保障房的“黃石模式”

近年來(lái)，湖北省黃石市按照“兩個(gè)試點(diǎn)”（住建部公共租賃住房制度建設(shè)試點(diǎn)和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行開(kāi)發(fā)性金融支持保障性住房體系建設(shè)試點(diǎn)）的要求，同時(shí)結(jié)合武漢城市圈“兩型”社會(huì)綜合配套改革和資源枯竭型城市轉(zhuǎn)型，積極探索保障房建設(shè)的新模式。

按照“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的思路，以棚戶(hù)區(qū)、城中村、危舊房改造（簡(jiǎn)稱(chēng)“三改”）和園區(qū)、新區(qū)、重點(diǎn)工程建設(shè)為載體，綜合運(yùn)用多種政策資源，通過(guò)公共租賃住房這一新的住房保障品種，推進(jìn)住房保障制度創(chuàng)新，建立全方位、多層次、廣覆蓋的住房保障體系，努力實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

以項(xiàng)目為載體

以項(xiàng)目為載體全面推進(jìn)各項(xiàng)工作。

1圍繞省定目標(biāo)，狠抓住房保障工作。2010年我們實(shí)施提標(biāo)擴(kuò)面，對(duì)人均月收入560元以下、人均住房建筑面積14平方米以下的低收入住房困難家庭實(shí)施應(yīng)保盡保。全年發(fā)放租賃補(bǔ)貼13000戶(hù)，籌集公租房1048套，籌集廉租住房1698套，竣工經(jīng)濟(jì)適用住房1756套，城市棚戶(hù)區(qū)改造1800余戶(hù)，工礦棚戶(hù)區(qū)改造4000余戶(hù)，超額完成省定任務(wù)。

2千方百計(jì)籌集公租房房源。國(guó)有公房清理工作全面展開(kāi)，黃石市財(cái)政負(fù)責(zé)全市行政事業(yè)單位閑置公房清理工作，預(yù)計(jì)將有4000套閑置公房、3575套在建廉租房和已配租的廉租房轉(zhuǎn)為公租房，加上新建公租房3720套（含200套外來(lái)高級(jí)人才公租房），屆時(shí)，全市可籌集公租房1萬(wàn)余套。與此同時(shí)，我們還充分調(diào)動(dòng)企業(yè)、開(kāi)發(fā)區(qū)等運(yùn)營(yíng)主體的積極性，開(kāi)發(fā)區(qū)15萬(wàn)平方米的公租房已動(dòng)工建設(shè)，新冶鋼、東貝、美爾雅等大型企業(yè)正在積極謀劃建設(shè)3300套公租房解決企業(yè)務(wù)工人員的住房問(wèn)題；湖北師范學(xué)院、黃石理工學(xué)院正在辦理公租房建設(shè)手續(xù)，解決青年教職工和引進(jìn)人才的住房問(wèn)題。

3以“三改”為載體，推進(jìn)公租房建設(shè)工作。2008年來(lái)，全面啟動(dòng)了棚戶(hù)區(qū)、危舊房和城中村改造工作。到目前為止，共啟動(dòng)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目20余個(gè)（城市棚戶(hù)區(qū)改造1800余戶(hù)、國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造4000余戶(hù)），配建共有產(chǎn)權(quán)公租房1300多套，可解決7500戶(hù)家庭的住房困難。“十二五”期間，將通過(guò)“三年行動(dòng)計(jì)劃”實(shí)施重點(diǎn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造70萬(wàn)m2，解決9670戶(hù)（其中約8000戶(hù)是低收入住房困難家庭）家庭的住房問(wèn)題。其中：城市棚戶(hù)區(qū)面積約33.86萬(wàn)m2、4734戶(hù)；國(guó)有工礦企業(yè)棚戶(hù)區(qū)面積約36.24萬(wàn)m2、4936戶(hù)。

4嚴(yán)把商品房項(xiàng)目配建關(guān)，加快新建公租房建設(shè)進(jìn)程。按照《黃石市商品房項(xiàng)目配建公共租賃住房實(shí)施細(xì)則》，我市從國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等四個(gè)部門(mén)嚴(yán)設(shè)關(guān)卡，在商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中堅(jiān)決按3%的比例無(wú)償配建公租房，使公租房籌集既有穩(wěn)定的來(lái)源，又能實(shí)現(xiàn)公租房合理布局。

5依托平臺(tái)，整合各項(xiàng)政策和資源，打通公租房發(fā)展資金的籌集渠道。在積極爭(zhēng)取中央投資補(bǔ)助和充分調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性的同時(shí)，我市把多種住房保障資金等打捆，以資產(chǎn)向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行等金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保融資，融資能力大大增加，繼獲得一期貸款6億元后，二期貸款6億元已進(jìn)入申貸程序。在“十二五”期間，通過(guò)與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行編制《開(kāi)發(fā)性金融支持保障性住房體系建設(shè)研究規(guī)劃》，黃石市還將獲得國(guó)開(kāi)行40億元的融資規(guī)模。另外，通過(guò)眾邦公司加強(qiáng)與其他運(yùn)營(yíng)商、投資商合作，已吸納社會(huì)資金近億元。

六大創(chuàng)新機(jī)制

在借鑒和總結(jié)新加坡、香港和國(guó)內(nèi)一些城市成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，黃石市以公共租賃住房整合住房保障資源，構(gòu)建全新的住房保障制度設(shè)計(jì)。

其基本內(nèi)涵是：堅(jiān)持住房保障公益性為基本取向，以發(fā)展公共租賃住房為核心，按照“政府主導(dǎo)、政策引導(dǎo)，政策保障與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合”的思路，采取“五個(gè)一”（一個(gè)籃子歸并、一個(gè)口子保障、一個(gè)通道轉(zhuǎn)換、一個(gè)平臺(tái)引導(dǎo)、一個(gè)杠桿調(diào)節(jié)）的辦法，擴(kuò)大保障范圍、強(qiáng)化保障功能、增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)力，努力解決“住有所居”并向“居者有其屋”轉(zhuǎn)變。

創(chuàng)新供給機(jī)制，實(shí)行多項(xiàng)產(chǎn)品一個(gè)籃子歸并，做大房源蛋糕。對(duì)全市原國(guó)有直管房（含財(cái)政切塊投資住房）、已交付的廉租房、行政事業(yè)單位及國(guó)有企業(yè)自管住房等，全部清理納入公共租賃住房管理。公務(wù)員公寓、外來(lái)務(wù)工人員周轉(zhuǎn)住房等政策性住房和社會(huì)、個(gè)人閑置的住房愿意納入公共租賃住房管理的出租房也統(tǒng)一吸納、轉(zhuǎn)化為公租房，從而簡(jiǎn)化政策、規(guī)范管理，擴(kuò)大房源。

創(chuàng)新配置機(jī)制，實(shí)行多類(lèi)群體一個(gè)口子保障，擴(kuò)大覆蓋范圍。我市通過(guò)住房保障中心一個(gè)口子對(duì)各類(lèi)人群實(shí)行住房保障全覆蓋，在確保低收入住房困難家庭需求的前提下，將外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)人員、城市夾心層家庭等不同住房困難群體統(tǒng)一納入保障范圍，進(jìn)行實(shí)物配租，然后由住房保障中心按照申請(qǐng)人的收入確定其補(bǔ)貼金額，就可以通過(guò)這樣一個(gè)口子的標(biāo)準(zhǔn)化程序來(lái)解決。

創(chuàng)新流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)行多種需求一個(gè)通道轉(zhuǎn)換，滿(mǎn)足產(chǎn)權(quán)要求。我市提出了“共有產(chǎn)權(quán)”概念，打通了由“租”到“有”的產(chǎn)權(quán)通道。公租房建設(shè)初期，主要是“以租為主、先租后售”，著眼于解決多數(shù)中低收入家庭住房問(wèn)題；到中后期，則是“可租可售、租售并舉”。同時(shí)，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式解決租售難題。一方面穩(wěn)定公租房建設(shè)資金來(lái)源，另一方面也有利于調(diào)動(dòng)保障對(duì)象的積極性，把各級(jí)政府在公租房管護(hù)中的無(wú)限責(zé)任轉(zhuǎn)化為有限責(zé)任，有效解決政策性住房“退出難”的問(wèn)題。

創(chuàng)新生產(chǎn)機(jī)制，實(shí)行多股力量一個(gè)平臺(tái)引導(dǎo)，強(qiáng)化投入支撐。我市以“兩個(gè)試點(diǎn)”為契機(jī)，嘗試?yán)媒鹑诋a(chǎn)品支持公租房的建設(shè)。由政府出資1.35億元（地方財(cái)政投入貨幣資金0.65億元，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)0.7億元），建立了保障性住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造投融資的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)——眾邦城市住房投資有限公司。該公司主要通過(guò)兩大途徑進(jìn)行融資。一是向金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取優(yōu)惠貸款。該公司把原來(lái)的各種廉租房、國(guó)有公房、經(jīng)濟(jì)適用房及其他保障性住房全部放進(jìn)該平臺(tái)進(jìn)行整合，把多種住房保障資金打捆，向金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取長(zhǎng)期、低息貸款。二是多方籌資。積極引導(dǎo)各類(lèi)資本參與投入公租房建設(shè)、營(yíng)運(yùn)。目前，已通過(guò)融資平臺(tái)，為棚戶(hù)區(qū)改造爭(zhēng)取貸款6億元，吸收企業(yè)投資近5000多萬(wàn)元建設(shè)公租房760套，吸收工業(yè)園區(qū)資金6800多萬(wàn)元，建設(shè)公租房1300套。三是通過(guò)創(chuàng)新公共租賃住房流轉(zhuǎn)機(jī)制，建立建設(shè)—收益良性循環(huán)機(jī)制，加快公租房建設(shè)資金的回籠，促進(jìn)持續(xù)發(fā)展。

創(chuàng)新運(yùn)行機(jī)制，實(shí)行多種對(duì)象一個(gè)杠桿調(diào)節(jié)，促進(jìn)社會(huì)公平。為兼顧住房保障工作中的效率和公平，通過(guò)市場(chǎng)租金這一個(gè)“杠桿”加以調(diào)節(jié)。一是租金市場(chǎng)定。既有效防止了因戶(hù)型、地段等隱性因素造成的公共資源的浪費(fèi)，又能夠適應(yīng)各種不同收入階層和不同住房條件人群的住房需求。二是補(bǔ)貼收入定。保障對(duì)象向住房保障中心申領(lǐng)補(bǔ)貼，住房保障中心按照申領(lǐng)人的收入(資產(chǎn))和住房等情況分類(lèi)核定補(bǔ)貼，并且以后每年審核一次，根據(jù)審核情況調(diào)整補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。三是“暗補(bǔ)”變“明補(bǔ)”。最大限度地減少了住保資金的變相流失。同時(shí)，以租金這種可量化的貨幣形式來(lái)補(bǔ)貼，具有較大的彈性尺度，能夠適應(yīng)各種內(nèi)外因素的變化，靈活調(diào)整補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，更加凸顯公平公正。

（黃明葵、佘遠(yuǎn)明供職于黃石市財(cái)政局；曾志供職于黃石市住房保障中心）