我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展策略

【摘 要】 隨著我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，旅游房地產(chǎn)被許多企業(yè)和地區(qū)所關(guān)注，使旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到了不斷的豐富和創(chuàng)新。并已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)旅游學(xué)界較熱的話題。本文通過分析旅游房地產(chǎn)的概念與特征，針對(duì)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展策略進(jìn)行探討，以期通過本文的闡述對(duì)我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃與發(fā)展提供參考。

【關(guān)鍵詞】 旅游房地產(chǎn) 投資 市場(chǎng) 管理

Abstract ： This paper analyses the definition and features of the tourist estate， and discusses the current situation and the development strategies.

1.旅游房地產(chǎn)的概念與特征

旅游房地產(chǎn)是指以旅游景點(diǎn)、休閑度假、旅游商務(wù)、旅游住宅等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其開發(fā)模式與旅游業(yè)密切相關(guān)。常以景區(qū)或旅游接待作為其開發(fā)的功能，例如，旅游餐飲，旅游住宿，旅游購(gòu)物，旅游商務(wù)，旅游娛樂，旅游休閑等。旅游房地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)兩種行業(yè)以多種形式的結(jié)合，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段時(shí)出現(xiàn)的一種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。因此，旅游房地產(chǎn)具備旅游和房地產(chǎn)兩種屬性。旅游房地產(chǎn)不但屬于房地產(chǎn)范疇。與住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等相并列，而且其開發(fā)目標(biāo)緊密圍繞旅游，為滿足旅游業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的房地產(chǎn)需求而誕生。其基本特征可概括為以下幾點(diǎn)：

1.1投資和消費(fèi)的雙重性

旅游房地產(chǎn)首先是一種投資品，從開發(fā)的環(huán)節(jié)來(lái)看，開發(fā)商投資旅游房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)投資，而固定資產(chǎn)投資通常被認(rèn)為是拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三架馬車之一，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)首先在開發(fā)的環(huán)節(jié)上具有拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。在消費(fèi)的環(huán)節(jié)上來(lái)看，消費(fèi)者購(gòu)買旅游房產(chǎn)，具有保值增值的潛力，且增值空間較大，因此，對(duì)消費(fèi)者來(lái)講，旅游房地產(chǎn)也是一種投資品，消費(fèi)者在消費(fèi)的過程中還有可能同時(shí)獲得資產(chǎn)的增值，對(duì)消費(fèi)者來(lái)講是一種投資生財(cái)?shù)姆绞剑@也是旅游房地產(chǎn)的魅力所在。

1.2功能上的娛樂性和休閑性

旅游房地產(chǎn)由于在功能上是為旅游服務(wù)的，這一點(diǎn)決定了它除了具有一般房地產(chǎn)所具有的居住功能以外，還應(yīng)具有較強(qiáng)的休閑和娛樂功能，因此，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)更加注重旅游度假氛圍的營(yíng)造。一般依托優(yōu)美的自然環(huán)境或者人為建造的環(huán)境，需要諸多的休閑娛樂設(shè)施與之相配套，在旅游房地產(chǎn)本身的設(shè)計(jì)上，也與一般的住宅項(xiàng)目有很多的不同，在戶型設(shè)計(jì)、內(nèi)部環(huán)境的設(shè)計(jì)上要考慮休閑度假者的放松身心、休閑度假的需要，在設(shè)計(jì)中比一般的住宅項(xiàng)目融入更多旅游的元素。

1.3空間上的不可移動(dòng)性

旅游房地產(chǎn)一般具有固定性，不能隨便移動(dòng)其位置。這是因?yàn)樗劳械沫h(huán)境、土地的位置是固定的，也是因?yàn)樗恢玫墓潭ㄐ裕坏┮宰陨淼哪承┎豢商娲膬?yōu)點(diǎn)吸引消費(fèi)者購(gòu)買了某一地方的旅游房產(chǎn)，身居異地的消費(fèi)者對(duì)它的消費(fèi)往往要離開自己的常住地，到旅游房地產(chǎn)所在地度假消費(fèi)，使一般消費(fèi)者成為旅游者，形成旅游流。

1.4本身具有的個(gè)別性

旅游房地產(chǎn)本身具有個(gè)別性，它所依托的環(huán)境、它的建筑風(fēng)格都具有不可模仿性，因此旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)品很難做到標(biāo)準(zhǔn)化。我們或許可以在休閑娛樂設(shè)施、度假設(shè)施的建設(shè)上模仿某一處旅游房地產(chǎn)，但無(wú)法仿造它周圍天然的環(huán)境，無(wú)法完全仿造旅游房地產(chǎn)獨(dú)有的風(fēng)格。這種獨(dú)特性和個(gè)別性正是旅游房地產(chǎn)的吸引力所在。

2.我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)初露端倪

目前，國(guó)內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家，除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)。從1999年海南“南海傳說(shuō)”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行，并取得了較大的市場(chǎng)反應(yīng)。

2.2存在問題不可忽視

2.2.1經(jīng)營(yíng)模式單一，缺乏創(chuàng)新。目前的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項(xiàng)目單純照搬沒有創(chuàng)新外，在經(jīng)營(yíng)操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，難以形成一個(gè)整體的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。

2.2.2經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)混亂，缺乏行業(yè)規(guī)范。巨大的市場(chǎng)和高額的利潤(rùn)回報(bào)引來(lái)了眾多企業(yè)的爭(zhēng)奪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國(guó)尚屬起步階段，行業(yè)法規(guī)不夠完善，讓部分經(jīng)營(yíng)者有機(jī)可乘，帶來(lái)了許多不良影響。一些經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳資料中明示了投資回報(bào)，在購(gòu)房者與酒店經(jīng)營(yíng)公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導(dǎo)消費(fèi)者。更有一些不法之徒采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。

2.2.3消費(fèi)者支付能力的制約。旅游房地產(chǎn)在我國(guó)主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式出現(xiàn)。盡管這一形式在外國(guó)已風(fēng)靡多年，但在我國(guó)尚屬新興事物，消費(fèi)者普遍對(duì)其不太了解，加上中國(guó)人超前消費(fèi)的意識(shí)并不強(qiáng)。而且目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上加入國(guó)際度假交換系統(tǒng)的部分分時(shí)度假產(chǎn)品價(jià)格超出了國(guó)內(nèi)的支付能力，顧客想與國(guó)外進(jìn)行交換度假的愿望很難實(shí)現(xiàn)。另外，帶薪休假制度在我國(guó)并未全面實(shí)行，這使得廣大消費(fèi)者對(duì)于投資旅游房地產(chǎn)更加審慎。

3.我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展策略

3.1構(gòu)建旅游房地產(chǎn)的管理體制

目前，我國(guó)對(duì)于旅游房地產(chǎn)的管理主要有旅游管理部門、房地產(chǎn)管理部門、旅游區(qū)的管理單位和主管部門，這些部門的交叉混合管理對(duì)于旅游房地產(chǎn)的發(fā)展極為不利。因此，必須建立完善的旅游房地產(chǎn)管理體制。按照《旅游規(guī)劃發(fā)展管理辦法》第三條規(guī)定：“編制旅游開發(fā)建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)服從旅游發(fā)展規(guī)劃。旅游資源的開發(fā)和旅游項(xiàng)目建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合旅游發(fā)展規(guī)劃的要求。”雖然我國(guó)已從法律上規(guī)定了旅游管理部門是旅游資源開發(fā)的管理者，但仍出現(xiàn)各風(fēng)景區(qū)各自為政，私建、亂建等現(xiàn)象，極大地破壞了旅游區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，這從客觀上要求房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門介入旅游房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)管理中去，以實(shí)現(xiàn)“制衡”。由房地產(chǎn)管理部門管理旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記等工作，此舉可有效地控制景區(qū)的私建、亂建行為，同時(shí)負(fù)責(zé)整個(gè)旅游區(qū)的管理。盡管發(fā)展旅游房地產(chǎn)的內(nèi)在要求是產(chǎn)權(quán)的明晰，但要輕易改變這種現(xiàn)象是不可能的或者成本高到不可能的地步。

3.2建立客戶型旅游房地產(chǎn)企業(yè)

旅游者的需求是旅游房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)注的核心內(nèi)容，因?yàn)槁糜握撸撛谙M(fèi)者）是企業(yè)存在的根本。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心應(yīng)轉(zhuǎn)向客戶。客戶的不滿意（包括滿意）不僅僅來(lái)自產(chǎn)品，甚至主要不是來(lái)自產(chǎn)品時(shí)，靠產(chǎn)品樹立品牌就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。其實(shí)，客戶不是信賴一個(gè)品牌，而是信賴這個(gè)品牌給他的體驗(yàn)。這種體驗(yàn)不僅來(lái)自產(chǎn)品，還有賴于貫穿購(gòu)買和使用全過程的各種服務(wù)。任何不滿意，都足以使客戶走向別人，即使產(chǎn)品本身沒有造成他的不滿。因此，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)核心應(yīng)發(fā)生變化，從以產(chǎn)品為中心，走向以客戶為中心。

3.3人力資源體系的建設(shè)

旅游房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展歷史較短。由于旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)綜合性、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中涉及到的關(guān)系的復(fù)雜性，決定了旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要具備多種產(chǎn)業(yè)知識(shí)背景的綜合性人才。因此，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)離不開對(duì)旅游房地產(chǎn)專業(yè)人才的培訓(xùn)。目前，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和旅游景區(qū)開發(fā)緊密相關(guān)，但旅游房地產(chǎn)的開發(fā)往往只是房地產(chǎn)商的事，這些房地產(chǎn)開發(fā)商熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)作，但由于缺乏旅游業(yè)的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，他們對(duì)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作往往只局限在房地產(chǎn)項(xiàng)目上，沒有把其作為一種旅游休閑產(chǎn)業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)和管理。而相關(guān)旅游企業(yè)對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與較少，這種狀況不利于我國(guó)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。為了使我國(guó)旅游房地產(chǎn)能夠健康發(fā)展，要大力加強(qiáng)對(duì)人力資源的培訓(xùn)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，旅游房地產(chǎn)是一個(gè)極具潛力的朝陽(yáng)行業(yè)，如果國(guó)家能在相應(yīng)法規(guī)方面多做完善，開發(fā)培養(yǎng)旅游房地產(chǎn)業(yè)人才，行業(yè)中不斷出新，旅游房地產(chǎn)不僅能帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也會(huì)成為人們的福祉。

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[2]賀崢.國(guó)色天鄉(xiāng)變身國(guó)際旅游度假區(qū)[N].成都商報(bào)，2009，1，6.

（作者單位：大理學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）