，武鎮國是無數窺視爛尾樓市場的新進入者之一。他能夠進入的一個前提是，在摩天大樓上游資源占盡優勢的摩根士丹利，事實上甚少參與后期的商業開發和零散出售。大多數情況下，他們先以委托合作伙伴清理債權，然后尋找下一個接盤者。

有接近中金豐德的知情人透露，重慶項目還沒有辦完收購手續，摩根士丹利就跟中金豐德表示“趕緊找人接盤”。在2004年8月，尚沒有和重慶政府達成最終協議的情況下，中金豐德即找到國匯集團武鎮國兜售這6棟爛尾樓。在進行了一個月限定期的調查后，急于進入不良資產領域淘金的武鎮國就與摩根士丹利達成轉讓協議。國匯最終接下其中的5棟，支付給摩根士丹利的實際“中介費”為3000萬元港幣。

“我當時很佩服摩根士丹利的眼光，5棟爛尾樓處在繁華地段不說，主體工程都已經完工，看上去只要有資金啟動，都將是非常好的項目?！蔽滏倗貞浀?，但將這5棟寫字樓買下來后，他才看到了硬幣的另一面。按照協議，付完款后政府應該在一個月內把開工許可證、銷售證及法律文件審批下來。但事實是，為了這些證件國匯集團整整花了三年時間?！耙菦]有后來引入的合作伙伴、國資背景的深創投幫助，我們估計要耗更久?！蔽滏倗貞?。

更讓武鎮國感到絕望的是，他買下的5棟爛尾樓每一棟都有一堆麻煩。比如其中有一個占地面積才500平米的樓有二十多層高，買之前他們想重新包裝后當做小戶型來賣。但買完后才發現整棟大樓都需要加固，而且沒有停車位。武甚至想過把樓炸掉重新蓋，但成本核算上又不劃算。最終，這棟樓被政府收回，炸掉改造成了市政綠地。

在2008年初，終于拿到了所有證件及許可后，武鎮國做的第一個決策就是不再自己開發，趕緊把這五棟樓打了一個包，總價加了幾千萬賣給了香港瑞安建業。從此以后，國匯集團再也不碰爛尾樓了。

“能從這五棟爛尾樓里賺到錢，真是太幸運了。這里充滿了不可預知的問題，我們也差點第二次爛尾了。”武鎮國透露，盡管過去了5年，但這5棟被倒賣了三次的爛尾樓仍沒有盤活。

最終能在重慶項目上獲利，對于武鎮國而言是一個意外之喜。但他認為這多少源于當初與政府的談判時，要求對方協助其設立了5個有外資獨資甲級發展商牌照的項目公司。有了這個牌照意味著外資進入項目公司不用再通過商務部、外匯管理局的額外審批。在2008年外資豪賭人民幣升值時，讓海外資金快速進入中國而且在房地產這個最大資產上落地，曾是令很多基金夢寐以求的事情。

武鎮國相信，在向外轉讓項目包時，這5個牌照給他平添了不少砝碼。最終的接盤者瑞安建業在2005年開始在內地收購爛尾樓，2007年其分拆出的中華匯房地產有限公司在英國AIM成功上市。隨后的一年內，中華匯斥資約7億美金，在中國內地又收購了至少10多處爛尾樓。對于后者而言，這外資牌照無疑讓其更容易將海外資金快速、便捷地注入到開發項目上。

這多少透露了一個信息，對于海外基金而言，商業地產本身的價值或許并不是最重要的。比如摩根士丹利的上海廣場項目，摩根士丹利投入大量資金重新定位、裝修，但其最終確定的餐飲和娛樂定位注定沒有太高的租金回報。不過對于摩根士丹利而言，租金并不是其衡量投資的重要標尺。背靠歐美雄厚的資金實力以及在主流基金圈子里的人脈，摩根士丹利更傾向于一次性賣出整棟樓，而不是像一般投資者那樣在意市場運營?！澳Ω康だ膬瀯菰谟谒麄兡艿鹊闷?，”武鎮國說，“在中國時間會抹平一切爛尾樓。他們遲早會等到下一個買家接盤。”

對于爛尾10幾年的上海東海廣場而言亦是如此。這個當年的地標性建筑曾在輾轉于上海社保資金、開開集團、綠城后，摩根士丹利于2006年以19億人民幣接手，最終在2009年以24.5億元售于SOHO中國。

煉金術

“在基金的眼里，摩天大樓與其它生意沒有任何不一樣的地方，只要有人寫了漂亮的報告，他們就敢投?！币晃辉鴧⑴c摩根士丹利數次并購的專業律師說，基金僅僅是一個投機者。

在驚心動魄的上游爭奪戰之下，真正賦予爛尾的天際線生命的是最終的接盤者。拋開爛尾樓上游的灰色利益輸送和賭人民幣升值訴求，爛尾樓仍是一個令人眼熱的存量市場

它們大多價格低廉，位置也都不錯，如果能夠重新注入資金并進行商業化運作，投資者的回報會相當客觀。只不過他們用的是另一種煉金術。

SOHO中國董事長潘石屹正是最著名的爛尾樓煉金者。因從華遠集團手里接下爛尾多年的民源大廈、SOHO尚都及北京公館等項目，并迅速以高價售罄，潘以“爛尾樓終結者”自居。他也藉此躋身中國本土最成功的商業地產商行列。

但SOHO的這一模式與其越來越難在招牌掛市場拿到地不無關系。最新消息顯示，即將于三月內推出北京CBD核心區中的14幅土地很有可能規定，建成物業將由開發商自持不得散售，以散售模式為最核心業務的潘石屹極有可能與此無緣。相形之下，爛尾樓似乎成為潘石屹無奈的第二選擇。

在這個大多數人視為畏途的陌生水域，50歲的李貴斌是一匹黑馬。2004年以前他是山東聊城市一家銀行的支行行長。2004年下海經商后，他在一次偶然的機會中接手了當地的一家爛尾商場，僅3個月時間他就遭到了商戶的退場逼宮。但在重新規劃后他的冒險取得了成功。

在2005年春天李貴斌赴美國考察時，他發現自己的嘗試原來可以當成一門長久的生意來做?！懊绹幸患夜窘凶鑫逍值?，也是專門收購商業爛尾樓，他的規模已經排進了美國開發商的前十名。”在李看來，根據美國房地產上百年的發展歷程，爛尾樓的存在是一種常態。他打算在中國復制這樣的商業模式。

對于爛尾商業的投資者而言，未來的確存在著大量收購機會，華高萊斯副總經理公衍奎指出，多數爛尾樓的復活是建立在快速回籠資金的基礎上。

2009年年末，北京西客站北廣場東側，李貴斌將爛尾了10年的海天廣場改名為“光耀東方廣場”推向市場。由于是準現房，開盤價僅為2.3萬至2.5萬元／平米，僅用時一天光耀東方廣場500套房源就告售罄。李貴斌盤活海天廣場僅用了3個月。這完全依仗一個包括收購、改造、運營在內的專業化團隊：由專業的法律團隊專門對接債權人，解決好收購項目的一切法律糾紛和遺留問題；由專業化的工程團隊完成改造和裝修；再組建光耀東方在本地的商業管理公司，對商場進行管理運營。這種二次運營大多以定位于流行時尚“店中店”業態進行重新包裝，提升爛尾樓項目的價值并從中獲利。

2005年11月，李貴斌將光耀東方總部遷至北京。在他的計劃表上，至2010年底，光耀東方的銷售額要從去年的40億跨越至150億，持有的商業面積達到50萬平米，并初步完成在16個城市的圈地運動?！敖衲旯庖珫|方將再收購4個爛尾樓。”4月26日，李貴斌向《環球企業家》透露。對于選擇商業爛尾項目方面，李貴斌一直奉行三個標準：位于核心商圈、地級市以上的城市，以及原產品本身品質不能太差。

但在未來，李貴斌尚有很多考驗。嘉億引領國際商業地產管理機構董事長鄂麗華指出，外資企業與本土企業在運營管理上有很大區別。對外資而言，投資者是投資者，管理者是管理者，他們只做自己擅長的，不擅長的都請第三方來做；而國內開發商會節約成本，不愿意肥水外流，這對于其商業運營管理能力提出了挑戰。李貴斌自信他的商業管理團隊沒有問題，“我們40多位高管來自萬達、太平洋百貨、銅鑼灣、賽特等知名的企業。”李貴斌說，“這件事沒什么科技含量，關鍵看經驗?！彼f。