房地產(chǎn)市場的“命門”

　　徐康寧
　　作者現(xiàn)任東南大學經(jīng)濟管理學院院長，全國MBA教育指導委員會委員，經(jīng)濟學博士，東南大學特聘教授
　　
　　當下中國，政府、學者和百姓最為關(guān)注的莫過于房地產(chǎn)市場。房價過高，百姓意見很大，政府幾番調(diào)控，但價格依然高居不下，普通百姓還是買不起房。以至于一種說法很流行：市場每調(diào)控一次，房價上漲一輪。政府真的沒有殺手锏了？真的就沒有辦法控制房價了？
　　其實，辦法還是有的。如果政府立即啟動房產(chǎn)稅政策，把住宅作為一種財產(chǎn)加以課稅，誰擁有這種財產(chǎn)，誰就必須交稅，房價還是會應聲而落的。我不相信，在堅決征財產(chǎn)稅的情況下，誰還愿意大量持有需要繳稅的財產(chǎn)。那種說房產(chǎn)稅只會使房價更高的說法實際上是不成立的。只有在交易環(huán)節(jié)課征，才有可能因轉(zhuǎn)移稅賦而推高房價。
　　但問題是，現(xiàn)階段我們該不該對住宅以財產(chǎn)稅的名義進行征稅？如此征稅是否具有很好的可操作性？按照國際上的慣例，對房屋的保有進行征稅，其前提是對房屋進行財產(chǎn)評估，然后依照一定的比例進行征稅。這就帶來一個復雜的問題：誰來評估財產(chǎn)？如何保證財產(chǎn)評估的公正性？怎樣使房產(chǎn)擁有者認可評估結(jié)果？在目前中國的信用環(huán)境與秩序范式下，解決這個問題幾乎是不可能的。上海已被確定為房產(chǎn)稅的試點城市，據(jù)說把全上海現(xiàn)有的民用房屋都評估一遍的話，依照現(xiàn)有的評估力量，需要耗時一萬多天。
　　對房地產(chǎn)進行嚴厲的調(diào)控，緣由還是在于房價太高，如果房價不高，也就無所謂調(diào)控了。25915d743827fff2396cdc538af35b63但是，我們現(xiàn)在知道房價太高的真正原因嗎？是需求過于旺盛，還是供給不足，還是投機所致？如果有投機因素的話，占有多少成分？說實話，現(xiàn)在沒有哪個城市的政府知道自己城市里到底有多少人擁有住房，多少人擁有多套住房。至于房屋的空置率究竟是多少，更是一個模糊又模糊的數(shù)字。在缺乏詳盡真實數(shù)據(jù)的情況下做出的決策，自然缺乏可靠的依據(jù)，何況征稅這樣一個本應極其準確對待的問題。如果用一種簡單化的辦法，一定難以保證稅收的三個基本原則（公平、準確和經(jīng)濟），甚至會出現(xiàn)啼笑皆非的結(jié)果。歐洲一些國家歷史上曾依據(jù)房屋窗戶的多少或門的大小對業(yè)主進行征稅，結(jié)果出現(xiàn)了大量沒有窗戶的房子。荷蘭阿姆斯特丹市中心現(xiàn)在還有大量18、19世紀留下來的房子，古色古香，很有韻味，但門之小讓人驚奇，記錄了一段荒唐的征稅歷史。
　　政府每次對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控時，總是從控制需求入手，好像管住需求就能解決問題了。實踐證明，在一般的情況下，需求是控制不住的。要知道，中國人對房子、汽車這類最能體現(xiàn)財富的需求渴望是極其驚人的，甚至是一般的經(jīng)濟學原理難以解釋的。在外國，絕不會出現(xiàn)徹夜排隊買房的情況，但在中國，不僅排隊買房已經(jīng)見慣不怪，而且還有排隊買車的，甚至為買一個車位而通宵排隊。北京交通已經(jīng)很堵了，但要買車的人卻越來越多，最后不得已采用搖號購車的辦法，似乎又回到了憑票供應的從前。這就是中國人的需求，在特殊發(fā)展階段和特殊財富觀的驅(qū)使下的需求。
　　其實，房地產(chǎn)市場的癥結(jié)還是在于供給不足，尤其是中低價房的供給嚴重不足。地方政府總是希望把地賣個好價錢，往往根據(jù)地價的高低來掌握拍地的節(jié)奏，始終保持土地供給緊張的氣氛，所以地價總是在創(chuàng)新高。有證據(jù)表明一些地方政府在普通住宅供給方面積極性不高，2009年和2010年的上半年，大部分的省份保障房建設的任務都沒有完成，而且缺口很大。
　　任何再寶貴的資源，只要供給迅速增加了，價格就一定能穩(wěn)住。石油、糧食是如此，住宅也本應如此。實際上，房地產(chǎn)市場的“命門”在于擴大供給，應該通過政府手段和市場機制讓更多的住宅出現(xiàn)在市場上，讓價格漲不起來。如果普通住宅供應充足，多數(shù)人能夠買上房，非普通住宅即便價格再高，政府也不用操那份心了。因此，解決房地產(chǎn)問題的主要立足點應該從控制需求轉(zhuǎn)向增加供給，尤其是中低價房的供給。對住宅征財產(chǎn)稅是長期方向，但近期應著眼于增加供給。地方政府只要下決心像追求GDP那樣保證普通住宅供應，問題是可以得到解決的。