完善房產稅稅制和征管防止稅源流失

　　［中圖分類號］F812.42 ［文獻標識碼］ Ａ ［文章編號］ １００９ — ２２３４（２０１1）０5 — ０１７0 — ０１
　　
　　近幾年經濟高速發展，尤其是房地產過熱，房產稅在地方稅種中所占比重加大。雖然目前各基層稅務機關對其征管也采取了一些措施，但從市場經濟發展的角度看，該稅源穩定、征收面廣泛，其潛力不容忽視。所以，要優化房產稅稅收結構、最大限度發揮房產稅穩定收入籌措功能，完善房產稅稅制，加強征管。
　　一、我國現行房產稅稅制現狀
　　我國現行房產稅設立于1986年，是從原房地產稅中分離出來的，屬財產稅類。該稅以城鎮中的房產為課稅對象，按房產原值（減除一定比例）或租金向房產所有人或經營者征收的一種財產稅。征稅范圍限定在城鎮，計稅依據為原值一次減除10%-30%后的余額。當時設置該稅的目的是調節占有房產所形成的收入差別并約束固定資產投資規模過度擴張，房產稅的征收在較大程度上還是起到了預期作用。盡管收入不多，但對地方財政畢竟具有拾遺補缺意義，特別是實行分稅制之后，地方政府加強小稅種征管，房產稅收入增長還是相當可觀的。伴隨著產業結構和分配結構以及地方市場格局等多方面因素的變化，房產稅稅制的弊端日漸突出。這些弊端不僅削弱了房產稅收入籌措功能，而且在一定程度上阻礙了市場經濟的發展，對市場運行合理化起到了逆向調節作用，對社會公平也產生了一定程度的干擾作用。從總體上看，現行房產稅稅制弊端主要有如下幾方面：
　　1.現行房產稅征稅范圍不全不廣
　　我國現行房產稅稅制規定房產稅只在城市、縣城、建制鎮和
　　 工礦區征收，其中縣城和建制鎮指縣政府和鎮政府所在地，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象。經過20多年的改革和發展，我國制度安排和經濟結構發生了深刻的變化。現行房產稅稅制規定的征稅范圍與現實情況明顯不符，直接限制了房產稅收入的正常增長，顯然，在現行房產稅免稅者的狀況已發生根本變化的條件下，實行原稅制規定等于人為拋棄稅源。
　　2.現行房產稅計稅依據不夠科學
　　我國房產稅暫行條例規定房產稅的計稅依據是房產余值或房產租金收入。這種規定實際上帶有靜態考慮問題色彩，導致稅基不能隨市場經濟條件的變化而正常增長。同時，按余值計稅，實際上是新企業稅負重，老企業稅負輕。另一方面，把租金收入作為計稅金額又帶來了兩個問題。一是租金與房產余值差距很大，因而引起了按不同計稅方式計稅稅負高度不均等狀況。二是房產租金本身是營業稅課稅對象，現在又當做房產稅計稅依據，這人為造成了雙重課稅。
　　3.現行房產稅稅制不適應經濟發展現狀
　　房產稅收入狀況表明我國房產稅是一個具有收入增長潛勢的稅種，而房產稅制的弊端則反映出了稅制本身對房產稅收入增長的阻礙作用，這實際上已初步說明了房產稅稅制改革的必要性。從總體上說這種迫切性還在于現行房產稅稅制已經背離了現實經濟格局和總體制度安排以及經濟社會運轉的基本要求。
　　二、改革完善房產稅稅制具體措施
　　1.關于擴大完善征稅范圍。現行房產稅稅制確立時的背景是市場經濟起步階段的經濟運行格局和制度環境，因而房產稅范圍很窄，這極大地抑制了房產稅收入的增長。是否據實對所有自建和購入房產征稅，由省級政府根據具體情況自行確定。從納稅人結構角度看，現在應把城市自有居住用房和事業單位用房也納入征稅范圍，，從理論上講，財產稅就是要對財產課稅，特別是不動產，各類擁有不動產產權的所有者都要被列入納稅人范圍。國家有必要通過房產稅課征這種方式采取調節既定分配格局。
　　2.計稅依據要科學和合理。我國現行房產稅計稅依據分兩類：一是從價計征；二是從租計征。現在可考慮統一規定為從價計征。因為租金收入很難核實，而且出租行為屬于使用權的流轉，對此可以通過流轉稅來解決。事實上根本的問題還在于房產原值是以過去的經濟狀況和制度安排為依據確定的，計算出來的結果不可能與現實市場經濟的約束條件相統一。據此核算的房產價值勢必大打折扣，這實際上是人為縮小了稅基。
　　3.稅負要與實際情況相符。鑒于我國房地產價格偏高的現實情況和有必要利用稅收政策刺激房地產業不斷發展以緩解房產供求矛盾并有效促進經濟增長的客觀要求，房產稅稅負不宜確定在高限，為此，我國應采用低稅率、寬稅基的思路確保房產稅收入的正常增長。
　　4.稅權劃分地方有自主權。房產稅稅制由中央政府確定，全國依此統一征收。鑒于各地房地產價格和房地產交易規模以及市場發育水平差異非常大，同時各地財政收支狀況高度不平衡，房產稅的具體稅收政策可由各省級政府自行確定。
　　5.關于與房產稅配套改革。改革房產稅稅制涉及到多方外部制度環境優化。首先，改革房產稅稅制應相應理順土地的收費和課稅。目前我國房地產價格相對中、低收入階層的人來講，處于畸高狀態。其次，降低房產流轉稅種的稅率。再次，完善房產產權管理制度。
　　三、現階段應全面加強房產稅征管
　　當前，房產稅的新稅制尚未出帶臺前，為防止穩定的房產稅源流失，各地稅務機關應結合本地實際情況，在現行房產稅制的框架內，加強完善對房產稅的征管。
　　1.對從價計征房產稅，以房產現值作為計稅依據是完善征管的關鍵。各地稅務機關可指定當地權威機構按市場經濟規則，對納稅人現有的不管是新房和舊房統一評估。
　　2.對從租計征的房產稅，納稅人發生房產出租業務時，稅務機關很難確定租金額。對此基層稅務機關可參考土地稅的級差等級，根據不同地段，通過權威機構的調查評估，結合本地經濟狀況，確定單位平米租金等級，下發統一標準文件，從而堵住出租房產稅款流失的漏洞。