房地產(chǎn)開發(fā)商的成本控制

　　摘 要：隨著國家宏觀調(diào)控的加強，房地產(chǎn)的交易量和交易價格隨之降低。房地產(chǎn)行業(yè)在土地政策、金融貨幣等新政的陸續(xù)出臺后企業(yè)的成本越來越高，如何降低成本增加利潤，是房地產(chǎn)企業(yè)越來越關注的問題，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與成本控制對企業(yè)至關重要。在競爭激烈的市場經(jīng)濟領域中，如何求生存、求發(fā)展，降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個重要課題。
　　關鍵詞：成本控制 各階段 控制措施
　　中圖分類號：F293 文獻標識碼：A文章編號：1672-3791(2011)02(a)-0000-00
　　
　　前言
　　所謂成本控制，是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)一定時期預先建立的成本管理目標，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調(diào)控措施，以保證成本管理目標實現(xiàn)的行為。它貫穿于項目建設的各個階段。下面分別就房地產(chǎn)開發(fā)過程中的事前、事中、事后三個大階段的成本控制問題做一些探討。
　　1 事前控制階段，包括項目前期決策和設計階段
　　1)項目決策正確與否，直接關系到項目建設的成敗、成本高低和投資效果的好壞。在決策過程中，要提出多種可行性方案并進行成本預測和方案的優(yōu)選過程。它是成本控制體系中至關重要的一環(huán)。首先，定位是關鍵。搞好市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項目；根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點進行準確的價格定位，從而在較短的時間內(nèi)將所開發(fā)的項目銷售出去。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商要合理選擇土地獲取方式。由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于房地產(chǎn)開發(fā)商能否達到預期的回報率至關重要。土地的獲取方式不外乎三種： 一種是行政命令式，即劃撥或協(xié)議出讓。 二是公開出讓的方式。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說一般有三種情況：投標、摘牌和競買。三是轉(zhuǎn)讓或買賣 ，即在繳納了土地出讓金之后，土地可以合法的進行轉(zhuǎn)讓或買賣。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應該根據(jù)市場要求和自身企業(yè)資金情況合理選擇土地獲取方式。
　　2)工程設計階段是工程開工前的由計劃變?yōu)楝F(xiàn)實具有決定意義的工作階段。房地產(chǎn)開發(fā)商要通過設計方案優(yōu)化來控制工程造價。設計采取哪種的結(jié)構形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關系。因此房地產(chǎn)開發(fā)商除了要選用實力較強的設計單位進行設計外，還要在正式出施工圖之前安排專業(yè)技術較強人員和邀請專家對結(jié)構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，使設計方案不斷優(yōu)化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數(shù)的取值上。使建筑物滿足本身結(jié)構、抗震等要求的基礎上盡可能降低工程造價。另外，在施工圖投入使用之前，房地產(chǎn)開發(fā)商還務必組織對建筑結(jié)構、水、電暖等進行詳盡的技術交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費用。
　　2事中控制階段，包括招投標、合同簽訂和施工階段
　　1)項目招投標與合同價款的確定是項目成本控制的重要環(huán)節(jié)。根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調(diào)查分析并進行招標，擇優(yōu)選擇承包商，達到保證工程質(zhì)量、縮短工期、降低成本三大目標。同時，要建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料供應商、政策法規(guī)等信息資料庫，為招投標儲備信息資源。編制招標文件時，要明確招標原則，界定承包方式、范圍、工程款支付辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同條款。
　　2)簽訂合同時，一要注意合同條款的嚴密性，對設計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、索賠處理及可能遇到的風險處理等進行明確，以便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。 二是合同的可操作性 ，主要體現(xiàn)在承發(fā)包雙方能夠按工程實際情況執(zhí)行。避免承包方為能中標承諾不可能實現(xiàn)的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。
　　3)工程施工階段是項目實體形成階段，周期長、工程量大，影響成本的因素復雜。房地產(chǎn)開發(fā)商要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，必須在一些關鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施。首先，要加強工程變更管理、控制現(xiàn)場簽證費用及合理處理索賠事件。施工階段的設計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，因此要根據(jù)工程實際制定一套嚴密、切實可行的管理控制體系。該管理控制體系應對操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責任人及職責范圍、變更和簽證相關時限的規(guī)定、否決及責任追究制度等明確。另外，處理好施工過程中出現(xiàn)的工程索賠也是至關重要的。引起索賠的原因很多，這就要求按時、定期做好索賠記錄，進而對索賠要求進行分析和辨別。按照合同相關條款規(guī)定，合理處理好索賠，保證工程正常進行。
　　其次要加強設備和材料的品質(zhì)與價格管理。對于由承包商采購的設備和材料，房地產(chǎn)開發(fā)商要進行市場詢價、調(diào)查，確保和招標時提供的樣板、樣品相同的情況下才能投入使用。
　　最后要加強資金計劃的監(jiān)控。隨著工程進度的進展，根據(jù)工程節(jié)點支付工程進度款時，成本控制人員要按照施工進度計劃進行撥款。與合同規(guī)定的付款節(jié)點不符時，要查明原因，制定相應的改進措施，以確保工程款不能超付。
　　3 事后控制階段，即工程結(jié)算階段
　　該階段是工程成本控制的最后階段，也是關鍵階段。其突出的特點就是：工作量大、時間緊迫、內(nèi)容繁瑣、并且對質(zhì)量要求高。做該項工作時，要根據(jù)招標文件、合同、設計變更、現(xiàn)場簽證、索賠等相關資料和國家的有關規(guī)定，對承包商提交的結(jié)算資料進行認真審核，使工程結(jié)算真正體現(xiàn)的實際價格。
　　1)收集整理有關結(jié)算資料。包括工程竣工圖、設計變更、簽證等?？⒐D是工程交付使用時的實樣圖，一定要如實地反映工程實況；設計變更及現(xiàn)場簽證的手續(xù)是否齊全，費用是否合理等方面要進行核查，該增的增、該減的一定要減，避免出現(xiàn)漏算或重復計算。
　　2)認真核實工程量。工程量是編制決算最基本的要素，也是整個工程取費和計費的基礎。工程量如果不準，就會導致整個工程造價不實。因此必須根據(jù)工地現(xiàn)場實際、竣工圖紙和變更簽證等有關材料，對工程結(jié)算進行逐項審查驗證。審查的重點應放在容易重復計算或隱蔽工程部分，如梁、柱、板的交叉部位。還要根據(jù)施工記錄、驗收記錄、變更簽證等手續(xù)審查是否存在多報、虛報問題。
　　3)審查定額套用及取費 在進行定額套用審查時，主要審查定額套用的合理性。其次看定額編號的工程內(nèi)容是否與實際工程內(nèi)容完全一致，定額基價所包含的項目內(nèi)容是否重復計算以及換算過程是否正確。計取各項費用時所確定的基數(shù)是否符合地方文件規(guī)定，取費系數(shù)是否與工程類別一致，費用內(nèi)容有無重復計算的問題。
　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本控制是一個系統(tǒng)、動態(tài)管理工程，應貫穿于項目開發(fā)的始終，嚴把事前、事中、事后三大控制關，加強控制和降低工程成本，以達到獲取最大經(jīng)濟效益的目的，保證實現(xiàn)項目盈利的目標。
　　
　　參考文獻
　　[1] 柯紅主編.工程造價計價與控制.北京：中國計劃